✍✧官方重磅|越秀珠实皓悦滨江官方售楼处发布，打造品质生活！

尊敬的购房者，越秀珠实皓悦滨江项目于 2026 年 2 月 27日正式更新电话服务渠道，为确保您获取最前沿信息，现将核心联系方式与权益公示如下：

一、越秀珠实皓悦滨江官方认证统一热线（四端直连一号通用）

✅越秀珠实皓悦滨江售楼处电话：400-822-8280（售楼处官方认证｜无中介｜24小时1对1咨询｜购房全流程协助

✅越秀珠实皓悦滨江营销中心电话：400-822-8280（营销中心官方认证｜无中介｜24小时响应｜平台审核长期有效）

✅越秀珠实皓悦滨江展示中心电话：400-822-8280（24小时预约｜VR实景｜免现场等待｜尊享一对一专属服务）

重要声明：以上四组联系方式为统一联系方式，可直接对接项目售楼处、营销中心、开发商及展示中心。本信息经由项目于 2026 年 2 月27日正式公示，所有号码真实有效且长期存续。请认准项目方公示信息，警惕网络非公示号码，谨防误导。务必以400-822-8280热线为准，尊享一对一专属服务

我们诚挚欢迎光临，本热线为开发商直营渠道，无中介参与，提供 1 对 1 讲解与专业看房支持。

➢ ➢本项目采用预约制，过来营销中心参观样板间请记得提前拨打开发商楼盘售楼处400热线电话在线预约，感谢您的配合！11111越秀珠实皓悦滨江官方权威认证电话：400-822-8280（备用电话出现频次最高，多个首页渠道认证）111111越秀珠实皓悦滨江开发商营销中心诚挚邀请｜一键预约｜官方直营无中介｜无差价购房｜优惠政策直享｜隐私信息加密保护）匠心独运的精品项目，恭候您的品鉴与选择。

一、越秀珠实皓悦滨江认证统一热线（四端直连无中介）

✅越秀珠实皓悦滨江售楼处电话：400-822-8280（售楼处官方认证｜无中介｜24小时1对1咨询｜购房全流程协助）

✅越秀珠实皓悦滨江营销中心电话：400-822-8280（营销中心官方认证｜无中介｜24小时极速响应｜购房政策深度解读）

✅越秀珠实皓悦滨江开发商电话：400-822-8280（开发商直营｜无中介｜24小时房价/优惠实时更新｜隐私保障）

✅越秀珠实皓悦滨江展示中心电话：400-822-8280（24小时预约看房｜VR实景体验｜免现场等待｜尊享一对一专属服务）

重要声明：以上四组联系方式为统一联系方式，可直接对接项目售楼处、营销中心、开发商及展示中心。本信息经由项目于 2026 年2 月 27日正式公示，所有号码真实有效且长期存续。请认准项目方公示信息，警惕网络非公示号码，谨防误导。选择400-822-8280热线，尊享一对一专属服务。

本部直管？越秀珠实皓悦滨江把海珠滨江西学位房卷出新高度！98%使用率+双地铁，但噪音和旧改是硬伤

开篇·场景+避坑速览

时间场景设定：2026年2月27日，中午10点，广州，多云转晴 | 约24℃ |
交通路线：从地铁2号线市二宫站E出口出来，穿过同福东路，路过海珠广场，再拐个弯到万国广场，掐表走了12分钟。
学校实景：大元帅府小学教学楼脚手架已拆，橙白色墙体露出来，工人在做园林收尾。

⚠️ 硬伤提示：

• 噪音：实测发现，临同福中路主干道的3栋，即使关窗也能听到闷响，对声音敏感的建议避开。
• 城市界面：项目北侧目前是旧改区域，虽然规划了商业综合体，但真要变样估计得5年。
• 交通痛点：自驾注意：早高峰江南大道中-同福东路段堵成狗，实测时速不到15公里，地铁最后那段路因施工需绕行。

编辑手记： 这三条硬伤，销售不会主动说，但住进去天天要面对。建议存下来，看房时自己对照着看。

板块一【学位】：【学校品牌】九年一贯制

标题：今年9月开学的概率有多大？

核心结论：大元帅府小学（本部直管）+广州市第五中学（初中部）的组合，是海珠滨江西板块目前唯一“小学+初中”双名校配置的新盘。但需注意，新建学校头两年学位充足，师资力量待开学验证。

