房屋买卖合同存争议，北京房产律师助力继承人维权胜诉

（为保护当事人隐私和避免不必要纠纷，以下案例中当事人姓名及其他信息均为化名，若有雷同请联系我们予以撤销。）

案情介绍

原告张婉婷向法院提出诉讼请求：1. 确认张建国与张磊于2020年9月17日签订的《房屋买卖合同》无效；2. 判令被告张磊协助原告将位于甲公司宿舍的一号房屋所有权由被告张磊转移登记至张建国名下；3. 诉讼费由被告承担。

事实与理由：张建国与刘淑兰系夫妻关系，二人育有三名子女，即长女张红梅、长子张磊、次女张婉婷。刘淑兰于2016年6月13日去世，张建国于2021年8月8日去世。一号房屋原系甲公司分配给本单位职工张建国的直管公房，1999年9月16日，张建国与甲公司签订《房屋买卖契约》，以成本价并使用二人工龄购买该房屋，所有权登记于张建国名下。2020年9月17日，张磊与张建国签订《房屋买卖合同》，当日将一号房屋所有权转移登记至张磊名下。原告认为，张建国患有帕金森病，合同签名系张磊代签，无法确认出售房屋是张建国真实意思表示；且一号房屋系夫妻共同财产，刘淑兰去世后未析产，张磊明知房屋共有仍签订合同，未支付任何对价，双方存在恶意串通，合同应属无效，故诉至法院。

被告张磊辩称：不同意原告诉讼请求。一号房屋产权系张建国与刘淑兰夫妻共同财产，刘淑兰去世后未析产继承。涉案合同是双方真实意思表示，名为买卖实为赠与，其未支付对价。张建国曾于2020年7月3日书写遗嘱，明确一号房屋由其继承，过户行为系赠与。此外，一号房屋系其用自己承租的二号房屋置换取得，置换后由张建国承租、其一家居住，1999年房改时，因政策限制只能出售给甲公司员工张建国，经家庭会议协商，由其出资、张建国代为持有，实际所有权人为其，过户行为系房屋归还。关于合同签名，因张建国手抖由其代签，但张建国按捺指印且到登记中心接受询问，系真实意思表示。

第三人张红梅述称：认可被告陈述，认可一号房屋为张磊所有。

法院经审理确认，张建国与刘淑兰系夫妻，育有三名子女；刘淑兰、张建国先后去世。一号房屋原系甲公司所有，张建国为承租人，1999年张建国以成本价购买该房屋并取得所有权，购买时使用了二人工龄优惠。2020年9月17日，张建国与张磊签订《房屋买卖合同》，约定成交价380万元但未明确付款、交付等主要条款，张磊未支付购房款，当日房屋产权变更登记至张磊名下，合同签名系张磊代签、张建国按捺指印。

被告主张其借张建国之名购买房屋，提交换房协议、甲公司说明、购房契约等证据，但未提交出资证明，原告对其主张不予认可。双方均提交张建国就诊病历，原告以病历证明张建国行为能力存疑，被告以病历证明张建国神志清晰、系完全民事行为能力人，原告不申请民事行为能力鉴定。

裁判结果

一、确认张建国与张磊于2020年9月17日签订的《房屋买卖合同》涉及刘淑兰遗产部分无效；

二、被告张磊于本判决生效后十日内，协助原告张婉婷将位于甲公司宿舍的一号房屋二分之一产权恢复登记至张建国名下，另二分之一产权仍登记在张磊名下；

三、驳回原告张婉婷的其他诉讼请求。

法院说理

本案的核心争议焦点有三：一、一号房屋是否为张磊借张建国之名购买，双方是否存在借名买房合同关系；二、涉案《房屋买卖合同》是否是张建国真实意思表示，合同是否成立；三、涉案合同是否存在恶意串通情形，是否应认定无效。

关于争议焦点一，一号房屋系甲公司向其职工以成本价出售的福利房屋。现有证据显示，张建国系原公房承租人、房屋买卖契约买受人，购房款发票开具对象亦为张建国，并据此取得房屋所有权。被告主张双方存在借名买房口头约定，但未提交充分证据佐证，亦无证据证明其支付了购房款，故对其该抗辩意见，法院不予采信。被告以其承租房屋置换涉案房屋承租权的行为，若认为对张建国取得承租权有贡献，可另行主张相关利益，但该权益并非所有权权益。

