借名买房遇遗产继承纠纷，遗产继承律师助力办理房屋过户

（为保护当事人隐私和避免不必要纠纷，以下案例中当事人姓名及其他信息均为化名，若有雷同请联系我们予以撤销。）

案情介绍

原告周桂兰、吴明轩、吴明慧、吴明远、吴明霞向法院提出诉讼请求：1. 依法判令被告吴明哲、第三人刘芳配合五原告办理一号房屋的产权过户手续，将房屋60%份额转移登记至周桂兰名下，10%份额分别登记至吴明轩、吴明慧、吴明远、吴明霞名下；2. 案件受理费由被告承担。

事实与理由：原告周桂兰与吴建国系夫妻关系，二人共同育有五个子女，分别是吴明轩、吴明慧、吴明远、吴明霞、吴明哲（被告）。吴建国在婚姻关系存续期间，因年龄问题无法办理银行贷款，遂以被告吴明哲的名义购买了一号房屋。2010年1月8日，吴建国与吴明哲、刘芳（2010年1月9日与吴明哲登记结婚）签署协议，明确一号房屋系吴建国以吴明哲名义购买，购房款、月供及相关费用均由吴建国支付，吴明哲系代持人，房屋不属于吴明哲所有。2010年3月25日，一号房屋办理产权证，登记在吴明哲名下；2011年3月25日，吴建国一次性还清全部贷款。2017年8月1日，吴建国因病去世，未留下遗嘱。2022年2月13日，吴明哲签署《放弃继承权声明书》，明确放弃对一号房屋及吴建国其他遗产的继承权。原告认为，一号房屋虽登记在吴明哲名下，但实为吴建国与周桂兰的夫妻共同财产，吴建国去世后，五原告作为法定继承人，有权要求吴明哲、刘芳配合办理产权过户手续。

被告吴明哲辩称：认可原告陈述的全部事实，同意原告诉讼请求。一号房屋的首付款及后期贷款均由其父亲吴建国支付，其签署的放弃继承权声明书系真实意思表示。

第三人刘芳述称：不同意原告诉讼请求。其一，本案案由为合同纠纷，原告诉求系继承纠纷，二者不属于同一法律关系，不应一并处理；其二，一号房屋所有权存在争议，需先确认物权权属，再处理继承事宜；其三，一号房屋系其与吴明哲的婚房，登记在吴明哲名下，应属夫妻共同财产，购房款来源于其为吴建国理财的提成、吴明哲的劳动报酬，并非吴建国全额支付；其四，其不记得签署过房屋代持协议，签署当晚聚餐饮酒；其五，吴明哲与原告系恶意串通，吴明哲在与其产生离婚纠纷后迅速放弃继承权，意图侵占夫妻共同财产。

法院经审理确认以下事实：吴建国与周桂兰系夫妻关系，吴建国于2017年8月1日去世；吴明哲与刘芳于2010年1月9日登记结婚。

2004年9月，甲公司（出卖人）与吴明哲（买受人）签订《商品房买卖合同》，约定购买一号房屋，总价款241万余元，付款方式为银行贷款，首付款48万余元，余款193万元办理贷款。庭审中，吴明哲认可吴建国陪同其办理了合同签订及后续登记手续。

相关证据显示，一号房屋首付款48万余元中，1万元由吴建国直接支付，剩余47万余元由吴明远代吴建国支付；房屋贷款193万元，还款账户大额资金绝大部分来源于吴建国，2011年3月，吴建国一次性存入160万元结清剩余贷款。一号房屋的房产证、购房发票、契税凭证等全部手续均由周桂兰持有，房屋交付后，由吴建国、周桂兰实际居住使用，并承担水电费、物业费等相关费用。

