鏖战243轮、总价236亿！越秀摘得广州单价“地王”

界面新闻记者 | 王妤涵
界面新闻编辑 | 李慎

马年春节的喜庆氛围尚未褪去，广州土地市场便率先点燃热度，迎来“开门红”。

2月25日，备受瞩目的光柱天河区马场地块一期正式开拍，这宗位于黄埔大道以南、马场路以东的综合用地，建设用地面积17.4万平方米，规划建筑面积56.7万平方米，光是起拍总价就高达186.4亿元。

由于该地块为广州近十年来出让过地块中位置最核心、体量最大、功能最齐全的地块，关注度及竞拍热度均十分高。

当天上午10时，广州公共资源交易中心官网准时开启限时竞价，尽管本场土拍未设线下会场，却吸引了超10万人次在线围观，平台一度因流量过载出现卡顿。

据界面新闻记者了解，最终获得竞买资格的共有8家房企——保利发展、招商蛇口、华润置地、越秀集团、珠江实业、广州城投、广州地铁和广州建筑。

拍卖开始后，战况迅速升温。第一个小时，价格便突破200亿元；午后进入拉锯战，保利与越秀交替举牌，最终，经过近9小时、243轮的激烈竞价，广州市属国企越秀集团以236亿元将地块收入囊中。

26.6%的溢价率，8.5万元/平方米的住宅楼面价——广州单价地王的纪录被刷新，而236亿元的总价，也使马场地块成为2026年全国总价“地王”。

“作为今年广州土拍的‘开年大戏’，马场地块竞拍时长及竞价轮数双双刷新历史，热度远超预期。”中指研究院广州分院研究主管陈雪强在接受界面新闻采访时表示，“此次拍卖不仅是2026年广州楼市的‘开门红’，显著推高了区域楼面价预期，也将对后续市场走势产生重要影响。”

珠江新城最后一块“宝地”

马场地块是珠江新城东区最后一块大规模未开发用地，被业内称为珠江新城CBD的最后一块“宝地”，其价值不仅在于区位，更在于稀缺性、规划定位与城市功能的叠加。

珠江新城规划落地已逾三十年，成片开发用地基本告罄。过去五年，珠江新城宅地供应为零，而二手豪宅均价长期稳定在12万至20万元/平方米，顶豪产品已突破25万元/平方米。在这样的背景下，马场地块的稀缺性不言而喻。

但稀缺只是其一，位置才是真正的“王炸”。

从地理坐标看，地块北至黄埔大道，南至花城大道，西至马场路，东至华南快速干线，恰好处于珠江新城与广州国际金融城的几何中心。距珠江公园、花城广场约1公里，距广州大道、猎德大桥均在10分钟车程内。

周边聚集着高德置地、IFC、K11、天汇igc等高端商业体，3公里内覆盖省妇幼、中山三院、天河中学、暨南大学等优质公共服务资源。

马场地块俯瞰图 图片来源：广州公共资源交易中心

从规划来看，马场片区总用地面积38.42公顷，规划总建筑面积约73万平方米。其中，商业商务体量约50万平方米，居住面积约22万平方米，是一个典型的复合型地块。

战略定位上，2025年10月，广州市印发的《提振消费专项行动实施方案》中，已将“马场片区”与聚龙湾太古里、华润万象城并列，列为重点推动建设的高端商业载体，明确计划在此引入华南首个SKP项目。

而在刚刚结束的广东高质量发展大会上，广州市表态要“坚持内涵式发展打造国际一流宜居宜业环境”，“统筹推进城市更新和构建房地产发展新模式”，“不断铸就产业重镇辉煌、焕发千年商都荣光”，马场项目被明确定位为“国际商都消费地·人民文体会客厅”。

“从开发价值来看，马场地块也是当前全国少数能实现‘单一地块带动城市能级跃升’的标杆项目。”越秀集团内部人士向界面新闻透露道。

据官方测算，项目成熟后，每年可贡献GDP约346亿元、新增税收45亿元、创造6万个就业岗位。这种单地块的经济贡献能力，在全国已出让地块中鲜有匹敌。

情理之中的“操盘手”

从拿地主体来看，由越秀集团来做地，业内并不意外。

从地块历史来看，马场地块的产权主体主要是赛马场，其最大股东正是越秀，此外还有天河区国企及周边两个城中村。

“地块出让的第一步就是使用权收回和补偿，将土地收回国有，并启动规划调整。”广东省住房政策研究中心首席研究员李宇嘉对界面新闻指出，“同时还要推动城市空间提升及基础设施配套建设，包括周边市政路、隧道、地下空间完善等，这一任务由市级国企越秀推动。”

换言之，越秀从一开始就参与了前期的“做地”工作。而坊间传闻已久的地块自持的高端商业引入对象SKP，同样是由越秀在牵头洽谈。一级开发与二级拿地联动，最终由越秀摘得，在许多业内人士看来实属情理之中。

事实上，作为市属国企，越秀在广州土地市场的存在感一直十分强烈。在刚刚过去的2025年，越秀在广州公开市场投入106亿元，共竞得10宗地块，拿地金额位居行业第一，占全市涉宅用地成交总额超五分之一。

“摘地后，越秀将紧密结合广州‘十五五’规划，以空间重构赋能城市能级跃升，进一步提升珠江新城对创新人才和高端人群的吸引力。”越秀集团内部人士向界面新闻透露。