广州马年首拍！天河区马场地块236亿元成交，楼面价破8.5万元/平方米

2月25日，广州天河区马场地块竞拍收官，越秀地产在历时9个小时、243轮的竞价中胜出。236.04亿元的成交价格创下广州历史第二位，地块折合住宅楼面价破8.5万元/平方米，溢价率达26.6%，创下广州楼面地价新高。

机构认为，该地块竞拍热度远超预期，显著推高了区域楼面价预期，有望对后续市场走势产生重要影响。

热度创新高

马场地块的竞拍从起拍之时起就备受关注，共吸引了保利、越秀、华润、招商、珠实、广州地铁、广州城投、广州建筑8家房企报名参拍。限时竞价开始后，游客围观页面多次出现围观人数超10万+导致实时记录无法查看的情况。最终经过近9小时、243轮的激烈竞价，由越秀地产以236亿元竞得。

最终236.04亿元的成交价格，意味着马场地块的成交综合楼面价达到4.16万元/平方米。在剔除商业部分楼面价之后，该项目的住宅地块楼面价或将超过8.5万元/平方米，创广州楼面地价新高。有房企人士告诉记者，这意味着马场地块住宅的保本成本或将超16万元/平方米。

据透露，越秀地产摘地后将紧密结合广州“十五五”规划，以空间重构赋能城市能级跃升，创造未来城市功能新生态，进一步提升珠江新城对创新人才和高端人群的吸引力。

CBD地段

马场地块位于天河区黄埔大道以南、马场路以东，地处“珠江新城-金融城-琶洲”黄金三角带几何中心，被视作珠江新城最后一宗大规模综合开发用地。在刚刚结束的广东高质量发展大会上，马场地块明确定位为“国际商都消费地・人民文体会客厅”。

根据规划，马场地块总用地面积约19.45万平方米，计容总建筑面积达56.7万平方米，全国范围内一线城市的成熟CBD均已无同量级可开发用地。项目起始价186.44亿元，起始综合楼面价3.29万元/平方米。事实上，这一项目起始总价就达到了广州涉宅用地起始价TOP2水平。

除了规模大、价格高，中指研究院广州分院研究主管陈雪强介绍，该地块不仅需要自持大量商业商务面积，还需引入一家高端时尚百货运营企业，另需建设不低于4.5万㎡的国际知名五星级酒店及同品牌酒店式公寓，对开发商的资金实力和综合运营能力要求极高。

或推高市场预期

越秀地产方面透露，后续在地块北面，将引入年销售额超200亿元的高端时尚百货企业，地块中部则作为广州约23公里“超级城市绿链”核心节点，打造约11.05公顷的中央体育公园，绿地开敞空间达10.6公顷，北联天河公园、南接临江带状公园，推动高密度CBD升级为“公园中的城市”。

“越秀集团作为总资产超万亿的大型综合性跨国企业，业务涉及地产、金融、交通等多领域，其综合实力为马场这类复杂、综合型地块的开发提供了必要保障。”越秀地产方面表示，同时在马场所采取的“政府主导+国企做地+市场运作”模式中，越秀还参与了前期土地一级整备，确保后续开发能高效贴合城市规划定位。

陈雪强认为，该地块作为2026年广州土拍的“开年大戏”，竞拍时长及竞价轮数双双刷新历史，热度远超预期。此次拍卖不仅是2026年广州楼市的“开门红”，显著推高了区域楼面价预期，也将对后续市场走势产生重要影响。