大爆点！温州稀缺景观高地规划调整！新增上千亩生态宅地

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温州，又要迎来一批岛居生态住宅。

日前，市自然资源和规划局发布了《温州生态园湿地南单元（3303040302）详细规划批前公告》。

本次规划范围位于茶白片区东侧，东部和北部与三垟湿地相邻并以河为界，西至瓯越大道，南至高教园区学府北路，规划面积约为99.69公顷（约1495亩）。

来源：市自然资源和规划局

本片区功能定位为集品质生活、文旅休闲等为一体的生态社区新标杆，主要用地功能包括居住用地、商业服务业用地、交通运输用地、绿地与开敞空间用地、留白用地等。

来源：市自然资源和规划局

本片区城市设计定位为“助力国际湿地城市形象，打造温州湿地特有生态生活样板”。以生态为导向，强化湿地岛居特色，实现湿地的山水相融；通过完善片区配套，实现城园文旅的互动。

从规划图可以看出，该区域大部分均为住宅用地，预计会以低密度住宅为主，形成岛居特色。

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围绕三垟湿地的住宅开发，已经持续了十几年。

最早的住宅开发，位于三垟湿地北片，也就是现在的黄屿板块。而当时，开发商普遍将其称之为湿地板块，主打三垟湿地的生态、景观概念。

曾经赫赫有名的橡树湾、君庭领墅、铂金府邸、香缇半岛、金域中央、京都城、金域传奇等，都是当时的产物，大多为欧式风格。

黄屿板块

其中，君庭领墅真正做出了岛居的感觉，其他小区则只是滨河。

2012年之前，考虑到三垟湿地景观，这些住宅容积率没那么高，高度普遍在54米（18层）及以下，以小高层住宅为主。

2012年起，三垟湿地周边不再限高，建设了大批高层住宅，后来在世纪公园两侧还出现超高层住宅。

近年，三垟湿地以北靠近世纪公园，还有雲境、第五大道等现代风格的新盘，部分楼幢都能享有南向湿地景观。

雲境、第五大道

同样在2012年，三垟湿地以西的南湖板块启动开发。

尽管湿地景观房不多，但凭借相通的水系，南湖板块同样以水网、岛居为特色。

然而，当南湖板块建设的太多高层住宅，河道似乎成了“水沟”，岛居、水乡特色有所淡化。

南湖板块

在三垟湿地以南，因附一医这座“巨无霸”医院的存在，再加上一些外溢医疗资源，可供开发的住宅用地有限，商品房仅有天钜、半岛九号，与三垟湿地隔着学府北路。

三垟湿地与南侧住宅

至于三垟湿地以东，罗西住宅区几乎都是安置房，与三垟湿地隔着文盛路，再加上山体、高速公路等，相对孤立，生活品质也一般。

罗西住宅区

以上主打三垟湿地的小区，都与三垟湿地隔着主干道，黄屿板块、南湖板块更是隔着高架桥，在一定程度上存在割裂，并未真正形成高融合度的湿地生活。

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近两年，在瓯海大道、瓯越大道、学府北路、文盛路围合之内，与三垟湿地无缝衔接的地块，开始出现住宅。

去年9月，温州中学以东、51中以南的温州中学街坊A-02地块挂牌出让，吸引了多家房企参与争夺。

最终，经过20轮竞价，温州澜栖房地产开发有限公司竞得该地块，成交总价约1.7605亿元，成交单价约18700元/㎡。如今，该地块推广名为鹭岛湾。

温州中学、51中与三垟湿地

从该地块可以看出，这种与三垟湿地无缝衔接的低密度住宅地块，因其稀缺性而受开发商、高净值人群追捧。

这一回，当三垟湿地南单元详细规划出炉，这种与三垟湿地无缝衔接的住宅，规模将明显增加。

事实上，在最早的规划中，瓯越大道以东、学府北路以北，均被纳入三垟湿地范围内，当时称三垟湿地约13平方公里。

10多年前，规划修编后，就将南单元划出三垟湿地范围，并称三垟湿地约11.67平方公里。

三垟湿地规划范围对比

当时就有传闻称，这里将建低密度住宅。

2021年，瓯海区曾下发《瓯海区未来社区创建五年（2021年-2025年）计划》，规划新建类类别中有陈衙弄未来社区，规划时间2023-2026年。

示意图（仅供参考）

如今，随着最新规划出炉，尽管还是批前公示，但已基本可以确定，三垟湿地南单元将大面积建设住宅。

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当前的温州，普通高层住宅过剩，低密度住宅依旧有限，这类与湿地无缝衔接的岛居低密宅地，更是稀缺。

这一回，待三垟湿地南单元规划确定后，对于追求岛居生活、湿地生态的高净值人群，是一个好消息，可以有更多、更优质的人居选择。

规划范围实景

但是，对于更多市民而言，当三垟湿地被住宅包围，则意味着城市公共空间减少。

如果这些地块真的要开发，建设博物馆、艺术馆、度假酒店、街区商业等能对市民开放的公共空间，是否会更合适？

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