深圳一楼盘打响节后返工“降价第一枪”，单套最高直降超百万元 业内：“降价跑量”仍行得通

近期，位于深圳宝安新安片区的珺悦名都项目，成为深圳市场上看房热度较高的项目之一，受到地产中介力推。

2月27日下午，《每日经济新闻》记者来到该项目现场时，不少中介在项目外围蹲点揽客。而在营销中心，当天虽为工作日，但前来看房的人依然不少。

不少看房者被项目的大幅折扣所吸引。该项目在春节返工后便以工抵房的名义推出大幅特惠活动，成为2026年春节后深圳首个“降价跑量”新盘。

记者在项目现场了解到，项目主力户型89㎡的三房，开盘价直降80万—115万元，甚至部分低楼层的价格仅500万元出头。

其中，该项目的中高楼层89㎡房源，折后价格多在520万—530万元，单价区间在5.8万—5.9万元/㎡；部分低楼层总价在500万—510万元，单价约5.6万—5.7万元/㎡。

珺悦名都项目现场 图片来源：每经记者 陈荣浩 摄

要知道，深圳宝安珺悦名都在2025年7月开盘时，备案均价达到8.22万元/㎡，哪怕是折后单价也达到约7.3万元/㎡。现如今，则以工抵房的名义，再一次大幅降价。

值得一提的是，项目的最初开发商并非中国信达，早期由中南建设主导开发，此后，中南建设出现流动性危机，中国信达于2023年2月正式介入接盘。中国信达通过旗下信达资本联合设立总规模31.51亿元的纾困基金，其中信达系出资25.51亿元，完成对项目公司深圳市金中盛投资有限公司的股权重组与资产盘活。

“从去年四季度开始，深圳二手房价格降幅明显比新房大，客户明显流向二手房市场。开发商此举有利于抢回部分被分流的客户，加速去化。”2月28日，美联物业全国研究中心总监何倩茹向记者分析称。

“最高直降百万元”抢跑市场

最近，宝安珺悦名都项目受到深圳中介的力推，而“直降超百万元”无疑是该楼盘重要的代名词。

图片来源：中介朋友圈信息截图

2月27日下午，记者在中介推荐下来到项目现场，在售楼处了解到，优惠推出后市场反映还算不错，项目销售节奏大幅加快。

据现场置业顾问透露：“项目于正月初九启动工抵房优惠，连续多日营业至24时，不少客户连夜赶来看房、定房。”开发商本轮降价目标明确，计划在节后清掉剩余百来套尾盘，实现快速资金回笼。

珺悦名都项目售楼处现场 图片来源：每经记者 陈荣浩 摄

价格优势是项目走量的核心原因。

置业顾问向记者算了一笔账，按89㎡中高楼层530万元计算，特惠后单价约5.9万元/㎡，较开盘单价直降1.5万—2万元/㎡。若首付两成（最低首付可做到15%），则首付为106万元，按30年房贷计算，月供约1.8万元。

“目前项目实行10万定金锁房政策，锁定优惠名额，后续按正常新房交易流程办理网签及贷款。”陪同记者看房的中介表示。

记者注意到，在推出特惠房源之前，该项目整体去化不算太好。项目最早于2025年7月5日开盘，不过记者查询深圳房地产信息平台了解到，截至今年2月27日，项目已录入合同+已备案房源共计52套，整体去化率约20%。

而在推出特惠房源后，据中介宣传，该楼盘在推出工抵房后，单日最高销售约50套。也就是说，降价后的单日最高销量，几乎赶上过去半年的销量。

据了解，项目开发主体为深圳市金中盛投资有限公司。据天眼查数据，该公司成立于2017年，注册资本1000万元，法定代表人、董事长、总经理为陆建飞。

从股权穿透关系看，该公司由芜湖信中盛投资合伙企业（有限合伙）、信达资本管理有限公司分别持股99%、1%，最终实控人为中国信达。

中国信达“兜底”接盘后，选择降价跑量

单价区间5.6万—5.9万元/㎡，在深圳以及宝安新安片区属于什么水平？

“这一价格在深圳还是比较有吸引力，毕竟位置是在深圳新安片区，项目周边次新房及品质二手房普遍在7万—9万元/㎡，旁边大悦城印悦公寓折后单价约3.9万—4.5万元/㎡，均价4.2万元/㎡。该项目与周边的二手房至少存在1万～2万元的差价。”2月28日上午，深圳房产中介刘文涛向记者表示。

刘文涛表示，哪怕在整个深圳区域内，这个价格的优势也很明显。

值得一提的是，该项目前身是宝城25区及新安25区城市更新一期C项目，最初由中南建设开发。

2021年起，中南建设陷入流动性危机，债务逾期、项目停工频发，地块开发陷入停滞。

2023年2月，中国信达注资25.51亿元正式接手，以纾困模式盘活资产，成为项目开发主体，大幅降低烂尾风险，这也是深圳市场上继中洲迎玺后，又一个由中国信达兜底的问题楼盘。

从项目本身业态来看，珺悦名都占地约1.13万㎡，总建面14.3万㎡，仅规划2栋31层住宅，搭配2栋写字楼，可售商品房256套，同时包含保障房与回迁房。

记者走访项目周边了解到，项目距离5/12号线灵芝站约800米，旁边就是华南首座中粮大悦城。500米内有建安小学、新安中学等学校，一路之隔为宝安中医院。

虽然价格以及区位属于最大的优势，但项目同样存在短板，项目的容积率高达9.69，社区规模小、园林活动空间有限，梯户比为3梯7户/4梯6户，使得整体的居住密度偏高。

珺悦名都架空层的园林 图片来源：每经记者 陈荣浩 摄

央企中国信达接手后，并未选择硬扛价格，而是采取“降价跑量、快速回款”的务实策略。部分业内人士提到，对纾困主体而言，快速回笼资金可用于项目后续装修与后续土地竞拍，而非追求单一项目的高利润，这也是AMC（资产管理公司）盘活不良资产的通用思路。

何倩茹提到，纾困的楼盘跟市场正常的楼盘一般不会有太大的区别，但需要被纾困的项目其资金压力必然更大，因此快速出售项目回笼资金显得尤为重要。

深圳中原研究中心高级研究员邹少伟则向记者表示，目前在深圳市场，除以稀缺性著称的顶豪产品外，无论是宝安南山这样的热点区域，还是光明龙岗坪山的刚需区域，目前“价格”始终是影响购房者决策的最大因素，因此“降价跑量”的策略在市场仍能行得通。

另据深圳中原研究中心数据，截至2月27日，当月深圳全市新房住宅累计成交1215套，二手住宅累计过户2248套。在该机构统计的265个在售新房住宅项目中，最低首付20万元至800万元不等，近八成楼盘最低首付100万元内可“上车”。