看房时一见倾心，入住后却成了“蘑菇屋”？

（来源：法治日报）

转自：法治日报

看房时一见倾心，入住后却成了“蘑菇屋”？法官：出租人违反“适租”义务​

看房时一见倾心，入住后却发现“霉菌丛生”，墙上甚至长出了蘑菇，卫生间漏水无法使用……在上海打拼的李女士和老公从第三方平台满心欢喜租下的“爱巢”，却成了一间“蘑菇屋”。

近日，记者从上海市闵行区人民法院（以下简称闵行法院）获悉这起特殊的房屋租赁合同纠纷案，法院判决出租方赔偿租客各项损失5000余元。本案主审法官、闵行法院审判监督庭副庭长、一级法官陈淋清指出，出租人将存在严重卫生安全问题的房屋出租，已构成对合同核心“适租”义务的违反，看房时未被发现不能成为免责理由。

租来的房子长出蘑菇

2023年6月，李女士和丈夫打算租一套条件好一些的房子。通过某物业管理公司的介绍，他们看中了即将退租的一套两居室。

当时，房屋内还住着上一家租客，房间里堆满了自购的家具。虽然没能看到房屋全貌，但户型格局和整体装修风格让李女士十分满意。当天她便与物业公司签订了租赁合同，并按照“押一付三”的标准支付了押金和首期租金。

然而，当收房那天到来，上一家租客的家具搬空后，眼前的景象让李女士夫妇傻了眼：卧室和阳台的墙面上，大片大片的霉斑清晰可见，壁纸已经脱落，正值梅雨季，空气中弥漫着刺鼻的霉味。更令人震惊的是，墙角处竟然还长出了蘑菇。与此同时，卫生间的防水层也失效了，需要拆除重装，短期内无法使用。

为此，李女士多次联系物业管理公司，对方虽然答应处理，但墙面维修进度缓慢，从报修到墙面基本完工，整整花了12天。为降低粉刷污染，李女士自己购买了墙面修复的涂料。卫生间维修的那两天，房屋完全无法使用，她不得不自费住进酒店。

维修结束后，李女士认为，这段时间的损失不该由自己承担，物业管理公司应减免维修期间的12天租金和服务费，并赔偿她垫付的涂料费、保洁费以及酒店住宿费，共计5000余元。但物业公司认为，李女士在签约前已经看过房子，应该对房屋状况知情，墙面问题不影响居住，只同意赔偿卫生间维修那两天的损失。双方协商未果，李女士一纸诉状将物业公司告上法庭。

看过房不是免责事由

法庭上，双方的争议焦点集中在一个问题上：租客看过房，出租人是否还需要对隐藏的瑕疵负责？

物业公司辩称，李女士在签约前已经实地查看过房屋，对房屋的状况是认可的。墙面发霉属于一般性瑕疵，并不影响整体居住，公司已经配合进行了维修，因此只认可卫生间维修那两天对李女士造成了影响，对于其他时间段及自行支付的费用不予认可。

李女士则表示，看房时房间里堆满了上一家租客的家具，把墙面遮挡得严严实实，根本看不到背后的霉变情况。如果当时就知道墙上长蘑菇、卫生间漏水，她无论如何也不会租下这套房子。

闵行法院审理后认为，提供符合安全、卫生标准的居住环境，是出租人的核心义务。这不仅包括提供功能完备的设施，还要保证房屋不危及承租人的健康和安全。从双方的聊天记录等证据可以看出，无论是墙面的霉变维修，还是卫生间的整体翻修，都对李女士的正常生活带来了严重干扰。

“从医学常识和社会大众的普遍认知来看，房间内滋生霉菌、长出蘑菇，显然不符合基本的居住卫生标准。”陈淋清表示，物业公司没有尽到提供健康、安全居住环境的义务，其行为已经构成违约。

对于物业公司提出的“看房即免责”的抗辩，法院明确予以驳回。法院认为，李女士看房时，房屋内堆满家具，客观上遮挡和掩盖了墙面霉变等严重问题。作为普通租客，在短暂的看房过程中难以全面发现这类隐藏瑕疵，这符合情理。如果仅仅因为租客看过房，就推定她自愿接受所有既存的，尤其是影响健康安全的重大瑕疵，从而免除出租人本应承担的根本性合同义务，于法不符。

鉴于双方都愿意继续履行合同，法院认为，李女士有权要求物业公司以维修或减少租金等方式承担违约责任。综合考虑房屋瑕疵的严重程度、维修影响的范围和时间，李女士主张的5000余元费用确有必要且符合市场价格，属于合理范围。

最终，闵行法院支持了李女士的全部诉讼请求，判决被告某物业管理公司支付其各项费用共计5000余元。

“适租”义务不能打折

根据民法典第七百零八条，出租人应当按照约定将租赁物交付承租人，并在租赁期限内保持租赁物符合约定的用途。结合相关司法解释及房屋租赁的行业管理规范，出租人向承租人提供的房屋，应当符合安全、卫生等基本的居住条件，保障承租人的人身健康与财产安全。

“出租人的‘适租’义务是房屋租赁合同履行的核心。通俗地讲，‘适租’义务就是出租人必须保证房子能住人，而且是能安心地住人。”陈淋清表示，像本案中这样，墙面大面积霉变、壁纸脱落、卫生间漏水，甚至长出蘑菇，显然已经危及承租人的健康和正常生活，这就违反了合同的核心义务。

此外，根据民法典第五百六十三条及第七百三十一条之精神，上述霉变瑕疵可能直接导致“合同目的不能实现”。本案中，承租人签订合同的目的在于获得安全、卫生的居住环境，“蘑菇屋”的状况已实质性破坏了这一核心目的。因此，承租人在出租人完成有效维修、恢复房屋适住状态前，有权拒绝接受房屋或要求减免租金。

“李女士提出的诉求是十分合理的，仅仅是填平自己的实际损失，具有事实与法律依据。”陈淋清表示，本案中，李女士因为出租人的违约行为，被迫奔波、住酒店，其损失和不便是实实在在的。

值得肯定的是，李女士的维权意识和证据意识都比较强。发现房屋霉变后，她便拍照联系物业管理公司，聊天记录全程“有图有真相”，为后期诉讼维权提供了完整的证据链。

陈淋清提醒，对于承租人而言，签约前应仔细检查并可拍照录像留存。若入住后发现有严重影响居住的瑕疵，也应立即通知出租人并固定证据，以便后续友好协商或通过法律途径维护自身权益。

对于出租人而言，应确保房屋结构安全、卫生达标、功能完好，如无渗漏霉变、水电厨卫可用等。房屋交付前，应主动排查隐患并维修；交付后对承租人的维修诉求应及时响应并处理。须知，诚信履约是避免纠纷、建立口碑的基石。