刚刚！华润置地、金茂、中海、绿城，内部会议流出战略计划…

行业还在深度调整，就在昨天，一场史诗级的新政，再次让整个行业看到了“微光”：

上海发布“沪7条”，将非上海户籍居民购买外环内的住房，社保/个税年限由3年改为1年。

这意味着上海的限购门槛，从操作层面上被完全解除。

要知道上海是全国楼市的风向标，去年新建商品房成交超4400亿，稳居全国第一，沪7条的信号意义非常明确：

核心地段的核心资产，将迎来一波“抢购潮”！

行业深度调整叠加政策利好，房企如何穿越周期？

艳姐注意到，新年伊始，一些头部房企在2026年的工作会议上，已经流露出相当明确的战略计划：

比如华润置地，在锚定”世界一流的城市投资开发运营商”，发力第二曲线业务的同时，开发业务聚焦一二线核心城市，通过放大产品优势积蓄发展势能；

比如中国金茂，要立志成为“地产行业产品引领者、转型发展优等生”，并通过产品顶层设计，提升产品竞争力；

再比如中海，明确聚焦深耕一二线城市，通过好房子迭代，夯实在高端市场的产品力护城河……

如果仔细看，会发现头部房企的新动向高度同频：

其一是聚焦深耕，聚焦核心城市核心地段核心产品；

其二是转型发展，发力“第二曲线”业务，完成新旧动能转换。

高度同频的行业巨头，无疑向市场传递了一个明确信号：

房企穿越周期，不单是产品的竞争，更是企业战略、商业模式的竞争。

或许我们也能透过这些动作，看到行业巨头们对未来的思考和布局，甚至可以隐约看到行业的未来。

01

“经营之王”华润置地

关键词：世界一流的城市投资开发运营商

代表项目：外滩瑞府、士林润园、澐起滨江

在行业内，华润置地率先摆脱了传统的投资驱动的业务增长模式，是行业内第一个实现从传统开发模式创新转型的房企。

去年上半年，华润置地经营性业务实现营收205.6亿、营收占比21.7%，核心净利润60.2亿、占比60.2%。

在发力“第二曲线”业务的打法下，华润置地以不到龙头房企7成的销售规模，实现了诸多行业第一：

营收约3000亿，行业第一；净利润连续4年，行业第一；总市值超3000亿，行业第一；资产管理规模约5000亿，行业第一.....

应该说华润置地是名副其实的“经营之王”，其他房企想超越华润置地，短时间内几乎没有可能。

但华润置地并不满足于此，在2026年新年献词中，华润置地提出：

世界一流的城市投资开发运营商。

图源：华润置地官微

具体拆解来看，2个关键动作：

其一，战略转型，将原有业务重组为开发销售型业务航道、经营性不动产收租型业务航道、轻资产管理收费型业务航道3大业务航道。

特别是被视为华润置地增长新引擎的轻资产管理航道，未来在实操中会秉持“自主经营、自负盈亏、自建品牌、自建能力”的原则，进行实体化、专业化运营。

其二，组织升级，重塑总部功能定位，将总部定位为战略赋能平台，剥离具体业务职能，聚焦战略引领、共性平台搭建与关键资源统筹，侧重轻量化、平台化。

这种战略导向的模式下，总部从过去的“管控中心”向“价值创造中心”转型，控方向、配资源、给支持；业务航道按照市场化、专业化运行规则，定策略、强经营、塑品牌，提升运营效率。

但开发业务，仍被视为华润置地的压舱石。

开发业务怎么“玩”？

华润置地的关键词是——聚焦核心城市、高端产品。

去年上半年，华润置地新增了18个项目，计容建面约148万㎡，权益地价322.8亿，100%位于核心一二线城市的核心地段。

而且华润置地的高端产品几乎逢开必火，单价10万+/㎡的翡雲悦府，全年卖了1022套、揽金超160亿；中環置地中心卖了748套、67.9亿；时代之城卖了895套、61.8亿……

澐起滨江效果图过程稿

随着上海的沪7条，艳姐觉得，卡位上海核心地段的外滩瑞府、士林润园、澐起滨江，大概率会延续热销之势。

02

“科技王”中国金茂：

关键词：产品引领者、转型发展优等生

代表项目：金茂璞元、金茂棠前、金茂满誉

中国金茂一直以来以“科技住宅”享誉行业，金茂的产品也一直是一二手房领域的“硬通货”，去年凭借“金玉满堂”的全新产品系列，也取得了不错的业绩：

2025年，中国金茂全口径销售1135亿、权益销售783亿，双双跻身TOP10并位居行业第8，较上年分别增长15.6%、15.5%。

中国金茂也成为TOP10房企中，唯一实现销售业绩增长的房企。

去年上海的金茂棠前卖了673套、去化7.6万㎡，分别位居上海销售套数榜第8、销售面积榜第6。

艳姐觉得，中国金茂在整个行业内一向有着前瞻性的市场嗅觉。

在中国金茂2026年工作会议上，陶天海也给出了清晰的战略目标：

成为“地产行业产品引领者，转型发展优等生”。

具体来看，2个关键词：

其一是加速经营改善；

具体来看，在投资端要聚焦核心城市核心地段，坚持投早、投好、投足，优化投资策略，加速运营提效，做优增量业务；在销售端，锚定存量去化目标，通过创新举措盘活存量，实现增量带动存量的良性循环。

