上海的止跌第一枪。︱刘德科

文︱刘德科

1.今天〔2026/2/25〕，上海打响了马年春节之后的楼市止跌第一枪。你是不是写漏了？专用政策术语是「止跌回稳」，你为什么只写「止跌」没写「回稳」？我们来仔细看一下今天出台的「沪七条」〔《关于进一步优化调整本市房地产政策的通知》，自2026年2月26日起施行〕就知道，这些政策措施只能暂时地「止跌」，没法持续地「回稳」。

2.主要就是关于限购、公积金与房产税。公积金与房产税对于楼市止跌所能起到的作用微乎其微，所以我们就着重来看一下限购政策调整——最关键的变化在于放松了外环内的限购门槛。

简而言之：外地人购买外环内住房，只需1年社保；如果社保满3年，外地人还可以在执行现有住房限购政策基础上，在外环内增购1套住房；如果没有社保记录，只要居住证满5年，也可以在全市范围内限购1套住房。

3.听起来有点复杂？你只需要知道，现在上海的限购比北京要略微宽松一些：外地人在北京五环内买房需要2年社保，在上海外环内只需要1年社保（或5年居住证）。

4.再说一件有趣的事儿：过去两年，上海与北京已经分别出台了六次限购放松政策——放松了六次啊，限购还只是放松，还没有取消。

◆上海与北京限购放松进程（2024-2026）

第一次

2024/1/13：放松青浦与奉贤两区限购

2024/2/6：放松通州区限购

第二次

2024/1/30：放松单身限购

2024/3/27：取消离异限购

第三次

2024/5/27：限购社保5年降至3年

2024/4/30：允许五环外新购一套

第四次

2024/9/29 :外环外社保3年降至1年

2024/9/30 :五环内社保5年降至3年，五环外降至2年

第五次

2025/8/25：本地人外环外不再限购

2025/8/8：本地人五环外不再限购

第六次

2026/2/25：外环内社保3年降至1年

2025/12/24：五环内社保3年降至2年，五环外降至1年

5.现在你再看《求是》杂志那篇文章所提出的「政策要一次性给足」〔《改善和稳定房地产市场预期》，2026/1/1〕》，是不是有一种迷幻感？

6.所以，当前的楼市政策，最多只能算是「止跌」，没有根本触及「回稳」。我们需要记住的是：中央要的是完整的「止跌回稳」。

7.不过，话说回来，「沪七条」当然还是好的——出比不出好。如果楼市真的要「止跌回稳」，仅有「沪七条」恐怕是不够的，我们可不可以幻想一下：下一阶段会不会有「国七条」呢？

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我们一个月前写的那篇文章

2026/1/30

A strong imagination begets the event itselfs.