243轮！越秀236亿拿下马场，广州SKP稳了？

2月25日，广州迎来年后首场重量级土拍——广州马场地块（1期）经过9小时、243轮竞价，最终被越秀以236亿元总价拿下，成为广州史上单块土拍总价第二。

作为近年来广州最核心的压轴地块之一，马场地块自挂牌起便备受市场关注。

随着越秀的拿地，SKP系商业落地的可能性显著增加。

据了解，此次出让地块位于天河区黄埔大道以南、马场路以东，起拍价186.44亿元，出让宗地面积约19.45万㎡。

竞拍吸引了越秀、保利、华润、招商等8家房企参与竞拍。

其中，马场地块（1期）最受关注的商业部分，按照土拍规则，建设条件非常苛刻。

1、高端百货硬指标：AT111321地块须引进一家高端时尚百货运营企业，项目建成运营后6年内，累计销售贡献不低于300亿元。

2、国际酒店硬要求：AT111323地块建设计容建面不低于4.5万㎡的国际知名五星级酒店及同品牌酒店式公寓，运营后6年内累计经营产值贡献不低于20亿元。

3、重资产自持：AT111321、AT111323商业用地总投资额不低于60亿元，建成后须100%自持全部物业，自持年限与土地出让年限一致，不得分割销售。

如此严苛的出让条件，意味着广州意在引入真正能提升城市商业能级的顶级运营商。

而能够承诺“6年300亿销售”这一目标的，放眼国内也屈指可数。

从参与竞拍的企业来看，华润拥有做高端商业的经验，但此次早早停止叫价，或出于对广州市场现有产品线协同及投资回报率的综合考量。

竞得人越秀地产，在商业板块此前虽打造过广州IFC等标杆写字楼，但并未涉足重奢商场运营。面对如此高标准的自持商业要求，引入成熟的外部顶级运营商几乎是必然选择。

在此背景下，SKP成为市场公认的首选合作方。

首先，北京SKP曾多年蝉联国内商场销售额冠军，2025年销售额达242亿元；西安SKP、成都SKP、武汉SKP近年表现同样不俗。以SKP的运营能力，实现“6年300亿”的目标具备较高可行性。

其次，越秀作为本地国企，拥有强大的资源整合与开发能力；SKP则具备顶奢品牌招商与精细化运营优势，双方可以实现资源互补。

再次，去年，博裕资本通过旗下基金收购北京华联（SKP）百货有限公司部分股权。博裕资本又是越秀间接控股的下属机构越秀产业基金在新能源汽车领域的联合投资人，双方有合作基础。

根据各方汇总的信息，SKP落地的概率目前处于领跑位置。

而马场地块的成功出让，不仅为广州核心区补充了稀缺的土地价值，更关键的是，它将大概率补齐广州在国际顶级重奢商业上的最后一块拼图。