上海出台楼市新政 进一步调减住房限购政策 公积金贷款额度提高 房产税暂免征扩围

来源：上海证券报

2月25日，上海市住房和城乡建设管理委员会、上海市房屋管理局等五部门联合印发《关于进一步优化调整本市房地产政策的通知》（以下简称《通知》），内容涉及进一步调减住房限购政策、优化住房公积金贷款政策、完善个人住房房产税政策等内容。《通知》自2026年2月26日起施行。

进一步调减住房限购政策

《通知》明确提出进一步调减住房限购政策。对非沪籍居民家庭或成年单身人士购买外环内住房的，购房所需缴纳社会保险或个人所得税的年限，调整为购房之日前连续缴纳满1年及以上；对在上海市缴纳社会保险或个人所得税满3年及以上的非沪籍居民家庭或成年单身人士，在执行现有住房限购政策基础上，可在外环内增购1套住房。对持上海市居住证满5年及以上的非沪籍居民家庭或成年单身人士，在上海市限购1套住房。

按照上述规定：非沪籍居民家庭或成年单身人士，自购房之日前在上海市连续缴纳社会保险或个人所得税满1年及以上的，在外环外购买住房不限套数，在外环内限购1套住房；连续缴纳社会保险或个人所得税满3年及以上的，在外环内限购2套住房。持上海市居住证满5年及以上的，在上海全市范围内限购1套住房。

上海中原地产市场分析师卢文曦向上海证券报记者表示，调减外环内非沪籍居民家庭或成年单身人士的社会保险或个人所得税缴纳年限至满1年，该政策精准释放非沪籍居民家庭的中高端改善需求。而社会保险或个人所得税缴纳满3年的非沪籍居民家庭或成年单身人士可以在外环内增购1套住房的新政则给予符合条件的非沪籍居民家庭以更加灵活的购房操作空间，他们可以先买后卖，也可以直接购买第二套住房。

“另外，当前现实生活中有从事城市基础服务的部分人员因未在上海缴纳社保而无法购房。这次的新政把这部分人群也覆盖在内，持居住证满5年的非沪籍居民家庭或成年单身人士即可购买1套住房，支撑长期在上海工作、生活的人员置业，给予归属感，体现城市的温度。”卢文曦说。

优化住房公积金贷款政策

《通知》提出适度提高住房公积金最高贷款额度，将缴存人家庭购买首套住房的公积金贷款最高额度从160万元提高至240万元，叠加多子女家庭和购买绿色建筑最高贷款额度上浮政策（最高上浮35%），上海市公积金家庭贷款最高额度可达到324万元。对购买第二套住房的最高贷款额度也相应予以提高。同时，优化贷款套数认定，对于已使用过公积金贷款的上海市缴存人家庭，在上海市无住房或仅有1套住房，且当前已结清住房公积金贷款的，在上海市再次购房时可申请公积金贷款。对多子女家庭购买第二套住房的，最高贷款额度在上海市最高贷款额度基础上上浮20%。

“此次上海公积金贷款的条件进一步放宽，即落实公积金贷款‘认房不认贷’。”上海易居房地产研究院副院长严跃进向记者表示，新政出台前，若公积金贷款次数满两次，后续购房将不予办理公积金贷款。新政出台后，只要在上海无住房或仅有1套住房，且公积金贷款已结清，则可继续享有公积金贷款权利。这使得更多住房置换家庭可获公积金贷款支持，促进改善需求的释放。

《通知》明确规定自2026年1月1日起，对上海市户籍居民家庭中的子女成年后，购买住房属于成年子女家庭唯一住房的，暂免征收个人住房房产税。即对购房人于未成年时（或于上海市个人住房房产税试点前）已与父母、（外）祖父母共同拥有住房的，在上海市新购或置换住房后，该住房仍属于成年子女家庭唯一住房的（除上述共同拥有住房外），暂免征收个人住房房产税。

严跃进认为，此次新政对个人住房房产税政策的相关细节作了微调，尽可能优化了有关操作口径。新政出台前，对于沪籍家庭子女而言，其成年后首次购置住房不征房产税，但置换阶段会涉及该税种。新政出台后，若置换后属于唯一住房，则不再征收房产税。新政体现出对改善需求的支持。

上海链家研究院负责人李根表示，此次上海楼市新政兼顾稳市与民生，梯度松绑的政策设计让刚需与改善同步受益，既加速了二手房与新房联动循环，又坚守了“房住不炒”底线，预计市场将迎来结构优化的修复窗口，上海房地产市场将更快回归平稳健康运行轨道。

严跃进表示，此次上海楼市新政充分体现上海综合施策、因城施策、发挥好存量和增量政策集成效应的导向。近年来，上海出台多轮房地产优化政策，综合性和系统性较强，涉及限购、土地、金融、财税等多领域政策调整，此类政策发挥了非常好的“组合拳”效应。此次楼市新政在持续降低购房成本的同时，也将进一步促进住房消费需求积极释放和供求关系平衡，进一步巩固当前楼市稳中向好的态势。