北京
文/广州进深 严明会
从天亮拍到天黑，激战9小时，竞价243轮……
马场地块，这宗万众瞩目的广州头号核心宝地，终于迎来了它的最终“执笔人”——
越秀地产。
地块成交总价高达236亿元，住宅楼面价突破8.5万元/㎡。
广州新单价地王诞生！
无疑，它也是2026年广州总价地王，乃至全国地王。
在广州土拍历史上，总价位列第二，仅次于当年的番禺亚运城地块（255亿元）。
至此，有关开拍前花落谁家、能拍多少、商业引进等等，所有的悬念已然落地。
而新的悬念，也自此开篇。
比如住宅会做什么产品，面积段如何，价格会卖多少？
可以预见，接下来马场地块的热度只会越来越高。
01
这块地到底有多火？
单看报名房企名单就知道了。
有广州本土龙头房企、深度参与马场地块前期工作的越秀；
有深耕珠江新城多年、占据地利的保利；
有自带高端商业优势的华润，有综合实力雄厚的招商；
还有珠江实业、广州地铁、广州建筑、广州城投，这几家也都是在广州市场存在感极强的企业。
没错，清一色的国央企。
毕竟高达186亿的起拍总价，未开拍就已经登上广州土拍总价地王TOP4。
对于民营房企来说，资金压力不是一般的大。
更何况，地块任务繁重。
要引入高端商业，且有6年300亿销售额的硬指标，要引入五星级酒店，还有石牌村回迁物业及人才公寓配建等要求。
一般房企很难驾驭。
为了缓解房企资金压力，官方2月10日还发布了补充公告，表示“本次挂牌出让在以现金缴纳作为竞买保证金的基础上，增加使用保函替代现金作为竞买保证金。”
要知道，此前马场地块的竞买保证金高达37.28亿元。
官方补充说明后，即只需要担保有足够充足的资金即可，无需提前缴纳现金作为竞买保证金。
所以，能报名参拍的房企，必须对自身实力有足够的自信。
唯有底气深厚者，方能在城市核心舞台上从容落笔。
而每一次坚定举牌，亦是品牌与实力的无声证言。
02
这是近两年，广州土拍市场上报名房企最多的一次了。
它们号码牌分别是：
828越秀、688保利、806华润、88招商、888珠江实业、198广州城投、510广州地铁、767广州建筑。
总共8家房企报名，但招商临时缺席，全程没有出价。
所以只有7家房企竞争。
早上8:30，开拍前一个小时，广州地铁率先举牌。
紧接着，华润、越秀、广州建筑、广州城投、珠江实业也相继出价。
保利则是不紧不慢，等到开拍前10分钟才举起小牌牌。
10点正式开拍后，硝烟瞬间弥漫，节奏非常紧凑。
几乎是上家刚出价，下家就已急不可耐的举牌了。
开拍20分钟，报价已经飙升到32轮，由于围观人数超过10万 ，连服务器都崩了……
简直太疯狂了！
11点，竞价已经来到第59轮，广州城投出价超198.4亿元。
11：11，竞价66轮，随着广州建筑出价，报价正式突破200亿元，此时住宅楼面价已经接近7万元/㎡。
拍到最后，仅剩越秀、保利两家房企还在龙虎斗。
并且，保利一出价，越秀就马上跟进，一股死磕到底的气势。
最终，越秀成功夺魁，成为本场土拍的最大赢家。
03
马场地块位于珠江新城东区，西侧即为珠江公园，地段不言而喻。
地块用地性质比较“复杂”。
包含住宅用地、商业用地、中小学用地，还有交通设施用地和服务设施用地。
是一个全能的“六边形战士”。
总用地面积约19.45万㎡，出让宗地面积17.4万㎡，计容总建面约56.7㎡。
其中的重头戏，除了住宅，就是商业地块了。
AT111321地块直指高端时尚百货，开发商得在出让后一个月内进场施工，需全自持，且要求6年累计销售额达300亿元。
AT111323地块，则要引入一家建面不低于4.5万㎡的五星级酒店，建成运营后的6年内，经营产值贡献累计不低于20亿元。
这也是之前最大的话题度之一。
实际上，早在2025年12月，马场地块控制性详细规划就已审议通过，整个片区的规划定位非常高。
比如，打造超10公顷世界级城央公园，构建“顶奢百货 高端酒店 特色体验”一体化的高端商业体系，融入“公园 ”、“体育 ”功能，规划包含球类、探险、社交等多元活动空间等等。
有高端住宅、有顶奢商业、有城央公园……
相当于把居住、商业、生态、文体等功能全部杂糅在这宗地块里面。
未来面貌相当值得期待。
04
毫无疑问，马场地块项目将会成为广州豪宅的新标杆。
那么，究竟会做什么产品呢？
大胆预测一下，聚焦高端改善，主力产品可能为建面约200㎡及以上的大平层，以四房、五房为主。
总价预计3000万元起。
还有很多人会问，对于周边二手房，有什么影响？
进深君觉得，有冲击也有利好。
很显然，当马场地块带着全新产品力、顶级商业、九年制名校这些 “全能配置” 落地。
那些房龄大、户型老旧、界面普通的二手房，竞争力只会被进一步稀释。
而身处马场辐射圈，直接享受高端商业赋能、城市界面全面更新。
板块内的房子，也会迎来一次真正的价值重估。
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