其二是推动转型发展。

中国金茂提出的转型，覆盖产品力、第二曲线业务、组织能力提升3个维度。

| 产品力方面，强化产品文化顶层设计，将“产品引领、客户至上”理念融入企业基因，提升产品竞争力；

| 第二曲线业务，明确战略路径，打造具有辨识度的领先品牌，成为行业标杆；

| 组织能力提升，夯实“六力三比”，提升拓展力、服务力、运营力、增值力、奋进力和组织力，与过去比、与集团内部最优比、与行业最优比。

去年上半年，中国金茂在上海虹口、北京朝阳、广州天河、杭州拱墅、武汉汉阳等核心城市的核心地段接连拿地，坚定土储换仓。

金茂满誉效果图过程稿

就上海市场看，金茂璞元、金茂棠前、江湾金茂府，以及去年底竞得的金茂满誉，将直接承接这波新政红利。

03

“权益王”中海地产

关键词：聚焦深耕、好房子迭代

代表项目：安澜上海、寰宇玖章、云邸玖章

论权益销售，中海一直都是行业内比较领先的存在。

刚刚过去的2025年，中海以2311亿的权益销售稳居行业第1，比排在第2的多了整整311亿。

能取得这么高光的业绩，一个重要原因是：

主流城市、主流地段、主流产品。

2024年中海在上海等几个城市的核心位置相继推出“玖序”系产品，在行业内掀起一阵高端改善的旋风。

仅上海、深圳、北京、南京4个“玖序”系项目销售超500亿。

进入到2025年，“三主流”的打法被行业悉数模仿，甚至在局部市场被绿城、华润置地、保利发展等“反超”。

如何破局？

艳姐注意到，在中海2026年的新年献词和近期的动作来看，有2个关键词：

其一，聚焦深耕，强化集团管控；

中海在1月底进行了新一轮组织架构调整，撤销东部、南部、北部、中西部4个区域公司，从过去的“总部-区域-城市”到“总部-城市/地区”两级管理，强化集团管控；并按地理区域采用就近原则对原21个城市/地区公司整合重组，聚焦深耕高量级城市。

其二，好房子迭代，夯实产品护城河。

去年底，中海迭代推出了“萬方安和”产品系，提炼形成覆盖170余项全维需求的六大人居生活观，即更安全、更专属、更懂我、更好看、更贴心、更恒久。

作为“萬方安和”的科技底座，“中海好房子living os”持续迭代，搭建全生命周期的"安全、舒适、绿色、智慧"的智能人居生态。

中海新动作的目的非常明确：

夯实中海在核心一二线城市高端市场的产品力护城河。

中海·寰宇玖章效果图过程稿

艳姐认为，在沪7条的政策红利下，中海在上海的安澜上海、云邸玖章、寰宇玖章，以及静安东斯文里项目，将迎来爆发。

04

“操盘王”绿城中国

关键词：自投曲线做精、代建曲线做大

代表项目：潮鸣外滩

自去年刘成云出任绿城中国“舵手”后，绿城的表现相当抢眼。

2025年，绿城中国以2519亿操盘金额跻身行业第一。

在操盘成绩上，由绿城拿到这个第一并不奇怪。

毕竟绿城除了绿城中国的自投项目，很大的业务重心，在绿城管理的代建业务身上。

一直以来，绿城身上最明确的一个标签是——品质。

如业下行期，一贯以品质著称、在过去主攻高端市场的绿城，也成为了这个时代，最受宠的房企之一。

早在去年年中时，绿城浙江区域以大本营浙江为首，一次性在8城推出了23个新品，以“玫瑰园”、“月华系”、“凤起系”等不同高端产品线，几乎从审美、精工、场景创新等各个维度全面刷新了行业认知。

华东区域也一次性推出了上海潮鸣东方、上海逸庐、苏州凤起潮鸣、苏州沁百合、南京沁百合、南京云庐、无锡逸庐7部年度作品，而这些作品基本都是当地的爆款，比如潮鸣东方，作为徐滨的“上一代地王”，19.5万/㎡的均价，开盘日光。

在绿城中国2026年的工作会议上，艳姐注意到一个“锚”：

正式启动战略2030。

绿城中国“战略2030”启动仪式（图源官微）

艳姐注意到，绿城中国战略2030的核心是，不再单纯追求规模扩张，而是依托“央企信用+市场化机制”双轮驱动，以产品力和服务力获取高溢价，实现“轻重并举、存量增量并重”的高质量增长。

拆解来看，有2个关键动作：

其一，“做精”重资产自投曲线业务，聚焦一二线城市核心板块，未来五年90%以上新增货值集中于此；坚持“好房子”产品主义，通过标准化与定制化结合，确保项目毛利率稳定在20%左右。

其二，“做大”轻资产代建曲线业务，依托绿城管理平台推行“代建5.0”生态模式，将代建业务打造成为集团利润“稳定器”。

当然，绿城中国战略2030的核心依然是2个：

聚焦深耕、产品升级。

绿城·潮鸣外滩效果图示意

今年，绿城在上海的重磅项目绿城·潮鸣外滩将正式面世，艳姐认为在上海楼市新政的刺激下，项目大概率会延续去年潮鸣东方的热势，成为上海高端市场的标杆。

结语

拆解完华润置地、中国金茂、中海、绿城2026年的战略，艳姐发现一个有意思的现象：

对政策的前瞻性高度同频。

聚焦核心城市核心地段、猛打高端局，与上海楼市新政高度契合，而发力第二曲线的战略也相当“默契”。

这绝不仅仅是巧合那么简单，背后或许隐藏着：

穿越行业周期的密码。

对头部优秀房企而言，“活下去”已基本不是大问题，而一时的优势也不太容易长久。

只有找准自己的定位，才能真正活出一片天地。

主编：张艳

责编：eric

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