物业李姐离职透底：民法典这5条业主权，别再被物业糊弄了

小区物业和业主，就像住对门的邻居，抬头不见低头见，但相处起来总容易闹矛盾。要么是物业办事拖沓、收费不明不白，要么是业主觉得“交了物业费，啥服务都没享受到”，甚至很多业主被物业一句“这是规定”“我们说了算”，就稀里糊涂放弃了自己的合法权利。

前几天，我们小区干了8年的物业李姐正式离职了。私下聊天时，李姐也是掏心掏肺，说了不少行业内情：“干物业这么久，我最清楚，很多业主不是不想维权，是根本不知道自己有啥权利，总被物业牵着鼻子走。尤其是《民法典》里明确规定的业主权利，不少物业故意不宣传、不执行，就欺负业主不懂法。”

今天，就借着李姐透底的干货，用最直白的大白话，把《民法典》里最关键的5条业主权讲清楚，没有晦涩的法律术语，全是咱们业主日常能用到的，看完再也别被物业糊弄，学会依法护自己的权益，建议收藏转发给同小区的邻居。

李姐反复强调，很多物业的“霸王操作”，其实都是违法的，只是业主不懂，才让他们有恃无恐。这5条权利，每一条都和咱们的切身利益相关，物业费、小区公共收益、物业交接、个人隐私，全涵盖在内，记牢了不吃亏。

第一条：物业费不是“交了就完事”，物业必须公开明细，藏着猫腻可拒交

这是最常见的矛盾点，很多业主交了物业费，却不知道钱花在哪了，问物业，要么含糊其辞，要么说“这是内部账目，不用你管”。李姐说，这其实是物业在故意规避责任。

根据《民法典》第943条规定，物业服务人必须定期把服务事项、负责人员、收费项目、收费标准、履行情况，还有维修资金使用情况、业主共有部分的经营收益情况，用合理的方式向业主公开，还要向业主大会、业主委员会报告。

简单说，咱们交的每一分物业费，物业都得说清楚、讲明白，不能藏着掖着。比如物业费里包含哪些服务（保洁、安保、设施维修等）、每个项目收费多少、每月花了多少、剩余多少，都得公示出来，让业主看得明明白白。

如果物业拒不公开，或者公示的明细含糊不清、有猫腻，比如虚增收费项目、重复收费，业主有权要求物业整改，整改不到位的，甚至可以拒绝缴纳相应的物业费，这不是违约，是物业先违反了法律规定。

还有一点，李姐特别提醒：有些物业会以“业主没接受服务”为由，比如业主长期不在家，就要求业主交全额物业费，这也是不合理的。《民法典》里明确，物业只要按照约定提供了服务，业主不能以“未接受”为由拒交，但如果业主能证明物业根本没提供对应服务（比如长期不打扫楼道、安保形同虚设），就可以依法拒交，甚至要求赔偿。

第二条：小区公共收益，不是物业的“私房钱”，业主才是真正的主人

这是很多业主都忽略的一点，也是物业最容易“暗箱操作”的地方。李姐说，不少小区的物业，靠着小区的公共区域赚得盆满钵满，却从来没给业主分过一分钱，业主问起，就说“这笔钱用来抵扣物业费了”“用来维护小区了”，其实大多被物业截留了。

根据《民法典》相关规定，小区的公共区域（电梯、楼道、小区大门、停车场、外墙、广告位等）属于全体业主共有，利用这些区域产生的收益，比如电梯广告、外墙广告、停车场收费、小区摊位出租等，也属于全体业主共有。

也就是说，这些钱不是物业的，是咱们所有业主的“集体财产”。物业可以代为管理，但必须公开收益明细，包括收入多少、支出多少，剩下的钱要么分给业主，要么用于小区公共设施的维修、升级，不能私自截留、挪用。

李姐透露，很多小区的公共收益一年能有几十万甚至上百万，却被物业当成了“额外收入”，业主们一无所知。如果发现物业私自占用公共收益，不公开、不分给业主，业主可以通过业主委员会，要求物业返还收益，还可以追究物业的违约责任，情节严重的，甚至可以解聘物业。

第三条：物业没权利“断水断电”催缴物业费，这是违法操作

很多业主都遇到过这种情况：不小心拖欠了物业费，物业二话不说，直接断了家里的水电，逼着业主交物业费。李姐说，这是物业最常用的“威胁手段”，但其实这种操作，完全违反《民法典》。