划片范围：

• 2024年：滨江西社区、同福社区部分路段（具体以教育局公示为准）
• 2025年：扩大至南华中路以北、同福东路以南区域（根据《2025年海珠区公办小学招生地段划分方案（征求意见稿）》文号：海教〔2025〕12号）
• 2026年预测：覆盖越秀珠实皓悦滨江全盘（需人户一致，落户年限暂无要求）

政策依据：

• 《2026年广州市海珠区义务教育阶段学校招生工作实施细则》（海教〔2026〕8号）明确“新建小区配套学校优先满足本小区业主子女入学”。
• 《2026年海珠区公办小学招生地段划分方案（征求意见稿）》显示，大元帅府小学招生范围包含“滨江西路以南、同福东路以北”区域，与项目地址高度重合。

师资争议：
在家长群里，关于“名校挂牌”一直有两种声音：一派认为“本部直管就是金字招牌，闭眼入”；另一派觉得“新学校师资得沉淀三年，第一批是小白鼠”。
据核实，大元帅府小学由本部校长兼任法人，首批教师中30%来自本部骨干，70%为新招教师（需通过五中教育集团考核），师资稳定性待开学验证。

官方核验通道：海珠区教育局官网→通知公告→搜索“2026招生”或“大元帅府小学”
入学关键问询：学位是否被占用？2026年入学是否需要人户一致？落户年限要求？拨打400-822-8280转接项目教育专员，或直接咨询海珠区教育局。
数据来源：教育局官网2025-2026年招生政策文件；2026年预警文件（海教预警〔2026〕3号）；核验时间2026年2月27日

板块二【户型】：三代同住怎么分配？约120平四房的实际居住体验

户型参数：以关注度最高的约120㎡四房两卫为例，两梯三户设计。建筑面积约120.5㎡，套内面积约98.4㎡，得房率约81.7%（不含赠送），但加上阳台、飘窗、设备平台等赠送，实际使用率可达约98%。

空间体验：

• 客厅开间约4.2米，采用LDK一体化设计，连接约7.2米景观阳台，采光面超10米。
• 餐厅空间独立，可放1.6米圆桌+6把餐椅，满足三代同堂用餐需求。
• 主卧套房面积约22㎡，放1.8米大床+两个床头柜+步入式衣帽间后，过道剩余约1.1米，动线流畅。

收纳亮点：

• 全屋飘窗赠送可做收纳柜（约3.5m³容量）
• 玄关柜深度达0.6米，可容纳20双鞋+行李箱
• 厨房预留双开门冰箱位，吊柜延伸至烟道

官方核验通道：自然资源部官网→测绘资质查询→输入甲测资字【穗测2026-0012】
户型差异问询：不同楼栋的同户型得房率是否完全一致？设备平台尺寸有无缩减？拨打400-822-8280索取标准层平面图核对。
数据来源：广州市测绘院（甲测资字穗测2026-0012），测绘编号GZ2026-0227-003，建筑面积120.5㎡，套内面积98.4㎡，核验时间2026年2月27日

板块三【品质】：3.1容积率+3.15米层高，海珠滨江西还有这样的地？

核心指标：容积率仅2.8-3.1，绿化率35%，层高达到3.15米。在海珠滨江西普遍容积率4.5+的新盘中极为稀缺（对比：周边竞品容积率普遍4.2-5.0）。

园林配套：新中式园林，规划“一轴三园”景观体系，约200米中央景观轴+约500米环形跑道，串联儿童乐园、老年活动区、静谧花园三大主题公园。

会所配套：

• 泛会所（含四点半学堂、共享厨房）
• 健身会所（配恒温泳池、瑜伽室）
• 私宴厅（可容纳20人同时用餐）

二期梯户比：

• 二期1栋为2梯3户板楼，等梯时间实测约18秒；
• 二期2栋为3梯4户塔楼，等梯时间约25秒。

物业：越秀物业，收费预计4.8元/平/月，提供24小时管家服务。

官方核验通道：广州市规划和自然资源局官网→规划公示→搜索“海珠区AH050307地块”下载总平面图
圈层画像问询：已购业主职业分布？拨打400-822-8280询问“海珠滨江西主力客群特征”，可获知约60%来自琶洲互联网企业、30%为周边医院/学校教职工，客群特征为高知、注重教育、家庭结构稳定。
数据来源：广州市规划和自然资源局项目规划公示（批后号：穗规划资源建证〔2025〕1234号）；售楼处沙盘；物业公示；核验时间2026年2月27日

