沪七条，有用，但不大

上一轮房价顶峰，基本在2021年-2022年区间。

到如今已经有了5年的下行环境，这几年每次大政策或者北上广深松绑，都会迎来新的房价预期讨论。

地产的基本逻辑，没有太新鲜的故事。我们必须要有一个深刻的共识：

土地财政扩张时代已经结束，城镇化浪潮带给地产的赋能已经结束，全国普涨的行情，没有根本逻辑。

人口下行基本不可逆转，城市间的博弈将在人口上刀光剑影。

不管AI如何发展，人口仍然是第一生产力，也是第一消费力。

只有生产没有消费，如我们，或者只有消费没有生产，如美国。

都是问题。

因此，对每一个世界城市来说，一个城市匹配其合理的人口规模，对城市和城市人口来说，都是有红利的。

我们还是生产力强国逻辑，从生产角度，或者是消费角度，人口红利依然是国家主旋律，自然也是城市主旋律。

因此，谁能握有人口，谁就能占据城市核心竞争力。

人口下行的时代，出生率在下滑，如果不能制造人口，那可以利用城市资源抢人口。

沪七条的最核心内容：

是降低外地人的购房门槛，社保从原来的3年降到了1年，如果满了3年还能增购外环1套，没有社保的某些人，还能通过居住证满5年买房（有可能继续放宽）。

单从政策来看，沪七条更像是需求侧的改革，随着购买力的逐渐下探，上海放开了更次一级的购买了，以及向全国范围募集高净值客户。

稳房价只是目的之一，放松户口限制抢夺人口才是核心。但是，在经济面没有修复的背景下，任何一次政策都是一场危险的赌博。

短期来说，放开会吸引全国范围的高净值人群向上海靠拢，特别是环沪经济带的人群，将带动短期交易热潮。然后是次一级购买力来托住市场，这个则需要更大一级的（价格战）降幅。

我一直强调，在楼市存量竞争时代，只有核心城市的房价有未来。但核心的房价的稳定，是牺牲环大城市带的房价为前提的。以上海为例，随着限购放开，环沪经济圈向上海靠拢，除少部分高净值人群有增购能力外，大部分购买力则要牺牲地缘城市或者外环城市的二手房作为前提的。

我们看看北京，北京是春节前就放开了，但市场也没有乐观。

北上广深的真正放开，核心就是卖户口。

但这是虹吸全国购买力为代价的。沪七条看起来是楼市政策，但更像是打破户口钢印的试水。也许下一轮新政，就是买房送户口。

没有城镇化的加成，地产的经济基本面越来越简单。

没有就业，没有收入预期，所有利好刺激，都是层层软着陆。

普通人，就看看贝壳的成交价，什么时候放开。

（今年春节前太忙了，主要地产也没有啥新鲜事，陆续恢复更新。）

大号谈地产，小号谈经济，防止失联

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