另查，原告提交的代持协议，吴明哲认可其真实性，刘芳虽抗辩不记得签署、饮酒后签署，但未提交相反证据；刘芳提交其与吴明哲2021年12月签订的协议，主张房屋系夫妻共同财产，原告及吴明哲均抗辩该协议系受胁迫签订，且相关约定系刘芳事后添加；刘芳提交其与吴明哲设立公司的工商登记信息，拟证明二人有经济实力购房，法院认定该公司设立于房屋购买及还贷之后，与本案无关联性。上述事实有相关票据、银行流水、协议及双方当事人陈述等证据佐证。

裁判结果

于本判决生效之日起七日内，被告吴明哲、第三人刘芳协助原告周桂兰、吴明轩、吴明慧、吴明远、吴明霞，将一号房屋的所有权变更登记至周桂兰、吴明轩、吴明慧、吴明远、吴明霞名下；

法院说理

本案的核心争议焦点为：吴建国与吴明哲之间是否存在借名买房关系，原告要求吴明哲、刘芳配合办理一号房屋产权过户手续，是否具有事实和法律依据。

法院认为，本案纠纷基本事实发生在民法典实施之前，应适用当时的《中华人民共和国合同法》相关规定。依法成立的合同，对当事人具有法律约束力，当事人应当按照约定履行自己的义务。借名买房是指当事人约定一方以他人名义购买房屋，并将房屋登记在他人名下，借名人实际享有房屋权益的情形。

本案中，虽被告吴明哲认可借名买房事实，但第三人刘芳不予认可，且一号房屋系在吴明哲与刘芳婚姻存续期间登记在吴明哲名下，涉及刘芳的合法权益，故吴明哲的自认不能免除原告的举证义务。结合双方陈述及在案证据，法院认定吴建国与吴明哲之间存在借名买房关系，原告的诉求具有充分依据，理由如下：

其一，借名买房具有合理性。吴建国购房时已六十余岁，超过一般银行贷款年龄上限，无法自行办理贷款，以其子吴明哲的名义购房、办理贷款，符合日常生活逻辑。其二，借名买房合意明确。原告提交的代持协议，明确约定一号房屋系吴建国借吴明哲名义购买、吴明哲系代持人，吴明哲认可协议真实性；刘芳抗辩饮酒后签署、不记得相关事宜，但未提交有效证据反驳，该协议的签署时间亦符合吴建国避免日后产生争议的合理考量。其三，出资事实清晰。相关票据、银行流水能够相互印证，一号房屋的首付款、贷款均由吴建国实际支付（部分由吴明远代付），刘芳主张购房款来源于其理财提成、吴明哲劳动报酬，未提交任何证据证明相关款项支付时存在该种意思表示，其抗辩不能成立。其四，房屋实际权益归吴建国所有。一号房屋的全部购房手续均由周桂兰持有，房屋交付后一直由吴建国、周桂兰实际居住使用，并承担相关日常费用，符合借名人实际享有房屋权益的特征。

关于刘芳的其他抗辩意见：其一，案由问题，本案虽涉及借名买房（合同关系）与继承（物权归属）相关事宜，但二者具有紧密关联性，一并审理符合诉讼效率原则，亦不违反法律规定；其二，物权权属确认问题，结合出资、代持协议、实际使用等事实，足以确认一号房屋实为吴建国与周桂兰的夫妻共同财产，无需另行单独确认物权；其三，恶意串通抗辩，刘芳仅以吴明哲在离婚纠纷期间放弃继承权为由主张恶意串通，未提交其他有效证据佐证，该抗辩缺乏事实依据，不能成立。

综上，吴建国与吴明哲之间就一号房屋成立借名买房合同关系，吴建国系借名人，吴明哲系出名人。吴建国去世后，五原告作为法定继承人，要求吴明哲、刘芳配合办理产权转移登记手续的请求正当，法院依法予以支持；关于房屋具体份额，因本案系合同纠纷，不涉及继承份额的审查，各方可另行在继承法律关系中解决。