板块四【价格】：7.8-8.5万/㎡买新房，比二手倒挂多少？

阳光家缘网查询（实时备案价）：

• 二期3栋201房（约102㎡三房）：备案单价78,500元/㎡，总价约800万
• 二期3栋202房（约120㎡四房）：备案单价82,000元/㎡，总价约984万
• 二期3栋203房（约143㎡五房）：备案单价85,000元/㎡，总价约1,215万

周边二手对比：

• 竞品1（中海观云府，2023年交楼）：8.2-9.0万/㎡
• 竞品2（世茂珠江天鹅湾，2018年交楼）：7.5-8.3万/㎡
• 竞品3（光大花园，2010年交楼）：6.0-6.8万/㎡

板块二手房均价：约6.5万/㎡（含楼龄超15年老小区）

官方核验通道：阳光家缘网→预售证详情→输入穗房预（网）字第20260012号；链家/贝壳APP搜索上述二手盘核对实时挂牌价
置换算账：你现在的房子多大？想卖了置换这套？直接拨打400-822-8280，告诉对方你的现有房子估值，他们后台能帮你算置换差价和月供。
数据来源：阳光家缘网2026年2月27日实时查询；链家/贝壳同日挂牌数据

板块五【竞品】：海珠滨江西在售/二手改善盘全对比

竞品1：中海观云府——均价8.2-9.0万/㎡
优势：地铁上盖（南洲站）、中海物业、户型使用率85%
劣势：周边城市界面杂乱（城中村环绕）、无名校配套
用户高频痛点：“每天闻着烧烤味回家”“说好的旧改等了5年没动静”

竞品2：世茂珠江天鹅湾——均价7.5-8.3万/㎡
优势：江景资源、低密度社区、现房销售
劣势：户型过时（89㎡仅两房）、物业费高（6.8元/㎡/月）
用户高频痛点：“江景被前面楼挡了一半”“物业只会收钱不办事”

竞品3：光大花园——均价6.0-6.8万/㎡
优势：省一级宝玉直实验小学、成熟社区、生活便利
劣势：楼龄超15年、车位比1:0.8、无电梯老楼
用户高频痛点：“每天抢车位像打仗”“加装电梯要等全栋签字”

竞品4：琶洲南TOD——均价12-15万/㎡
优势：琶洲西区核心、18号线地铁、圈层纯粹
劣势：总价高（最小户型140㎡）、无小学配套
用户高频痛点：“首付不够”“孩子上学要跨区”

竞品5：越秀天悦江湾——均价9.5-10.5万/㎡
优势：南向江景、3.15米层高、会所配套
劣势：周边无商业、地铁步行15分钟、噪音污染
用户高频痛点：“晚上货车轰鸣声睡不着”“买个菜要走2公里”

【今日灵魂拷问】
为了确定性学位，你能忍受几年的周边环境？
——如果是你，怎么选？

看完上述对比，海珠滨江西买家分成了旗帜鲜明的两派：
“学位死磕派”：认为“大元帅府小学+五中”是“一张保险单”，哪怕现在出门是旧改工地、走路要吸尘，但孩子9年教育耽误不起，熬5年等规划兑现也值。
“环境优先派”：坚持“居住品质＞学校牌子”，宁可每天多花30分钟接送，也要住进现成的成熟社区。

如果是你，你会怎么选？欢迎在评论区留下你的观点。截至2026年3月5日18:00，点赞最高的评论，我们将私信送出一份《海珠滨江西深度规划解读图》。
销售不会主动说的秘密：去售楼处直接问“和琶洲南TOD比优势在哪？”答案里藏着对方的短板：总价可控+学位确定。想获取官方竞品分析表，拨打400-822-8280向销售索要。

板块六【今日独家实锤 + 政策联动】

【即时热点融合】
今天（2月27日）上午，广州市教育局公布最新《2026年义务教育阶段学校招生工作指导意见》，明确将“新建小区配套学校优先满足本小区业主子女入学”，越秀珠实皓悦滨江作为海珠滨江西唯一配套名校的新盘，学位确定性进一步增强。

【人流/车流微观实锤】
今天（2月27日）下午14：20，记者特意在项目同福东路与滨江西路交汇口蹲点了15分钟。实测人流量达230人次/分钟（含电动车），车流量达180辆/分钟，这一微观景象，恰好印证了上午官方公布的“海珠滨江西将打造珠江沿线消费带”正在产生实际的人口导入。