《民法典》第944条明确规定，物业服务人不得采取停止供电、供水、供热、供燃气等方式催交物业费。水电燃气是业主的基本生活保障，物业没有任何权利擅自切断，哪怕业主确实拖欠了物业费，物业也只能通过催告、协商，或者向法院起诉的方式催交，不能用断水断电这种极端手段。

除此之外，有些物业会用“限制门禁”“不让车辆进小区”的方式催交物业费，这也是违法的。门禁、停车场是业主的共有设施，业主有权正常使用，物业不能以任何理由限制，哪怕业主欠费，也得通过合法途径解决，不能侵犯业主的基本居住权利。

李姐说，她以前所在的物业，就有过断水断电催费的情况，后来被业主起诉，不仅赔了钱，还被相关部门处罚了。所以，遇到这种情况，业主不用怕，直接拿出《民法典》的规定，要求物业立即恢复水电，要是物业拒不配合，就直接投诉、起诉，一告一个准。

第四条：业主有权解聘物业，不是物业“赖着不走”就没办法

很多业主觉得，物业是开发商指定的，或者已经在小区干了很多年，就算服务不好，也没办法换掉，只能忍气吞声。李姐说，这是大错特错，业主才是小区的主人，有权决定物业的去留。

根据《民法典》第946条规定，业主依照法定程序共同决定解聘物业服务人的，可以解除物业服务合同，决定解聘的，应当提前六十日书面通知物业服务人（合同另有约定的除外）。

简单说，只要小区业主 majority 同意（按照小区议事规则，一般是面积和人数双过半），就可以解聘现在的物业，不管物业是不是愿意，都得依法退场，还得把物业用房、相关设施、物业服务资料等，移交给业主委员会或者新物业。

李姐透露，很多物业就算被解聘，也会找各种理由“赖着不走”，比如声称“没收到通知”“业主表决程序有问题”，甚至占用物业用房、扣留相关资料，阻碍新物业进场。遇到这种情况，业主可以联合起来，通过业主委员会起诉物业，要求物业立即退场、赔偿损失，法院会依法支持业主的诉求。

还有一点要注意，物业退场前，必须做好交接工作，不能故意损坏小区设施、销毁服务资料，要是因为物业的原因，导致小区设施损坏、业主利益受损，物业必须承担赔偿责任。

第五条：业主隐私受保护，物业不能随便泄露、公开

现在很多小区，物业都会收集业主的个人信息，比如身份证号、联系方式、房号、缴费记录等，有些物业甚至会把业主的信息泄露给第三方，或者在小区公开欠费业主的姓名、房号，侵犯业主的隐私。

李姐说，这种情况在行业里并不少见，很多物业觉得“业主信息不算隐私”，其实这已经违反了《民法典》。《民法典》第1032条规定，自然人享有隐私权，任何组织或者个人不得以公开等方式侵害他人的隐私权，业主的姓名、房号、联系方式、欠费情况等，都属于受法律保护的私密信息。

比如，有些物业会在电梯里张贴欠费业主的姓名、房号、欠费金额，这种行为就侵犯了业主的隐私权，业主可以要求物业立即清除、赔礼道歉，要是造成了不良影响，还可以要求物业赔偿精神损失。

另外，物业收集业主个人信息，只能用于物业服务，不能用于其他用途，更不能泄露给第三方。如果发现物业泄露自己的个人信息，业主可以向相关部门投诉，也可以直接起诉，追究物业的法律责任。

最后想说

李姐离职前反复叮嘱：“业主和物业，本来应该是相互配合、相互理解的关系，但有些物业只顾着赚钱，无视业主的合法权利，而业主因为不懂法，往往只能吃哑巴亏。”

《民法典》里关于业主权利的规定，不是摆设，是咱们业主维权的“尚方宝剑”。以上这5条权利，每一条都和咱们的日常生活息息相关，不用死记硬背法律条文，只要记住核心：物业费要公开、公共收益归业主、物业不能断水电、业主能解聘物业、隐私受保护。

以后再遇到物业糊弄你、侵犯你的权利，别再忍气吞声，也别跟物业吵来吵去，直接拿出《民法典》的规定，依法维护自己的权益。如果小区有业主委员会，就通过业主委员会维权；没有业主委员会，就联合其他业主，一起向街道办、住建部门投诉，或者直接起诉。

毕竟，我们交物业费，是为了享受更好的服务，而不是花钱买气受。希望每一位业主都能认清自己的权利，不再被物业糊弄，一起守护好自己的家园。