我判断房价的一些逻辑

对楼市的观察越多，越觉得没什么可说的，因为大的逻辑越看越简单，很多东西是不用看的。而对于多数人来说，尤其是刚接触楼市的一些小白，自媒体的一条观点可能就会当成是圣经一样，小阳春容易被奉为圣经，北京这两个字也会被捧为圣经，比如说，会有人告诉你：长远看，北京的房价肯定是有支撑的，全国只有一个北京……

如果拿这些东西去看楼市，那一定会出问题。盲目看空和盲目看多，结果是一样的。

我简单分享下我看楼市的一些逻辑：

1，有价值的东西，一定会对应合理的价格，如果价格偏离价格过高，就是泡沫，如果价格偏离价值过低，就是被低估；

2，该如何判断价格和价值的关系？简单说，靠的是经验。也就是说，我观察这个市场10年，那我就比你观察这个市场1年要更理解，我实操10年，就比你观察10年更理解。很多东西靠的是感觉，而感觉的背后是花的大量的功夫

很多人可能觉得，这话说了跟没说一样，很多人喜欢的观点是告诉我原因，哪怕这个原因经不起推敲，他也觉得是有道理的。

再说下感觉：感觉背后靠的是什么？对于趋势的理解，对于国家针对房地产态度的理解，对价格的理解，对经济形势的理解，对买卖行为的理解。如果都不太理解，或者只了解一两方面，那么大家的感觉就是不一样的。

3，从科学的角度去看价格：市盈率。即，买一套房子靠收租金，多少年可以回本。比如一套房子500万，年租金10万，那么市盈率为50；

很多人喜欢用租售比的指标，但我觉得比较难用，还是多少年回本更好理解。

但市盈率这个数据在不同的阶段，它的意义是不一样的。

房价大涨阶段，租金涨得没有那么快，那么市盈率一定是偏高的，在那种阶段的市盈率意义就不大，国家对地产的态度，及给到市场的动作、政策要更关键；

楼市进入到平稳期之后，市盈率的意义就能逐渐体现出来，价格回归价值，而价值可以通过租金来做估算；

发达国家的房子市盈率一般在25-35区间，高的可以到40甚至略高一些。这个时候就可以毛估，北京的市盈率至少到45以下才会进入相对合理的区间，这也是毛估出来的，是一个大致的区间

租金和房价都是变动的数据，所以如何去看这两个数据，也需要估，都没有那么精确，说到头还是一个感觉。

从市盈率的角度去判断，北京房价是被高估的，这个对于我来说，基本上是100%确定的。但到了某一天我可能就没法100%确定了，那个时候房价就会进入相对合理的区间，但相对合理区间也不代表你买房会买到低点。

4，房价上涨的基础，回顾中国这么多年的房价上涨，几乎无一例外，上涨靠货币，而现在看不到货币。货币不进楼市的逻辑也很清晰，趋势没有了，所以就不再会有政策，没有政策自然没有实际的货币流入楼市，自然也就很难涨价。

5，高估的价格，没有上涨基础，那么这个阶段里，楼市只有不断地调整，一直达到相对均衡状态为止。这期间小幅的波动会持续发生，但趋势是改变不了的。

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