为什么说京东产发是“难而正确”的样本？

导读：当新经济的竞争从线上流量深入线下实体与全球供应链的纵深，重资产的价值正在被重新验证。

很多人都知道，京东是所有电商当中独有的重资产模式，但是，京东究竟有多少重资产？不久前，京东产发在向港交所递交A1申请文件中披露了一组数字：截至2025年9月30日，京东产发在全球拥有285个现代化基础设施，总建筑面积2710万平方米，资产管理规模超1200亿元。

这不仅仅是一份资产清单，更是一张绘制了近二十年的产业地图。从最初被质疑“太重”的自建物流，到如今成为服务全行业的“公共底座”，京东产发的的价值正在被市场重估，也是中国新经济从流量竞争转向供应链深耕的缩影。

一场关于确定性的验证

故事要回到2008年初。那场罕见的南方雪灾，压垮了京东在上海租用仓库的顶棚。虽然无人伤亡，但业务几近瘫痪。

那一刻，刘强东痛定思痛：依赖那些只具备基本储存功能的传统仓库，永远无法支撑京东对“确定性”的极致追求。

于是，一个在当时看来近乎“疯狂”的念头诞生了——自建物流。

在那个轻资产模式备受追捧的年代，重资产意味着高投入、慢回报，资本市场对此嗤之以鼻。但刘强东在《创京东》中留下了那句名言：“收益是波浪曲线，但价值一定是这条波浪曲线的基准线，是恒定的。”

时间是最好的证明者。

2014年，上海嘉定“亚洲一号”竣工。9米层高、3吨承重、为自动化预留的空间……这座仓库将京东对效率的偏执，物化成了一座看得见摸得着的“新基建样板”。

当时，“亚洲一号”的目标是“要做出全国乃至亚洲自动化程度最高的智能物流园区，要有超前的思路，超越所有传统仓储形态”。这个目标，在今天看来依然不过时。

没人想到，这个当时被质疑“太重”的决定，会在近二十年后长成今天的样子。

截至2025年9月30日，它在全球布局了285个现代化基础设施，包括259个物流园、20个产业园和6个数据中心。总建筑面积2710万平方米，资产管理规模1215亿元。

按建筑面积算，它在亚太区新经济领域现代化基础设施提供商中排名前三，在中国排名前二。

这些资产中，超过90%位于一线城市及其卫星城市和二线城市。这意味着，京东产发在核心物流节点上占据着有利位置。

营收方面，2023年京东产发收入约29亿元，2024年增长至34亿元，增速19.1%。2025年前9个月，收入达30亿元，同比增长21.2%。

出租率是物流地产的核心指标。截至2023年末、2024年末及2025年9月30日，京东产发已竣工资产的期末平均出租率超过90%，比行业平均水平高出约10个百分点。在充满不确定性的市场环境下，这种“确定性”本身就是稀缺资源。

当新经济的竞争从线上流量深入线下实体与全球供应链的纵深，重资产的价值正在被重新验证。

从“内循环”到“外赋能”

如果仅仅服务于京东内部，京东产发的故事或许只是一家大型企业的后勤进化史。但招股书揭示了一个关键转折：它已成功走出“内循环”，成为了赋能全社会的产业基础设施。

2018年，京东产发开始独立运营。这一步意味着它要走出京东体系，接受市场的检验。招股书给出了答案：2023年收入29亿元，2024年增长至34亿元，2025年前9个月达30亿元，同比增长21.2%。更关键的是，基础设施解决方案收入中，来自外部客户的贡献已达62.5%。

这意味着京东产发已经成功从服务京东内部，转向服务更广阔的市场。

它的客户名单堪称一本新经济产业图鉴：理想汽车、宝马、永辉超市、壹米滴答、TikTok Shop、希音……这些行业龙头为什么愿意把供应链命脉交给京东产发？

答案藏在细节里。

它服务理想汽车，在常州启用“全托管”模式，从选址、设计到建设、交付一揽子负责，仅用7个月建成10万平方米定制高标仓。它服务TikTok Shop，在广州花都达成超过20万平方米的大体量合作，承担起商品集散与履约保障职能。

