上海楼市，也开始着急了

文/言叔

开工第二天，上海就扔了个大炸弹。

非沪籍外环内买房，社保直接从5年缩到1年；满3年还能在外环内多买一套；

最狠的是，居住证满5年+合法稳定就业住所，直接给一张房票，不再额外要求社保不用个税。

五部门联合发文，隔天就执行。

不到两年，上海第四次这么大力气放松限购。

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说实话，我第一反应不是"哇松绑了"，而是——不对劲。

因为按老套路，楼市政策都是"冷了救，热了收"。

可现在上海楼市，真的冷吗？

刚出的数据，2026年1月，上海二手住宅成交2.03万套，连续三个月破2万套了，同比大涨26.69%。

这明明是暖冬行情。

结果市场刚有起色，非但没收力，反而一脚油门直接踩到底。

反常。

但反常里，藏着真心思。

我扒了数据才发现：这波成交量，全是用价格换回来的。

2025年，上海二手房成交价同比大跌近20%。跌幅比挂牌价还大——房东是真在割肉让利。

更扎心的是，撑起这两万套成交的主力军，不是豪宅，是"老破小"。

现在上海买房的主力，是打拼多年的务工人员。

总价跌到一百多两百万，一算账，月供和租金差不多，咬咬牙就上车了。

普陀内环一套39平老破小，挂牌155万，租金能到4000块，租售比3.1%。

300万以下的房子，占了成交的63.86%，创6年新高。

但对上海来说，光靠老破小撑热度不够。它要的是新房，是改善盘，是让整个链条转起来。

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可能有些粉丝比较关心：上海为什么这么急？

外环外新房库存压得喘不过气，占了全市近八成，外环外多数板块去化周期超18个月（全市约14个月）。

前几轮松了外环外，效果不够，这次只能直接砍外环内门槛，往里引购买力。

还有个时间点很微妙。

2021年那波限售的房子，今年3月起陆续解禁，4月起逐步放量，全年预计3.2万套，实际预计挂牌抛售约1600套。

2月底出政策，正好卡在"金三银四"前，赶紧加把火，用新增购买力对冲即将到来的抛压。这波时机拿捏，确实挺绝。

再说深一层，上海是什么地位？

全国楼市的风向标。

上海要是撑不住，长三角乃至全国都得跟着往下滑。所以上海必须顶在前面，把跌势掐死。

更值得留意的，是最近全国同步的一股风。

上海、佛山、广州、重庆……好多地方突然开始整顿楼市自媒体。某百万粉丝大号，就因为说了几句不吉利的话，直接被关小黑屋。

这不是针对个人，是统一行动，核心就一个：不许恶意"唱空"，要稳预期。

70城房价数据也显示，跌幅正在收窄。2026年1月，一线城市二手房环比-0.47%，降幅收窄0.41个百分点，上海跌幅同步收窄。

说白了，这轮救市不是为了炒房价，而是稳住房地产这条超长产业链，保住千千万万普通人的饭碗。

03

对普通人来说，楼市不大涨不大跌，能安心住、放心换、有稳定收入，就是最好的结果。

但问题是，光靠政策能托多久？

看看现在的成交结构，300万以下的老破小占了半壁江山，能真正拉动产业链的新房、改善盘，还在苦苦支撑。

外环外的新房库存占了近八成，多数板块去化周期超18个月。

开发商为了回笼资金，只能继续降价促销，形成恶性循环。

更麻烦的是，今年3月起，大批5年限售房将解禁，全年预计超3万套入市，实际预计挂牌抛售约1600套。即便实际抛售仅几千套，对市场心理的冲击依然不容小觑。

上海这次新政，非沪籍购房门槛大幅降低，粗略估算可新增数十万级潜在购房人群。

但这些新增购买力，能否对冲即将到来的抛压？

答案可能要等到"金三银四"才能揭晓。

不过有一点可以肯定：这轮救市，上海是认真的。作为全国楼市风向标，它稳住，长三角乃至全国才有底。

对购房者来说，现在可能是个不错的窗口期。政策底已经出现，市场底也在逐步确认。

尤其是那些真正有自住需求的刚需族，趁着利率低、选择多，不妨多看看。

但如果是投资，还是要谨慎。

毕竟，这轮救市的核心逻辑是"稳"，不是"炒"。想要靠房子一夜暴富的时代，可能真的过去了。

最后说句实在话：楼市不大涨不大跌，能安心住、放心换、有稳定收入，对普通人来说，就是最好的结果了。

其他的，就交给时间吧。

作者：言叔，资深财经评论员，坚信 “认知才是最大的不动产”。关注我，用不一样的视角看世界。