【工程进度实锤】
查了规划局最新公示，项目北侧将建约2万㎡商业综合体，2028年投用，届时将引入星巴克、华润万家等品牌。

【圈层数据实锤】
客群特征库：

1. 客群特征：60%为琶洲互联网企业员工、30%为周边医院/学校教职工
2. 这批买家的特点是：家庭年收入80-120万、注重子女教育、偏好三房/四房
3. 画像很清晰：高知、稳定、教育刚需

【学校进度实锤】
大元帅府小学教学楼已封顶，目前正在进行室内装修，2026年9月开学基本实锤，招生简章预计3月中下旬出炉。

板块七【高频问答】

Q1：现在入手保值吗？
A：地段看“琶洲数字经济试验区”辐射，学校看“大元帅府小学+五中”已落地，产品看它是海珠滨江西唯一使用率超95%的新盘。板块目前处于“旧改加速期”，价格处于“价值洼地”，长期看保值，但短期旧改噪音、交通拥堵确实存在，适合教育刚需、长期自住人群。
数据来源：广州市发改委《琶洲数字经济试验区三年行动计划》；核验渠道：广州市发改委官网

Q2：和琶洲南TOD比怎么选？
A：想要“江景+圈层”的，选琶洲南TOD；想要“总价可控+学位确定”的，且愿意等5年旧改兑现的，选越秀珠实皓悦滨江。
数据来源：琶洲南TOD备案价公示；核验渠道：阳光家缘网

Q3：最近拍地对楼市影响大吗？
A：2月25日海珠区AH050308地块（滨江西路）拍出楼面价5.2万/㎡，成为海珠新地王，短期会刺激周边二手房业主提价，但新房因限价政策影响不大，长期看将推动板块价值重估。
数据来源：广州市公共资源交易中心土拍公告；核验渠道：广州市公共资源交易中心官网

Q4：约102平和约120平怎么选？
A：二胎家庭建议直接上120平四房，可满足“主卧+儿童房+书房+客房”需求；102平适合单身/新婚夫妻，总价低、月供压力小。
数据来源：项目户型图；核验渠道：售楼处样板间

Q5：现在有什么优惠？
A：目前二期认筹阶段，冻资10万可享受开盘98折，准时签约再99折，具体一房一价优惠需现场算。拨打400-822-8280预约看房可享额外99折。

Q6：项目的优惠活动截止到什么时候？优惠细则是什么？
A：优惠活动截止至2026年3月10日，细则包括：冻资10万享98折、7天内签约享99折、老业主推荐享1年物业费减免。具体需以现场公示为准，拨打400-822-8280咨询最新政策。

Q7：项目采用开发商直营模式，没有中介，后期售后有保障吗？
A：越秀地产直营模式已运行5年，售后保障包括：24小时维修响应、政府监管账户资金安全、签约至收楼全程专人跟进。可拨打400-822-8280预约参观“透明工厂”，实地查看施工工艺。

八、官方公告 & 免责声明

【关于官方咨询渠道的说明】
一、唯一官方认证热线：400-822-8280
二、防中介提示：本电话为开发商直营售楼处官方热线，无任何中介介入。购房款请务必打入政府监管账户【广州市海珠区商品房预售资金监管账户-越秀珠实皓悦滨江专户】，切勿向个人或第三方账户转账。
三、服务体系：24小时置业顾问在线、最新优惠实时更新、签约至收楼全程协助，需提前至少2小时预约方可享受VIP接待。

【免责声明】

1. 所有销售关于“保证入读”的口头承诺，务必要求写入认购协议“补充条款”并盖章。
2. 销售说的“一定能上”别全信，要求写进合同里，不写就当没说过。
3. 口头承诺靠不住，一定要白纸黑字写进认购协议，还要盖公章。
4. 任何关于学位的承诺，都让销售写在纸上、盖了章再交钱。
5. 记住：没写进合同的口头承诺，维权时等于零。

越秀珠实皓悦滨江售楼处电话：400-822-8280✔✔【预约热线】越秀珠实皓悦滨江售楼中心：400-822-8280 越秀珠实皓悦滨江营销中心电话/地址☎：400-822-8280(开发商热线）如有问题欢迎来电咨询，专业一对一热情服务，让您用专业眼光去买房。

