今明两年，买房只记7个字：“买旧”、“买大”，“不买三”

最近，做消防工程的赵总面露难色。

客户欠他100多万的工程款，还不上了，说是用一套房抵给他。

目前有两个房子可供他选择，一个是新区的次新房，如今5年房龄，高楼25层，面积95㎡；还有一个是市区的老小区，电梯房四楼，面积98㎡。

赵总犹豫不决，问两个房子哪个更好？

咱们的分析师直言不讳，别被那些花里胡哨的宣传骗了，买也好，抵债也罢，记住个字准不会错——

“买旧”、“买大”、“不买三”！

01.买旧：市中心老房，越住越香

很多人买房只盯着新房，觉得产权年限长、物业新、住着舒服。但今明两年的楼市，偏偏是“旧的更靠谱”。

当然，这里说的“旧”主要指的是市中心地段好、配套成熟的老小区。这种房子好处太多了：

首先，老房子地段优势，住着方便。

市中心区的老房子，出门就是菜市场，几步路就到地铁站，门口不远处就是三甲医院，还有孩子上学划片的学校也不差。

比如赵总客户抵债的那套老房子，步行10分钟就是当地知名小学，距离小区5公里内就是地铁、医院、商超…孩子上学，老人看病，老婆买菜，都特别的方便，自己上班从此不用开车忍受堵车，坐地铁大大降低了通勤时机和成本。

再看看新区的次新房，买包盐可能都得开车半小时去超市，孩子上学得起早赶公交，日常生活麻烦不少。

就比如重庆义渡古镇就是个教训，当年吹得天花乱坠，结果位置偏、配套差，现在商户跑了大半，房子想卖都没人要。

其次，老房子得房率高，住着更宽敞。

相比那些次新房动不动25%的公摊，老小区公摊面积更小，95平米的建面实际居住面积可以达到95平，有的还赠送阳台、阁楼。

赵总后来去量过，老房子客厅比新区那套宽了近一米，卧室也能多打个衣柜——这点空间对居住体验影响可不小。

更重要的是，老房子质量抗造。

上世纪九十年代的房子，用料实在，没那么多偷工减料。虽然是楼梯房，但四楼爬梯也不累，还不怕停电被困电梯。所以，别嫌老房子外表旧，住进去才知道，便利和踏实比啥都强！

02.买大：能力范围内，尽量选大的

所谓的买大，并不是叫你砸锅卖铁去买豪宅，而是在自己经济能力范围内，尽量选择大一点的面积。

很多人总觉得，买房就应该先买小的过渡，然后再慢慢的换成大面积，但这两年的情况显然换房没那么容易，直接一步到位选大的，不仅免去了折腾，而且还省了不少置换成本。

比如有个朋友之前置换房子，小房子卖掉亏了60万，换大房子又花380多万，加上中介费、税费、装修，前后多花了将近200万。这还不算两次装修、搬家、孩子转学这些隐形的精力和时间，要是当时一步到位，就简单多了。

而且，小房子看着能住，实际住进去之后才知道有多挤，想要在家整个办公区域，只能挤着阳台；网购的东西多了，连储物的地方都没有。

业内现在都建议，普通三四口之家，最好选110-125平米的3+1房或4房，经济宽裕点的，140平米左右住着才舒服。

就说赵总，他选的98平老房子，是三室两厅，孩子有自己房间，父母来了有地方住，客厅还能摆放一些样品器材。

而且，大一点的空间也更灵活，以后孩子大了或者想加个书房，都有改造余地。

不过，选大户型也有个窍门，得看实用性。

比如面宽和进深比别超过1:1.5，160平米的房子，客厅面宽至少4.5米才敞亮，主卧3.6米以上才够放衣柜和梳妆台。

多孩家庭要留个10-12平米的多功能房，三代同住的，老人房最好靠近入户门和卫生间，方便老人起夜。

总之，买房是一时的事，但是居住是长久的。所以为了省点钱买小的，以后住着憋屈，到时候想换，成本可能更高，难度更大。

03.不买三：这三种房，白送都要慎

今明两年买房，尤其要避开以下这三种房子，表面看，这三种房很诱人，实则全是坑：

第一种，不买文旅房。

那些打着“度假养老”“诗和远方”旗号的文旅项目，很多都是炒概念，坑太多。这些概念房当初全靠炒热度，等到房子卖完，配套跟不上，人气起不来，最后空荡荡的跟个“鬼城”一样，想租租不掉、想卖卖不了。

第二种，不买情怀房。

海景房、田园小院、长租民宿……听起来很美好，实际风险很大。比如海景房潮湿，看着漂亮，但家具容易发霉，冬天没人住还得交物业费，纯粹是花钱买罪受。

再比如天津农村有个项目，搞“徽派合院”，打着“民宿投资”的幌子，让购房者一次性交几十万，租20-30年。

可法律只保护20年内的租赁合同，超出部分无效，万一运营方跑路，钱很难追回来。

第三种，不买投机房。

像法拍房、炒作过高的“学区房”，这些看似能捡漏，实则风险很大。深圳罗湖区一套法拍房，溢价率高达379.6%，买主以为捡了漏，结果收房时才发现里面还住着原房主的亲戚，拒不搬走，维权都难。

毕竟普通人买房是为了住，不是为了赌，所以稳妥才最重要。

最后，赵总果断选择了市中心的老房子，不为别的，这种价值远胜郊区出次新。

也提醒大家，这两年买房一定要谨慎。楼市分化明显，选对房比努力赚钱还重要。

但如果买错，真的可能后悔半辈子——这不是吓唬人，是很多人真金白银换来的教训。