越秀236亿“天价”拿下广州“珠江新城最后一块宝地”

来源：市场资讯

（来源：凤凰WEEKLY地产）

作者 | 林晓晨

编辑 | 曹蓓

节后，广州土拍火爆开场，越秀地产以超236亿元拿下备受瞩目的马场地块，刷新广州楼面价记录。

2月25日，越秀地产以总价236.04亿元竞得广州知名CBD珠江新城的马场地块，溢价率26.60%，地块总价跻身广州第二高，住宅部分楼面价近8.6万元/平米，是广州楼面价最高宅地。

该地块位于珠江新城东区核心，集高端商业、住宅及优质教育资源于一体，是市中心少见的“巨无霸”优质地块，挂牌起拍总价就高达186.44亿元。

据了解，该地块吸引了包括保利、越秀、珠实、招商、华润置地、广州城投、广州地铁、广州建筑8家开发商参拍，保利和越秀两家竞争尤为激烈。最终，在持续竞拍9个小时、鏖战243轮后，越秀地产力压保利发展，成功摘得马场地块。

根据58安居客研究院监测数据，2025年广州共成交47宗涉宅地块、收金约506亿元，核心区域地块溢价率普遍偏高，白云江高镇地块溢价率达37.83%，而马场地块作为天河区核心标杆，其竞争激烈程度更是会超过普通地块，显示出土拍热度向核心城市、核心板块高度集中的马太效应。

地块吸引保利、越秀等央企、头部民企角逐，是2025年央企、民企拿地积极性回升趋势的延续，2025年核心24城民企拿地占比提升6.7个百分点，杭州、昆明等城市民企拿地占比超40%，房企对核心资产的投资信心持续修复。

越秀深入参与前期一级整备

这宗地被称为"珠江新城最后一块宝地"。

从地段上看，马场地块地理位置十分优越，位于广州市天河区珠江新城核心位置，地处“珠江新城-金融城-琶洲”黄金三角带几何中心，是串联三大核心板块功能与要素流通的关键枢纽，也是多年来广州出让的地段最为核心、体量最大、业态最为丰富的地块。

据出让公告，马场1期地块总用地面积约19.45万平米（出让宗地面积17.4万平米），计容建面达到56.7万平米，除二类居住用地之外，还包括商业用地、其他交通设施用地、服务设施用地、中小学用地等。

值得关注的是，该地块出让要求较为苛刻，有不少附带的开发条件。竞得人须在签订《出让合同》之日起1个月内与天河区政府签订《珠江新城东区AT111321、AT111323地块产业项目进驻协议书》，该项目要求总投资额为不低于60亿元，其中固定资产投资规模为不低于50亿元。

在产业导入方面，须结合片区产业发展规划在AT111321地块引进一家高端时尚百货运营企业，项目建成运营后6年内，销售贡献累计不低于300亿元。

不仅如此，还须在AT111323地块建设一家计算容积率建筑面积不低于45000平方米的国际知名五星级酒店以及同品牌酒店式公寓，项目建成运营后的6年内，经营产值贡献累计不低于20亿元。

如若在项目达产年起2年内，竞得企业不能全部履行产业导入上的条款，需以同时段同规划单元物业租金的70%向天河区政府提供不少于项目计容总面积的10%的整层物业，供政府推荐的企业入驻。

除此之外，需配建AT111313与AT111314地块的学校，AT111321、AT111323地块要求竞得人须自持全部物业，未经同意自持年限内不得分割处分，抵押、转让须与本项目全部自持物业整体一并办理。

竞得人还须在AT111338地块建设石牌村权益物业计算容积率建筑面积91380平方米，须在签订《出让合同》之日起1个月内与村集体签订《村集体权益物业建设协议》，建设费用按成本价由村集体购买。该地块中7962平方米计算容积率建筑面积，由竞得人负责建设后无偿移交广州市土地开发中心或其指定部门。

值得关注的是，在马场所采取的“政府主导+国企做地+市场运作”模式中，越秀集团深度参与了前期土地一级整备，此前作为做地主体配合收回马场地块，并支付补偿款，在该区域具备一定优势，能够确保后续开发能高效贴合城市规划定位。

顶豪走出独立行情

珠江新城区域一直是广州“核心中的核心”。

房地产市场研究专家邓浩志曾在接受采访时表示，马场地块无论从区位价值还是市场期待来看，都注定要打造为豪宅项目。“珠江新城周边已聚集众多顶豪项目，加上SKP的加持，将对珠江新城区域的改善型购房需求形成强有力的吸纳作用”。

实际上，广州2025年的住宅成交表现并不突出。

根据统计局披露的1月商品住宅销售价格变动情况，一线城市新建商品住宅销售价格同比下降2.1%，其中广州下降幅度达到5.3%；一线城市新建商品住宅销售价格环比下降0.3%，其中广州下降幅度达到0.6%。可见，广州新建商品住宅销售并未明显提振。

回顾2025年广州楼市情况，合富研究院报告显示，年内广州土地成交规模有所下滑，经营性用地成交规模437万平米，同比下滑24%；成交总金额为551亿元，同比下滑35%。销售方面，全年住宅整体成交（新房+存量）约1796万平米，同比下滑5%，新房成交同比下滑9%。

但细分来看，顶豪项目却走出独立行情。普睿数智广佛数据显示，2025年广州3000万元以上豪宅成交达400套，较2024年的258套增长55%；5000万元以上顶豪产品成交115套，首次突破百套，创历史新高。

邓浩志指出，豪宅市场持续放量并非偶然，而是结构性变化的体现。“自2020年以来，广州千万级以上豪宅成交量逐年攀升。2024年，广州更成为全国亿元级豪宅成交最多的城市。这一趋势与国内经济产业结构深度调整密切相关。”

跑马场地块所在的珠江新城东区，便是广州传统的豪宅聚集区，侨鑫汇悦台、凯旋新世界等知名项目均坐落于此。有分析指，马场住宅项目单价有望突破15-20万/平米。

值得一提的是，天河面粉厂地块的保利·玥玺湾亦位于泛珠江新城板块内。11月7日，保利·玥玺湾开盘创下全国单盘销售纪录，首日销售额超百亿，成为2025年全国首个“开盘即破百亿”的豪宅项目，成交均价高达17万元/平方米，最高成交单价超过30万元/平方米。