上海
很多海外买家第一次听说HMO，可能都有些不太了解。
一套普通的四居室，如果按整栋出租，一个月可能收1,200英镑。
但如果分房出租，四间卧室分别租给四个租客，总收入可能轻松到2,000英镑，甚至更高。
这就是HMO（House in Multiple Occupation，多人合住出租房）的核心逻辑——把一套房变成合租房，用更高的毛收益率来弥补管理成本。
在曼彻斯特，HMO的平均毛收益率约为8%左右，伯明翰西米德兰兹地区的均值约达7.63%，都远高于普通购房出租的平均水平。
吸引力显而易见。
但2025年底到2026年初，英格兰各地的当地政府密集出手，一场针对HMO的监管风暴正在快速成形。
如果你正在考虑入局HMO投资，或者已经持有此类房产，现在必须认真看懂这场变化。
1.什么是HMO，为什么监管要收紧
根据英国法律，只要三个或以上互不相关的租客共享厨房或卫生间，这套房产就构成HMO。
五人以上的大型HMO需要向当地政府强制申请牌照，违规经营最高可被罚款3万英镑，而《租客权利法案》通过后这一上限将被提高至4万英镑。
当地政府收紧HMO监管的原因，其实并不复杂。
希灵顿（Hillingdon）当局在2025年8月进行的住房调查显示：
这个区估计有2,537套HMO，但只有666套持有牌照，意味着超过1,800套在无人监管的状态下运营。
更严重的是，调查预测该区30%的HMO存在严重安全隐患，是全国平均水平的三倍。
在过去五年里，与HMO相关的反社会行为投诉高达3,850起。
类似的情况在英格兰各地普遍存在。
格洛斯特（Gloucester）、塔姆塞德（Tameside）、北沃里克郡（North Warwickshire）、塞夫顿（Sefton）……
越来越多的当地政府以过度集中和社区影响为由，相继推出新的管控措施。
2.Article 4指令：从“免申请”到“必须审批”
理解HMO收紧政策，有一个关键词不能绕过——Article 4 Direction（第四条指令）。
按照英国原有规划法规，把一栋普通住宅改建为容纳3到6人的小型HMO，属于“许可开发权”（Permitted Development Rights）范围，不需要正式申请规划许可，直接动工即可。
这为投资者省去了大量时间和行政成本。
而Article 4 Direction，就是当地政府剥夺这一“豁免权”的法律工具。
一旦某区域实施了Article 4，在该区域内把住宅改建为任何规模的HMO，就必须正式向当地政府提交规划申请，等待审批。
审批不一定被拒，但需要时间，需要费用，且存在被否决的风险。
问题在于，这一指令正在快速蔓延。
2025年到2026年初的几个月间，英格兰多个当地政府相继出手。
希灵顿于2025年12月10日立即实施了全区范围的Article 4，覆盖整个区域；伊林（Ealing）在2025年11月正式生效；塔姆塞德、奥尔德姆（Oldham）、梅德韦（Medway）、斯沃尔（Swale）、沃里克郡等地先后跟进；就在本周，怀尔森林区（Wyre Forest）又宣布启动为期六周的公众咨询，计划在基德明斯特引入Article 4。
更值得注意的是，部分当地政府选择“立即生效”（Immediate Direction）——这意味着连12个月的过渡期都没有。
3.牌照费用和合规成本，都在涨
即便你的HMO已经合法运营，成本压力也在悄悄增加。
以希灵顿为例，其新推出的额外牌照计划将覆盖所有三人以上共住的HMO，申请截止日期为2026年8月24日，牌照费用为1,401英镑，有效期五年。
在此之前，四人及以下的小型HMO并不需要牌照。
格洛斯特方面则正在讨论将强制牌照要求从五人以上扩展至全部HMO，若获批，则无论多小的合租房都需要持牌经营。
能源效率要求同样不可忽视。
按照目前的规划方向，所有出租房（包括HMO）须在2025/2026年起的新租约中达到EPC C级能效评级，2028年前全面达标。
对于老旧房产，改造成本可能在2,000英镑到7,000英镑之间，部分情况下更高。
Making Tax Digital（税务数字化）也将于2026年4月对年收入超过5万英镑的房主正式实施，这对拥有多套HMO的投资者影响尤为明显。
4.机会并没有消失，但入场逻辑变了
监管在收紧，但需求没有变软。
根据学生住宿行业数据，曼彻斯特目前学生住宿供不应求的缺口约为15%，伯明翰约为22%，布里斯托尔甚至达31%。这些城市的合租需求由大学生、应届毕业生和年轻专业人士支撑，结构性强，不是一两项政策能轻易消除的。
关键在于，Article 4 指令改变的不是能不能做HMO，而是“进入门槛”。
5.给已持有HMO的房主
如果你已经在英格兰持有HMO，现在要做三件事。
第一，检查你的房产是否在近期新增的Article 4 区域内，确认是否需要补办规划许可。
第二，核查牌照状态，确认牌照有效期及条件是否依然符合当地政府的最新要求。
第三，为即将到来的EPC升级要求提前规划，避免到期限前再仓促应对高额改造费用。
这场监管风暴，短期内还不会停。但它筛掉的主要是“不合规经营者”——对于依法持牌、认真管理的投资者而言，市场上反而少了一批竞争对手。
用一句老话来说：门槛提高了，能进来的人，反而更值钱了。风浪越大，鱼越贵嘛！
ref：
https://www.landlordtoday.co.uk/breaking-news/2026/02/another-clampdown-on-small-hmos-looks-set-to-be-introduced/
https://www.landlordtoday.co.uk/breaking-news/2026/01/another-council-set-to-clampdown-on-hmos/
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