近9小时激战、总价236亿，广州“史诗级”土拍刷新住宅楼面价

2月25日，广州土地市场上演“史诗级”大战。

备受瞩目的天河区马场地块历经近9个小时、243轮激烈竞价后，最终以约236.04亿元成交，溢价率达26.6%，折合住宅楼面价8.5万元/平方米，创下广州住宅楼面地价新高。

这宗被誉为“珠江新城绝版宝地”的“巨无霸”地块，起拍价高达186.44亿元，当天共有7家房企同台竞价，吸引了超10万人线上围观。最终，该地块由越秀集团旗下的广州越诚达有限公司竞得，不仅刷新了广州楼面单价的天花板，而且成交总价位居广州历史第二位。

“巨无霸”绝版宝地引发243轮鏖战

当天上午10点，马场地块已收到7轮报价，总价突破187亿元。随着竞价的持续，线上围观人数激增至超过10万人，竞价网页甚至出现崩溃。11点11分，总价已破200亿元大关。

在限时竞价环节，历经近9个小时、243轮激烈竞价后，总价最终定格在约236.04亿元。该地块成交总价位居广州历史第二位。而第一位仍是2009年出让的番禺亚运城地块，总价为255亿元。

不仅如此，马场地块折合住宅楼面价8.5万元/平方米，刷新了2023年海珠区琶洲西区地块创下的7.57万元/平方米广州住宅楼面价的纪录。

中指研究院广州分院研究主管陈雪强表示，由于该地块是广州近十年来位置最核心、体量最大、功能最齐全的地块，关注度及竞拍热度十分高。该地块作为2026年广州土拍的“开年大戏”，竞拍时长及竞价轮数双双刷新历史，热度远超预期。

现场参与竞拍的“选手”阵容堪称豪华，清一色为实力雄厚的房企，包括保利发展、越秀集团、珠江实业、华润置地、广州城投、广州地铁、广州建筑。在竞拍后期，越秀集团和保利发展互不相让，战况异常胶着，最终越秀集团胜出。

有业内人士称，房企买的不仅仅是地，更是参与塑造广州未来城市封面的“入场券”，因此这场土拍堪称“史诗级大战”。

这块地究竟有何“魔力”，让众多房企巨头为之疯狂？

马场地块位于广州市天河区黄埔大道以南、马场路以东，地处珠江新城、金融城、琶洲会展三大CBD组成的“黄金三角”几何中心。不仅地理位置上是核心，更是广州中央活力区（CAZ）战略升级的支点。随着该地块的出让，珠江新城东区的“最后一块拼图”终于归位，而且其总建面高达56.7万平方米，起拍价高达186.44亿元，堪称“巨无霸”。

根据出让文件，该宗地总面积约19.45万平方米，其中出让宗地面积为17.4万平方米，用途极为复合，涵盖住宅用地、零售商业用地、餐饮用地、商务金融用地、旅馆用地等。

另外，该地块出让条件设置了较高的门槛，不仅需要自持大量商业商务面积，还需引入一家高端时尚百货运营企业，6年内销售贡献累计不低于300亿元。此外，该地块还需建设不低于4.5万平方米的国际知名五星级酒店及同品牌酒店式公寓，对开发商的资金实力和综合运营能力要求极高。

从昔日赛马场到未来“城市新客厅”

马场地块示意图。图/广州市规划和自然资源局网站

从区域环境来看，马场地块周边配套成熟，有金马花园、骏逸苑、珠光新城御景等居住小区，附近有珠江公园、暨南大学、暨南大学附属第一医院、广州长安医院、领展广场等服务设施。该地块周边的在售项目保利天曜，2025年11月的销售均价已达94000元/平方米。

广东省城乡规划院住房政策研究中心首席研究员李宇嘉认为，马场地块或是2026年全国总价最高的地块，这对短期内市场预期的利好影响较大。

这块地不仅是个“巨无霸”，更承载了广州城市记忆。马场项目最早建于1992年，最初作为经营性赛马场赛事用地，见证了广州赛马文化的辉煌。在停止运营后，这片土地逐渐转为汽车、家居、餐饮等经营场所，低效的土地利用与广州CBD核心区的发展定位严重脱节。马场地块所在的珠江新城板块早已寸金寸土，因此其也被称为“珠江新城绝版宝地”。

为激活这片“价值洼地”，广州采用“政府主导+企业协同+市场化运作”模式推进存量土地盘活，将权属复杂、现状混乱的存量低效用地转化为权属清晰的净地。根据政府收回马场地块的补偿方案，货币补偿约达100亿元。

2025年10月，广州市印发的《提振消费专项行动实施方案》中，将“马场片区”与聚龙湾太古里、华润万象城并列，列为重点推动建设的高端商业载体，明确计划在此引入华南首个SKP项目。2025年12月2日，《天河区马场地块控制性详细规划》审议通过，规划定位为“超级城市绿链+人民文体客厅+顶奢消费中心”。

随着土地成交落槌以及未来规划的落地，马场地块将告别过去的低效混乱，逐步转型为广州的城市新地标。

新京报贝壳财经记者 袁秀丽

编辑 杨娟娟

校对 杨许丽