新年土拍，蠢蠢欲动

春节刚过，北京、上海新一批宅地已经蠢蠢欲动。

上海已明确敲定2026年第一批次土拍名单，共计3宗地块，分别位于徐汇长桥、嘉定新城以及青浦徐泾，规划建筑面积19.84万方，起始总价66.64亿。

北京有3宗宅地进入招拍挂阶段，分别位于顺义区仁和镇、顺义区南彩镇和昌平区南邵镇，合计起拍价约26.07亿元，只待3月落槌。

它们都承担着各自的使命。

先聊聊上海的三宗地。

无论徐汇长桥、嘉定新城还是青浦徐泾，都曾是“千人摇”的热门板块，拿来打头炮，意图很清晰，求个开门红。

其中关注度最高的，无疑是徐汇长桥。

15号线罗秀路站上盖，北临上中路，向东2.2公里直达徐汇滨江，周围配套醇熟。

唯一的缺陷，就是界面太老，商业配套太“接地气”，缺一个能支撑高净值人群消费的商办中心。

这次，地块要求引入25%的高品质商业，明显是想做出一些改变。

当然，还有一些小心思。

2022年那会儿，汇成南街里卖9万一平，大伙儿闭着眼抢，没个6年社保连摇号的门票都摸不着。2024年，“海上清和玺”，又把价格推到了11万的新高。

但是，值不值一直是个问题。

目前板块去化大概在六七成，说明市场正在博弈。

通过补缺，提升板块价值确定性，是长桥正在做的事情。至少要让后来的购房者觉得，这钱花得值。

青浦徐泾地块，起始楼面价约3万/㎡，也是此次出让中，体量最大的纯宅地。

板块近几年供应量比较大。

2025年11月，宝业刚刚以17.3亿元竞得邻近地块，楼面价31561元/㎡，溢价率5.17%。

有数据统计，2026年起，徐泾将迎来超过万套房源解禁，位居上海各板块之首。

周边市场方面，2号线沿线已有象屿招商蟠龙府、中铁虹桥逸都、虹桥璀璨公馆等项目。而板块新盘成交价，普遍在6万-6.5万元/㎡。

在这种情况下，新地项目能不能守住6万大关，对开发商也是极大的考验。

嘉定新城此次出让地块，位于远香湖中央活动区辐射范围，距11号线白银路站约800米。

这里看重的是“宜居纯粹性”，1.7的容积率，限高40米，这种指标在上海新城里算得上是“优等生”。

嘉定新城的供地策略非常明确，核心区只给“好产品”。

从林屿湖畔的“四开四罄”就能看出，只要政府守住核心湖景资源的稀缺性，5.27万的价格就能站得稳。

再说北京。

仁和镇地块，虽然地处六环外，但位置熟得不能再熟。上品+奥莱、妇幼医院就在手边，且附近小区众多居住氛围浓厚。

这种地块风险较低，加上约1.54万的起始楼板价，给足了开发商操作空间。

顺义南彩地块同样主打稳定。

地铁500米的距离，还给了潮白河的河景，地块容积率约1.3，限高36米，预计为洋房/小高层低密产品。

西侧为新房小区住总·青年ONE，打得也是“洋房+地铁+低总价”策略，目前已售罄。

昌平南邵则甩出了1.01的容积率，这在目前的北京是非常稀缺的，仅有北京润园可比。

这也和周围新盘，打出了差异化。

换句话说，也是为后续产品入市的去化铺路。

回想蛇年伊始，海淀朱房村地块400多轮竞价封顶，而前段时间2026年首场土拍，石景山、通州、顺义三宗地，都是底价成交，没有波澜。

这次三宗地，依旧不算热土，大概率还是底价成交。

相比去年，北京的供地策略明显更冷静，不再靠硬通货刷流量，而是通过精准供应，调整结构。

北京也好，上海也好，其实都有一根隐形的线牵着。

2025年上海新房共成交4.4万套，较2024年提高7.1个百分点，二手房共成交21.8万套，较2024年提高1.1个百分点，稳的势头已经显现。

北京则开启了更深度的市场调节。

上海在通过土拍完成稳的目标，北京则在通过精准供应来平衡市场，核心就是两个字：

理性。

马年市场不再相信奇迹，但一种基于市场实际条件，基于去化达成的新共识，正在悄然建立。