马场成全国总价地王，一场安排好的复苏show

文｜邓浩志

经过9个小时的鏖战，整整240多轮厮杀，广州马场地块最终被越秀地产以总价236亿元拿下。

这次拍卖在广州楼市历史上创了多个纪录，在全国也有多个历史纪录。比如： 地价总价历史第二（第一也是广州的，是2010年的亚运城地块，总价255亿）。请注意：如果不算大规模非房地产开发的配建内容，只按开发口径计算，马场地块则是新的全国总价地王，超过了2024年12月深圳南山地块185亿的录。

还有马场地块楼面地价是广州历史第一，也是广州唯一一块楼面地价站在8万以上的地块。上一个纪录是琶洲的越秀华樾（75670元/㎡）。另外，马场地块单价在全国也排第八。还有拍卖持续时长全国历史第二（第一是杭州萧山2018年的纪录）

为什么刷新了这么多纪录？这里有客观因素，也有主观的安排。

是否就此认为土地市场，或者楼市复苏？我认为并不是。

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下面说说原因：

刷新众多纪录，是刻意安排的结果，是市场造势需要。

比如说，2月11日该地块发布补充公告，允许竞买人使用保函替代现金缴纳37.28亿元的竞买保证金，仅需证明有充足资金即可。说白话就是没保证金也可以来参与。于是尽管起拍价高达186亿，居然有8家企业参加。其中里面就有四家市属国企基本是不会，或极少通过市场化手段拿地的。他们的参加，让拍卖"热闹"了不少。

另外，每次加价幅度仅为2000万。对于186亿起拍的项目，等于每次加价幅度仅仅千分之一多一点，所以拍卖的时间也被拉得好长好长。

另外拍卖时间也定在大年初九，刚好放假回来，热点不多，可以抢占头条。再加上地块位置超级好，规模大，总价高等客观因素，刷新一堆纪录也就不足为奇了。

总体上，很多东西都是被安排过的。目的就是让这块地多创纪录，能成为舆论关注的焦点，能作为房地产回暖的引导市场的素材。 实际上，此次土拍到中后段，就剩两个单位在出价，一家是保利，一家是越秀。他们才是真实的终极目标买家。个别参拍企业，就目前其资金状况，真拿下，也肯定没钱付尾款的。

对当下的楼市行情不会有影响，近期楼市依然低迷

外行看热闹，内行看门道。如果你从来或不怎么关心楼市新闻，单看这一条新闻，可能会产生土地市场纪录不断刷新，市场十分热闹的感觉。但实际上，过去大半年，无论是广州楼市还是全国楼市都在低迷中前行。比如70大中城市房价仍然持续下跌，而且1月一线城市跌幅在扩大；再比如今年春节楼市成交远比去年低迷；还有市场期待的诸如购房贴息，降低房贷利率等"大招"迟迟没有出现等等。

所以，这次土拍，业内只当成一次特例看待，和市场大趋势并没有什么关系，更多是刻意安排，各种因素凑一起的结果。 至于如果问，为什么在这么低迷的市场下，房企还愿意拿这么多钱拿地？其实是目前仍在运行的房企，每年都要拿地，以维持土地储备，保证后续企业的规模。目前楼市低迷，房企普遍聚焦在市场确定性比较高的一二线城市，而城市核心地段确定性最高，自然成为大家最谨慎的资金投向。如果马场地块能拆分成若干小地块出让，估计会有更多公司有兴趣，楼面地价可能会比这次更高。只不过新闻效应会弱许多而已。

房地产市场还没见底，但也快了。楼市是否见底，是很多人关心的话题。虽然这次创多项纪录的土拍并不代表土地市场或楼市复苏，但我认为楼市见底已经不远了。

我们抛开近期楼市糟糕的表现，从大趋势上看，全国房价跌幅已经超过40%，楼市回调超过四年，无论是时间和空间，都比较充分，风险大部分已经被释放。

另一方面，从地方到管理层都在积极扶持楼市，比如这次马场地块土拍，就是精心准备的给楼市鼓劲的一场"秀"。再加上考虑到中国人口总规模庞大，老房折旧更新的需求，居住升级需求等因素。楼市虽不能预测具体反转时间，但已经接近周期切换的临界点了。简单说，现在有很多人想换更大的房子，很多家庭想有更舒适的居住空间，市场不缺需求，缺的是信心与撬动市场的第一笔资金。