希音在肇庆鼎湖，京东产发三个月完成项目大面积复杂改造，分拣操作量达400万件/日。投产后的分拨中心，成为希音在大湾区集收发货及分拣一体的大型智能化供应链枢纽。

还有永辉超市。京东产发在北京通州园区为它打造了华北多温物流仓，涵盖常温、冷冻、冷藏、恒温多个温层，同时服务于永辉线下门店、线上前置仓以及企业服务品牌“永辉彩食鲜”。

还有壹米滴答。京东产发在武汉物流园为它配备员工宿舍、餐饮服务等生活配套设施，这种“仓储+生活”的一站式方案，解决了物流企业员工的后顾之忧。

这些案例说明，京东产发不只是个“房东”，而是能帮客户解决实际问题的合作伙伴。从服务京东内部的配套部门，进化成了赋能中国产业转型升级的基础设施提供商。它帮助制造企业降低库存成本，助力零售企业优化履约体验，赋能跨境电商打通出海通道。一句话：它正在成为中国新经济的“公共底座”。

出海棋局，从资产投资到能力输出

在国内筑牢基本盘的同时，京东产发正将这套经过验证的模式复制至全球，成为中国供应链国际化的支点。

截至2025年9月30日，京东产发已在海外10个国家和地区拥有53个基础设施项目，覆盖新加坡、荷兰、迪拜等核心物流节点。海外资产管理规模占比从2023年初的3.7%增长至12.8%。

在英国考文垂，京东产发收购的物流园凭借“4小时车程覆盖英国90%人口”的区位优势，实现了近100%出租率。租户既有当地知名企业，也有京东物流和出海英国的中国企业。

在中东，京东产发2025年7月与阿布扎比机场自由区签约，共建中东智慧物流枢纽；同年11月与沙特工业城与技术区管理局签署战略合作备忘录，首个落地项目是吉达智慧物流枢纽。

“京东产发日益成为推动中国企业出海的重要桥梁。”招股书这样写道。凭借对中国企业海外仓储需求的深刻理解，它能识别并投资最契合特定需求的地点，提供定制化的解决方案。重资产与实体经济在全球范围的深度融合，也成为推动当地供应链升级的重要力量。

进化，重资产的“轻功”

如果说高标准资产网络是京东产发的实体底座，那么它的资本循环模式，则是让这座底座持续增值的核心引擎。

京东产发摈弃了依赖地价升值的旧逻辑，探索出一条新路：通过深度运营创造现金流与资产增值，然后通过金融工具实现资本回收。

具体来说，京东产发凭借选址、开发与运营能力，持续培育优质资产。当资产进入稳定运营阶段，便通过主导设立的核心基金、开发基金或公募REITs，将资产注入其中，引入长期机构资本，实现资本回收。而京东产发自身则锁定资产管理人的角色，获取稳定的管理费与业绩分成。

这套模式的效果写在数据里：截至2025年9月30日，京东产发管理的基金及合伙投资平台规模达410亿元，占总资产管理规模的33.7%。2020年至2024年，基金管理费收入年均复合增长率高达30%。

更值得关注的是资产增值能力。2020年至2024年间，通过成功的资产退出，京东产发年均实现变现收益13亿元，累计回报率超过初始成本的40%。

这意味着，京东产发的收入来源既有运营服务带来的经常性流水，更有资产价值创造带来的战略性收益。在产业升级的背景下，它重新定义了物流基础设施的估值逻辑——当一件资产能深度赋能新经济产业，并因此获得超越同行的租金溢价时，它在资本市场眼中就拥有了更强的信用和流动性。

“现在几乎做到所有业务，100%都是围绕着供应链来做。如果跟供应链无关的事情，我从来不碰。”刘强东曾这样说。2025年以来，京东动作频频：上线外卖业务，为全职骑手缴纳五险一金；投资智元机器人、千寻智能、逐际动力、众擎机器人等六家具身智能企业；在澳大利亚、香港、德国收购物流中心和零售资产。

而京东产发的IPO，正是这条供应链主线上最重要的一步棋。它系统性地将近二十年沉淀的实体资产与运营能力，打造成了一套“供应链筑底、轻资产循环、全球化拓展”的成熟范式。

2710万平方米的基础设施网络，1215亿元的资产管理规模，超90%的出租率，12.8%的海外资产占比——这些数字共同构成了一份长期主义答卷的注脚。