李嘉诚最新表态：2026不买房，3年后是“买不起”还是“大降价”

2026年的春节假期刚结束，国家统计局就端出了一组耐人寻味的数据：

1月份，一线城市二手住宅价格环比降幅收窄了0.4个百分点，上海二手房成交量甚至创下了近5年同期的新高。

走在上海的静安寺或是徐家汇，中介门店里戴着工牌的小哥又开始忙碌起来，朋友圈里“楼市小阳春”的呼声此起彼伏。

每当这种节点，总有人会搬出那位曾经搅动风云的李嘉诚。

虽然李嘉诚先生早已退休，但近期他的两个儿子——李家杰和李家诚罕见地接受了《福布斯》专访，谈到了地产周期，也谈到了对未来市场的看法。

这个节骨眼上，关于“买不起”还是“大降价”的争论又甚嚣尘上。今天我不想堆砌那些看多或看空的口号，只想借着这组最新数据，聊点或许被大家忽略的东西。

我们可能都误判了李嘉诚的“抄底”逻辑

很多人喜欢把李嘉诚家族的话简单解读为“看涨”或“看跌”，这本身就是一种思维惰性。

这次李家诚说得挺直白：“很难在绝对最低点入市。所以当你觉得时机恰当、而该物业本身也是好项目，就应该果断出手。”

这话听起来像正确的废话，但你仔细品，里面藏着两层非常客观的现实。

第一，所谓的“底部”不是一个点，而是一个区间。我们普通人总想买在暴涨前夜，恨不得今天交定金，明天出政策。

但2026年的现实是什么？是市场正处在一种“L型”的筑底横盘阶段。房价不再像以前那样是线性的“涨or跌”，而是进入了一种“深分化”的状态。

你看1月份的数据，虽然降幅收窄了，但除了上海等极个别城市，大多数城市的新房价格还是在下探。

这就意味着，从现在开始往后的3年，既不太可能重现普涨的“买不起”，也不太可能迎来崩盘式的“大降价”。更大的概率是，我们正在经历一场漫长的“价值回归”与“认知重构”。

房子正在从“金融资产”变成“消费品”

这才是最扎心但也最真实的现实。以前我们讨论“买不起”，是因为恐惧踏空，房子是财富符号，是阶层门票。但现在，你会发现身边的朋友买房的心态变了。

2026年1月的数据有个非常有意思的信号：全国符合“好房子”标准的住房不足5%，而二手房市场成交却异常活跃。

这说明什么？说明大量的需求不是在“炒房”，而是在“换命”。

我身边有个朋友，去年底卖掉了远郊的新城，加钱置换到了中环内的一个“老破大”。

他的逻辑很简单：不再指望那套远郊房能暴涨发财了，只想每天少通勤两个小时，让孩子有个更稳定的居住环境。这种“置换逻辑”正在取代“打新逻辑”。

如果3年后，大家发现所谓的“买不起”只是针对那些核心地段、品质极佳的“好房子”，而远郊新城的房子还在阴跌，甚至“大降价”都无人问津，请不要惊讶。

因为那时候，房子的居住属性和消费属性会被彻底剥离出来。

我们现在的纠结，本质上还是把房子当成一个赌大小的筹码，但现实是，筹码正在变回砖头。

李嘉诚家族的“双轨制”给了我们什么启示？

这次《福布斯》的专访里，我看到了一个很关键的信号：恒基地产现在的布局是“双轨并行”。李家诚固守中环顶级写字楼，维持高端租金；

李家杰则把大量资金砸向了绿色能源，甚至豪言10年后能源收入要追平地产业务。

这其实给了普通购房者一个巨大的启示：时代的红利正在转移。

以前李嘉诚的成功，很大程度上是对土地和周期的极致把握。但现在，即使是他的家族，也在拼命寻找地产之外的“第二增长曲线”。

这对于我们普通人意味着什么？意味着如果你还把全部身家押注在房产的短期价差上，甚至加高杠杆去博弈“3年后暴涨”，这本身就是一种与趋势为敌的行为。

看看现在的土地市场，2025年住宅新开工面积降到了历史低位，仅为新房销售的67%。开发商都不敢盲目拿地了，反而开始强调“精细化运营”。

如果开发商自己都在从“建房子”转向“好好服务”，我们凭什么还指望靠一套房子就能躺赢3年？

我的结论：3年后，大概率是“买得起”但“看不上”

基于2026年年初的这些数据，我对三年后的预判可能和大众不太一样。

“大降价”不会普遍出现。因为供应端已经被死死摁住了，新开工面积连续四年低于销售规模，供求关系正在慢慢走向平衡。价格的急跌不符合任何一方的利益。

“买不起”也不会普遍出现。因为那一波汹涌的投资客已经退潮，剩下的都是自住和改善的购房者，他们没有追涨杀跌的非理性冲动。

只要二手房挂牌量还维持在相对高位，议价权就在买家手里。

最可能出现的局面是：到2029年，你会发现手里的钱买一套“还行”的房子是够了，但想买一套真正满意的“好房子”，依然很贵。

这种“结构性摩擦”会成为常态。就像现在的中环商业地标，哪怕市场不好，TheHenderson和CentralYards依然能租出高端价格，因为它们足够稀缺。

所以，回到李嘉诚那句话，什么时候该出手？

不是去猜那个虚无缥缈的最低点，而是当你觉得当下的价格，能匹配上你想要的生活质量时，那就是你的时机。

毕竟，3年后我们争论的或许不再是房价的涨跌，而是我们到底想过一种怎样的人生。