关于争议焦点二，涉案合同系在不动产登记事务中心备案，双方均在场且在工作人员见证下签署，虽签名系被告代签，但有张建国按捺指印；结合被告提交的签订合同前不久张建国的病历，显示其神清语利，现有证据无法确认张建国不具备完全民事行为能力，且原告不申请民事行为能力鉴定，故认定涉案合同系双方真实意思表示，合同成立。

关于争议焦点三，一号房屋虽登记在张建国名下，但系其与刘淑兰夫妻关系存续期间购买取得，属夫妻共同财产。刘淑兰去世后，各继承人未对其名下份额进行继承，该部分份额处于待继承状态，张建国未经其他继承人同意，无权处分该部分份额。张建国、张磊作为家庭成员，均应当知晓房屋系夫妻共同财产及未析产的事实，双方签订合同将房屋过户至张磊名下，且张磊未支付任何对价，该行为侵害了原告作为继承人的合法权益，故合同中涉及刘淑兰遗产的部分应属无效。

合同部分无效，自始没有法律约束力，因该部分取得的财产应予以返还。鉴于合同仅系部分无效，原告主张将房屋全部产权恢复登记至张建国名下缺乏依据，故判决将属于全体继承人共同共有部分（二分之一产权）恢复登记至张建国名下，另一部分仍登记在张磊名下，依法维护原告的合法继承权益。

胜诉办案心得

本案系典型的房屋继承与买卖合同纠纷，核心围绕借名买房认定、合同真实意思表示、恶意串通处置共有遗产等关键问题展开。结合本案及同类纠纷办案经验，总结以下胜诉心得及维权指引，供有同类需求的当事人参考。

1. 遗产未析产时，警惕共有财产被擅自处分。本案中，我方助力当事人胜诉的关键，在于明确涉案房屋系夫妻共同财产，被继承人配偶无权单独处分已故配偶的遗产份额。这提醒当事人，亲属去世后若遗产未及时析产，需密切关注共有财产变动，一旦发现被擅自处分，应及时委托律师维权，避免自身继承权益受损。

2. 借名买房需留存书面证据，否则难以获得法院支持。实践中，借名买房纠纷频发，多数因缺乏书面约定和出资证明导致主张无法成立。本案中，被告主张借名买房但无充分证据，最终被法院驳回，这警示当事人，若确有借名买房需求，务必签订书面协议，留存出资凭证、沟通记录等相关证据，明确双方权利义务。

3. 主张合同无效，需精准锁定“恶意串通”等法定情形。本案中，我方重点举证张磊未支付对价、明知房屋系共有财产仍与张建国签订合同，佐证双方存在恶意串通、侵害原告权益的事实，最终促成法院认定合同部分无效。这提醒当事人，面对亲属擅自处分遗产房屋的情形，需委托专业律师梳理证据，精准适用法律，锁定合同无效的法定事由。

4. 民事行为能力争议，举证责任及鉴定申请至关重要。本案中，原告质疑被继承人行为能力，但未申请鉴定，法院结合病历认定其系完全民事行为能力人。这提醒当事人，若对相关人员民事行为能力存疑，应及时申请司法鉴定，提交充分证据佐证，避免因举证不足承担不利后果。

5. 遗产房屋纠纷维权，专业律师加持是关键。此类纠纷涉及继承、房屋买卖、借名买房等多重法律关系，证据要求高、法律适用复杂，仅凭当事人自身难以应对。专业的律师可协助当事人：梳理案件事实、收集关键证据、界定权益边界、制定维权策略，精准反驳对方不合理抗辩，最大限度维护当事人的合法继承权益。

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律师介绍：靳双权律师，北京东卫律所房产事业部主管，曾兼任中国房地产营销协会副会长，主管房地产法律研究整理工作。精通房地产交易涉及的权属、监管、贷款、过户、交房等各个环节的法律问题。擅长处理商品房、房改房、军产房，央产房，限价房，经济适用房等在买卖、借名、继承、分割、析产、拆迁过程中涉及的疑难复杂房地产诉讼案件。

靳律师为链家房地产经纪公司起草的存量房屋买卖合同及补充协议，已被北京二手房市场上的中介公司广泛采用，目前，北京二手房市场上使用的合同大部分出自靳律师之手。

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