上海楼市继续松绑 “沪七条”正式落地

来源：观点地产网

观点网 马年开工第二天，几乎所有上海热门楼盘的销售们都在忙着给客户解释新落地的“沪七条”。

2月25日上海市住房城乡建设管理委、市房屋管理局、市财政局、市税务局、市公积金管理中心等五部门联合印发《关于进一步优化调整本市房地产政策的通知》，将自2026年2月26日起正式施行。

这一《通知》承接了去年8月发布的“沪六条”政策，针对当下上海市场限购、公积金、房产税三项重点，进一步调整本地市民与来沪市民的购房门槛。

“现在社保个税要求低了，鼓励外省市客户来沪购房，而且贷款额度也提高了不少。”观点新媒体询问业内人士得知，

新政落地时刻

在住房限购层面，“沪七条”缩短了社保及个税年限，非沪籍居民购买外环内住房，社保或个税缴纳年限缩短为连续缴纳满1年及以上；同时，社保或个税满3年及以上的非沪籍居民家庭或单身人士在现有限购政策基础上，可在外环内增购1套住房。

此外，“沪七条”针对持居住证群体另补充新购房政策，持《上海市居住证》满5年及以上的非沪籍家庭或单身人士，可直接在全市范围内购买1套住房，无需提供社保或个税证明。

事实上，早在2024年9月，上海市住房城乡建设管理委、市房屋管理局等六部门联合印发《关于进一步优化本市房地产市场政策措施的通知》中，就曾明确上海将针对居住证落实购房支持政策，赋予居住证更多购房权益的政策，对持有《上海市居住证》满3年、且积分达到标准分值的居民家庭，可享受沪籍居民家庭购房待遇。对比该政策，“沪七条”进一步降低了门槛，以居住证持有年限为条件，即可获得在全市范围内购房的资格。

个人住房房产税方面，自2026年1月1日起，对本市户籍居民家庭中，子女成年后新购的住房，若属于该成年子女家庭的唯一住房，暂免征收房产税。

该政策特别针对购房人未成年时与父母共有住房，成年后新购或置换住房的情况，只要新购住房属于其家庭的唯一住房，即可享受免税。

这条政策的要点落在了“置换”二字。

此前，沪籍子女作为购房人，成年后首次购房已免征房产税，但在寻求房产置换时，仍然会重新计税。而该新政明确，若个人在置换后属于家庭唯一住房，即可继续免征房产税，与父母共有住房不计入。

至此，上海房产税的“优惠力度”再拉高一个阶段，这一政策的实施从另一维度体现了2025年12月30日财政部、国家税务总局两部委发布的公告，明确自2026年1月1日起个人住房增值税新政，核心在于统一征收标准、降低交易成本。新政将持有不满2年的住房交易增值税率从5%降至3%，并正式全面消除地域差异。

无论是“沪七条”，还是财政部公告，两项政策均旨在降低国内住房置换需求的交易成本，上海作为先行城市进行改善，或可进一步带动全国其他城市的住房置换政策改良。

“沪七条”还调整了住房公积金贷款政策，首先提升了最高贷款额度，首套住房最高额度从160万元提高至240万元，如果同时符合多子女家庭和购买绿色建筑条件。最高上浮35%，家庭公积金贷款最高额度提升至324万元，第二套住房的最高贷款额度也有所提高。

对于使用过公积金贷款且已结清的家庭，在上海市无房或仅有1套房的，再次购房时可再次申请公积金贷款。此外，多子女家庭购买第二套住房时，最高贷款额度也可在最高额度基础上上浮20%。

这条政策实际优化了2015年《上海市加快完善生育支持政策体系推动建设生育友好型社会的若干措施》中提及的多子女购房政策：优化多子女家庭在个人住房贷款中首套住房认定标准，减少购房利息负担，允许多子女家庭依据实际房租支出提取公积金；“沪七条”则是将首套优化至第二套住房。

除此之外，上述政策还包括放开住房限购，对二孩及以上的多子女家庭（包括本市户籍和非本市户籍居民家庭），在执行现有住房限购政策基础上，可再购买1套住房。

“沪七条”发布背后

观点新媒体注意到，自2026年初以来，上海正不断围绕楼市去库存持续加码政策，为“沪七条”出台铺垫。

早在2025年中央经济工作会议上，时隔多年再次提及“去库存”关键词。对于上海这座超一线城市来说，去库存的主要方式主要包括三种：取消限购、收储以及房票试点。2026年，上海去库存的重点落在了房票制度改良上。

2026年1月底，上海普陀区甘陵小区旧住房更新项目以100%签约率完成征收，该项目正式试点推出房票奖励机制，为上海中心城区首批试行该政策的旧改项目之一。此外，项目还发布了《旧城区改建房屋征收房票奖励办法》和《旧城区改建房屋征收补偿方案》，直接点明上海普陀开始在征收地块中引入房票奖励的方案。

这一房票奖励模式自2025年开始试点，上海金山、青浦、嘉定、浦东、徐汇等区域均陆续推出相关政策。

去库存之外，上海还定下了2026年另一楼市重点--保房价。

2026年2月，上海住建委联合中国建设银行，支持上海第一批收购二手住房用于保障性租赁住房项目正式签约，选在浦东、徐汇、静安三个区进行试点，政府将通过市场化方式收购二手房作保租房，扩大上海市民房产的置换通道，或作保障租赁房。

具体来看，浦东新区的收购标准聚焦内环、2000年以前建成、单套建筑面积70平方米以下、总价不超过400万元的产权清晰个人二手房源，收购主体按市场或评估价自主开展收购;产权人出售房屋后，购房款参照房票形式专账监管，需同步购买浦东新区内市场化一手住房，银行凭一手房预告登记证明向开发商支付资金。

静安区的收购标准为总价适中、产权清晰的成套小户型二手住房，优先面向有置换本区商品房意愿(一手房优先)的产权人，优先布局重点产业园区、核心商圈及轨道交通站点3公里辐射圈。

徐汇区则是通过区保障性住房公司市场化收购存量小户型二手住房，收购后按标准装修配置，转化为保障性租赁住房供应;资金上以区级财政资金牵头，搭配银行贷款，租金收益用于成本回收与滚动发展。

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