从186亿到236亿，大家都在赌一个更好的明天

整整歇了一个月，提笔竟有些生疏。

年初九，当不少人还在返程高速上就着自热米饭对付一顿时，广州的土拍大厅已经上演了一场久违的鏖战。

起拍价186亿，从天亮拍到天黑，激战9小时，竞价243轮，最终以236亿成交，溢价27%，一举成为广州土拍史上单价最高的地王。

这块地有个响亮的名字：珠江新城马场1期。

说起它的前世今生，几乎就是一部浓缩的广州近代史。

1992年，为了探索“利用体育形式筹措社会资金”的新路子，广州市政府批准成立广州赛马会，时任市长黎子流亲自担任名誉主席。

同年8月，赛马场在潭村动工，仅用5个月就完成了占地38公顷的一期工程，规模亚洲第二，仅次于香港沙田马场。

1993年1月28日，首场“公益贺岁杯”赛马开跑，标志着内地博彩性赛马的开端。

此后七年，广州共举办了757场正式赛事。鼎盛时期一周三赛，单场投注额最高突破1200万元，全市设有103个场外投注点。

那时候的广州人，周末不是在马场，就是在去马场的路上。

但赛马始终游走在政策边缘。1999年12月14日，最后一场比赛结束，广州赛马会被突然叫停。此后，时任总经理黄启恒因受贿、挪用公款罪获刑19年。

人去楼空，占地38公顷的赛马场成为珠江新城核心区一块巨大的“伤疤”。

2003年，赛马场被改建为汽车交易市场，后又增加了马会家居、餐饮等业态。偌大一块黄金宝地，每年纳税仅2000多万元，堪称捧着金饭碗要饭。

期间，暨南大学、恒大集团等都曾表达过使用意向，但最终都无果而终。

直到2025年，广州终于下定决心推进马场地块的规划开发。越秀集团被确定为“做地主体”，主导地块的收储补偿、土地变性和一级开发。

为此，越秀集团支付了100亿的土地补偿款。

不过，由于越秀集团+天河区属国企合计持股81%，处于绝对控股地位，在扣除相关税费后，越秀作为大股东，又以股东身份拿回了33亿的补偿款。

有了这层背景，越秀拿下马场1期，可以说是——顺理成章，水到渠成。

但规矩还是要走的，土地公开市场挂牌出让，总得有人捧场不是？

土拍上午10点开始，参拍的清一色央国企：华润、越秀、保利、招商、珠实、广州城投、广州地铁、广州建筑。

前7个小时，陪跑开发商们还配合着表演，偶尔举举牌，证明自己来过。最后两个小时，就只剩下保利这个“顶级捧哏”。

保利每次加价都要等到倒计时40秒左右才跟进，越秀则是看到保利加价，立马反击，谁真想拿地，谁真想抬价，一目了然。

眼瞅着到了下班干饭时间，两家还在你来我往地加价。本来可以提前结束的土拍，硬生生竞价了9个小时，加价超过240轮。

但终归来说，配合的还是蛮好的，土地公开市场挂牌出让，你来我往的轮番竞价，地价和未来的房价都跟着水涨船高。

广州创造了新地王，越秀拿到了寸土寸金的土地，央国企兄弟们完成了表演任务，皆大欢喜。

去年，广州全市卖地48块，收入507亿，同比减少三分之一以上。开年这一块地就卖了236亿，全年KPI完成近半，堪称“开局一块地，结局半程KPI”。

而越秀赢来的筹码，原本就攥在自己手里。只是在牌桌上打了个滚，大家都跟着吃肉喝汤。

但有一个耐人寻味的细节——出面拍下马场1期地块的主体，是广州越诚达有限公司，其唯一股东是越秀集团，而不是它旗下的地产业务平台越秀地产。

集团跳过子公司亲自拿地，怎么看都有点“父亲替儿子相亲”的意思。

为什么不直接用越秀地产？答案藏在财务报表里。

这几年，越秀地产在大本营被保利全面碾压。去年，保利广州销售超550亿，稳坐销冠；越秀地产332亿，排名第二。

而2023年，越秀地产还是广州楼市扛把子，销售627亿。两年时间，业绩近乎腰斩。

自2021年楼市下行，越秀地产是为数不多逆市扩张的地方国企。北上杭州、上海、北京，攻城略地，到去年已跻身百强前十。

但规模上来了，财务业绩却掉下去了。

根据最新的财务资料，越秀地产预计2025年净利润会下降九成以上，跌至不足1亿。

全年营收规模上千亿，到手净利润不足一个小目标，几乎就站到了盈亏平衡点。

马场1期地块的出让条件中，高达236亿的总地价，要求一个月内支付一半，另一半年底前付清。

若由越秀地产出面拿地，对现在的它来说，可能有些吃力。

查了下越秀地产的家底：去年在大本营拿地9块，总地价106亿。到去年上半年，手上现金资源446亿，背负的有息债务1039亿。净负债率53%，杠杆水平还在上升。

马场1期地块总价236亿，比越秀地产去年在大本营拿地预算的两倍还高。把两百多亿资金全都押注在一宗土地上，它恐怕承受不住。

更何况，越秀地产是上市公司，财务报表要面对投资者的审视。母公司越秀集团宁愿扛着同业竞争的风险，也不得不出面拿地，帮儿子扛过这一关。

这就像儿子刚工作，工资不高，还要还房贷，父亲说：“房子我先帮你买，等你发达了再给你。”

接下来，越秀地产以何种方式参与到这块地王的开发，值得关注。但人事安排已经透露出信号——

原华发地产集团首席营销官兼集团营销部总经理贺传浪于近期加盟越秀地产担任集团营销中心总经理；

越秀原营销中心总经理李亮调往广州区域任区域营销总，操刀新的地王项目。

一个负责集团营销，一个专攻地王项目。

236亿的豪赌，赢家通吃，输家……不，在这个局里，似乎没有输家。

越秀拿到地，保利完成捧哏，央国企兄弟们刷了存在感，广州市完成卖地KPI，楼市看到“好起来”的信号。

唯一的问题是：这块地最终要卖多少钱一平，才能让所有参与者都笑到最后？

按照楼面价十万以上计算，未来售价至少十五万起步。在广州楼市还在调整的当下，这个价格能不能被市场接受，还是个未知数。

但这就是房地产的魔力——只要有故事可讲，只要有预期可炒，只要有“地王”的名头加持，就没有卖不出去的房子，只有卖不出去的价格。

毕竟，这可是曾经的赛马场，亚洲第二，仅次于香港沙田。当年跑马的地方，如今要起高楼，这本身就是最好的营销文案。

或许，这就是广州人的性格——不管过去如何，重要的是向前看，向钱看。

就像那场持续9小时的土拍，从白天到黑夜，从186亿到236亿，大家都在赌一个更好的明天。