胜诉办案心得

本案系典型的借名买房与遗产继承叠加纠纷，结合本案及同类纠纷办案经验，总结以下胜诉心得及维权指引，供有同类需求的当事人（尤其是房屋继承人、借名买房相关方）参考。

1. 借名买房关系认定，核心在于“合意+出资+实际权益占有”。本案中，我方助力当事人胜诉的关键，在于精准锁定三大核心证据：代持协议（证明借名合意）、银行流水及票据（证明实际出资）、购房手续及居住凭证（证明实际享有权益），三者相互印证，形成完整证据链，最终让法院认定借名买房关系成立。这提醒当事人，若存在借名买房情形，务必签订书面代持协议，妥善留存出资凭证、购房手续，避免日后产生权属争议。

2. 借名买房遇继承，继承人需明确自身主体资格，精准主张权益。本案中，吴建国作为借名人去世后，其配偶及子女作为法定继承人，有权主张继承借名房屋的相关权益，要求代持人配合办理过户手续。这提醒当事人，若借名人去世，其法定继承人可依法继承借名房屋的权益，主张过户时，需提交亲属关系证明、继承权证明（如放弃继承权声明书）、借名买房相关证据，明确自身继承份额及诉求，避免诉求不当导致维权受阻。

3. 面对配偶主张夫妻共同财产的抗辩，需精准反驳，明确房屋代持性质。实践中，代持人配偶常以“房屋登记在配偶名下”为由，主张房屋系夫妻共同财产，本案中刘芳亦提出该抗辩。我方重点从“出资来源”“房屋实际使用”“代持协议签订时间”三个角度精准反驳，明确房屋系代持性质，并非代持人与配偶的夫妻共同财产，最终驳回其抗辩。这提醒当事人，面对此类抗辩，需重点举证房屋实际出资人与实际使用人，明确代持关系与夫妻共同财产的区别，避免权益被不当侵占。

4. 举证责任分配是关键，需全面举证，达到高度盖然性标准。本案中，虽代持人认可借名事实，但因涉及第三人（配偶）利益，原告仍需承担举证责任。我方协助当事人全面收集代持协议、出资凭证、居住凭证等证据，反驳对方所有抗辩，最终达到法院认定借名关系成立的高度盖然性标准。这提醒当事人，此类纠纷中，举证责任较重，切勿忽视证据留存，必要时可申请法院调取相关证据（如银行流水），确保举证充分。

5. 借名买房+遗产继承纠纷，专业律师加持是胜诉关键。此类纠纷涉及借名买房合同关系、遗产继承关系、夫妻共同财产认定等多重法律关系，法律适用复杂，证据要求高，仅凭当事人自身难以应对。专业的律师可协助当事人：梳理借名买房与继承的核心证据、界定权益边界、制定针对性维权策略、精准反驳对方不合理抗辩、最大限度维护当事人的合法继承权，助力当事人高效实现房屋过户诉求。

若你正面临借名买房纠纷、遗产继承中的房屋过户受阻，或遭遇配偶主张夫妻共同财产、代持人不配合过户等问题，都可联系我们。我们作为专业的房地产律师，将以专业的法律视角，帮你梳理证据、界定权益、制定维权策略，精准适用法律规则，全程护航你的合法权益，助力你顺利实现房屋过户，捍卫自身合法财产权益。

律师介绍：靳双权律师，北京东卫律所房产事业部主管，曾兼任中国房地产营销协会副会长，主管房地产法律研究整理工作。精通房地产交易涉及的权属、监管、贷款、过户、交房等各个环节的法律问题。擅长处理商品房、房改房、军产房，央产房，限价房，经济适用房等在买卖、借名、继承、分割、析产、拆迁过程中涉及的疑难复杂房地产诉讼案件。

靳律师为链家房地产经纪公司起草的存量房屋买卖合同及补充协议，已被北京二手房市场上的中介公司广泛采用，目前，北京二手房市场上使用的合同大部分出自靳律师之手。

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