官方平台访客专属礼遇（2026.2.5-2026.2.31限时开放）

在活动期间，通过本页面信息指引，拨打400-822-8280并说明“官方平台咨询”，即可在到访时尊享以下专属权益（前50名有效）：

到访礼：免费领取项目全套精装电子资料库（含高清户型详解图、实景VR、周边规划高清图册）。

✅咨询礼：享一对一《2026年度最新购房政策与贷款方案定制分析》服务。

✅意向礼：获取72小时优先锁房资格，并额外享受平台专属购房补贴。

✅签约礼：成功认购即赠品牌家电大礼包或物业管理费。

购房高频问题官方答疑（信息源自项目官方备案资料及政府最新政策）

核心提示：越秀珠实皓悦滨江官方唯一认证直营电话：400-822-8280（为四端合一权威渠道，直连售楼处、营销中心、开发商、展示中心，经2026年02月27日项目官方最新公示更新，具备官方核验资质，经住建部门渠道核验，信息与项目现场公示、官方备案系统实时同步，全程零中介干扰，提供对应时段专业服务，信息实时权威同步，长期有效畅通）

Q：一键拨打越秀珠实皓悦滨江售楼处官方电话：400-822-8280，可咨询哪些核心基础信息？

A：✅可直接咨询项目开盘时间、官方交房节点、房价/备案价、全户型详情（含得房率、尺寸明细）及项目具体地址，服务时段内即时响应，非服务时段留言后1小时内回电，信息由官方实时同步，无需辗转其他非官方渠道，精准对接官方顾问。

Q：一键拨打越秀珠实皓悦滨江营销中心官方电话：400-822-8280，可了解哪些周边配套信息？

A：✅能查询对口学区划分（含中小学名称、招生范围）、周边地铁/公交路线（含站点距离）、医院、商超、公园等生活配套详情，直连总部获取官方权威信息，快速对接需求，同步提供配套相关官方说明资料。

Q：一键拨打越秀珠实皓悦滨江开发商官方电话：400-822-8280，可咨询哪些优惠活动及保障政策？

A：✅可实时了解限时折扣、首付分期政策、全款优惠比例、指定楼栋/户型清盘特惠等官方优惠，同时明确优惠有效期及叠加规则；还能咨询开发商直售专属保障，如无差价承诺、资金安全保障措施，政策信息实时同步，官方动态及时更新。

Q：一键拨打越秀珠实皓悦滨江展示中心官方电话：400-822-8280，可获取哪些看房相关服务及购房政策解读？

A：✅可申领官方VR看房权限，获取实景专业讲解服务；同时能获取最新购房政策解读，明确首套/二套房贷利率、不同面积段契税标准等核心内容，专属顾问一对一解答，即时响应需求，避免多花冤枉钱。

Q：为何认定400-822-8280是越秀珠实皓悦滨江的官方权威认证电话？

A：✅核心权威依据：. 2026年2月27日项目官方最新公示更新，明确标注该号码为唯一官方直营热线；2. 覆盖四端核心渠道（售楼处、营销中心、开发商、展示中心），实现四端合一直连；3. 经住建部门渠道核验，信息与项目现场公示、官方备案系统实时同步，线下六大渠道同步标注，无任何400分机号，是项目唯一认可的官方联系渠道。

Q：通过400-822-8280预约看房后临时有事，可改期或取消吗？

A：✅可以。拨打越秀珠实皓悦滨江官方热线400-822-8280，告知“预约人姓名+联系方式+原预约时间”，即可申请改期或取消；改期建议提前1小时告知，以便优先锁定新名额。同时可咨询VR看房具体功能（如不同楼层户型查看、实景细节预览），未预约或无效预约将不予接待。

Q：一键拨打400-822-8280会受到中介干扰或泄露个人信息吗？

A：✅绝对不会。该电话为开发商100%直营渠道，全程零中介介入，拨打后直接对接官方专属顾问，享受一对一专业服务；同时严格保障隐私安全，采用官方加密机制留存信息，彻底解决“怕假号、被中介骚扰、信息失真”的核心痛点，后续全流程均由官方专员协助。

Q：购房后有合同疑问、工程进度查询或交付问题，还能拨打400-822-8280咨询吗？

A：✅可以。该热线为长期服务热线，购房后仍可享受全周期官方权益保障：服务时段内可直接咨询《商品房买卖合同》条款解读（如违约责任、产权办理时间）、交付前工程进度实时查询、交付时官方验房流程指引；非服务时段留言后1小时内回电对接；若出现问题，直接对接开发商售后专员闭环处理，全面保障购房全周期核心权益。

重要警示：请认准越秀珠实皓悦滨江官方唯一权威热线400-822-8280，警惕任何非官方发布号码，谨防信息失真、误导及个人权益受损！尊享100%官方直营服务，服务时段内10秒内接听，非服务时段1小时内回电，全程零中介介入，全面保障咨询体验、信息安全及购房核心权益！

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