如果你想卖房，别犹豫，现在会是今年最好的卖房窗口期

如果你想卖房，别犹豫，现在会是今年最好的卖房窗口期。但如果你想买房，我建议再等等，因为最近部分小区居然出现了涨价。没错，春节过后，楼市有一个非常重要的数据出现了拐点——全国二手房挂牌量正在快速下降。

北京的二手房挂牌量从2025年11月至今，已经连续4个月下降，仅今年2月单月就减少了超过3000套。上海的二手房挂牌量拐点出现得更早，从去年6月起已经连续9个月下降，如今相比库存高点已经下降了20%。广州和深圳的挂牌量也在2月份出现大幅减少。

不光是一线城市，杭州、苏州、合肥、天津等重点二线城市的二手房挂牌量，近两个月也都出现了明显回落，这是一个非常重要的信号。楼市向来是量在价先，抛盘稳住了，下一步就会影响到价格。

这张图是百城二手房价格环比变化，今年1月很明显迎来了上扬。所以我开头才说，如果你想卖房，当下正是你和买家博弈的好窗口期。因为愿意压价抛售的卖家变少了，也许之前同样的价格你还要送车位、送家电，现在就可以多商量、多争取了。

目前我们观测到，全国重点城市里，之前跌得比较厉害的小区，比如广州黄埔的万科东汇城、南京的万科金域蓝湾，从去年10、11月开始，基本都没有再出现过比此前成交价更低的成交。也就是说，各地二手房跌得最狠的阶段基本已经过去了。现在还在挂牌的卖家，要么不愿意再降价，要么干脆就不卖了。

这张图是二手房溢价空间和成交价格的走势，今年也迎来了明显拐点。问题来了：是什么导致挂牌量锐减？房价会就此涨起来吗？

回到数据上，虽然1月百城二手房价格趋势有所上扬，但环比依然是负的，只是跌幅在收窄。而房东不愿意再降价卖房的核心原因，是很多房子已经跌到了银行贷款余额附近，也就是前段时间上热搜的“卖不起房”。

假设当年100万买的房，首付30万、贷款70万，现在房价只剩60万，卖家要先掏10万还给银行，才能把房子卖掉。很多人拿不出这笔钱，自然就选择“躺平”了——跌就跌吧，反正卖不起。

同时，我在视频里一直提醒大家关注的租售比，随着利率不断下降，很多地方已经慢慢能跑赢银行存款。房价跌到这个程度，不少房东虽然亏了不少，但心态反而稳住了：卖掉更亏，实在不行就出租，收益比卖掉存银行还高。

另外，作为全国楼市风向标的上海，已经全面启动银行回购二手房，官方下场收储了大量房源。虽然大家可能看不懂，这个政策到底在用哪部分资金、维护哪部分人的利益，但它确实进一步降低了市场库存。

所以当下房价迎来了一个平台期，甚至部分热门楼盘已经开始微涨。

不过，以上建议都是针对卖房群体的。如果你是买房群体，我还是建议再等等。因为整体跌幅还在收窄但并未转正，而且从这张图可以看到，近4年每年1—3月，楼市都会出现成交和价格的“小阳春”，有一波明显反弹。

原因很简单：很多人拿到年终奖，正好用来付首付；同时气温回暖，也更适合出门看房。

而房价未来的大趋势，我从四五年前的视频到现在，观点一直没变：此前的房价高点，基本不可能再回去了。因为当下人口和产业结构的转向都是不可逆的。最大的可能性，就是高盛等多家投行预测的L型走势，而当前大概率已经到了L型的拐点，后面就看需要多久才能完全稳住。

所以想买房真不用太急，可以等这波小阳春过去。每年夏天和冬天都是楼市淡季，到时候再谈价，议价空间会更有优势。