案外人借名买房阻执行，借名买房律师助力申请执行人实现债权

（为保护当事人隐私和避免不必要纠纷，以下案例中当事人姓名及其他信息均为化名，若有雷同请联系我们予以撤销。）

案情介绍

案外人赵建国、刘芳原系夫妻关系，二人于1997年登记结婚，2017年协议离婚；赵宇系赵建国之子。被告张凯系执行申请执行人，赵宇系被执行人。

2014年8月，赵建国、刘芳称因自身无购房资格，与赵宇签订书面借名购房协议，约定二人实际出资购买一号房屋，借用赵宇名义登记，房屋产权自始归二人共同共有，赵宇仅为名义产权人，不享有任何房屋权利，日后条件成熟时协助办理过户，过户费用由二人承担。

协议签订后，赵建国、刘芳分九笔向房屋出卖人支付了全部购房款，办理了购房相关税费缴纳手续，并实际占有、使用一号房屋。2015年3月23日，一号房屋登记在赵宇名下，房屋所有权显示为单独所有。

另查，2015年6月，张凯与赵宇签订借款合同，相关文书经公证并赋予强制执行效力；后因赵宇未履行还款义务，张凯向法院申请强制执行，法院以A号案件立案执行，并于2017年5月依法查封了登记在赵宇名下的一号房屋。

赵建国、刘芳得知房屋被查封后，向法院提出书面执行异议，请求停止对一号房屋的执行，法院作出B号执行异议裁定，驳回二人的异议。二人不服该裁定，诉至法院，提出两项诉讼请求：1. 不得执行一号房屋；2. 确认一号房屋为二人共同共有。

庭审中，张凯辩称，不同意赵建国、刘芳的全部诉讼请求，认可执行异议裁定结果，认为二人的行为系拖延执行；赵宇陈述称，认可赵建国、刘芳的全部诉讼请求，确认借名购房事实及二人系房屋实际权利人、全部出资及实际居住使用的情况。赵建国、刘芳提交了房屋买卖合同、借名购房协议、汇款明细、税费单据等证据，张凯对上述证据的证明内容均不予认可。

裁判结果

驳回原告赵建国、刘芳的全部诉讼请求。

该判决生效后，张凯作为申请执行人的合法权益得到全面维护，对一号房屋的查封、执行程序可继续推进；赵建国、刘芳要求停止执行、确认房屋共有权的诉求均未得到支持，其主张的借名买房权利无法对抗张凯的执行权利；赵宇需继续履行执行义务。

法院说理

法院认为，本案的核心争议焦点为：赵建国、刘芳就一号房屋是否享有足以排除强制执行的民事权益，其提出的诉讼请求是否具有事实和法律依据。结合案件事实及法律规定，具体说理如下：

第一，案外人提起执行异议之诉，应承担举证证明责任。根据法律规定，案外人提起执行异议之诉，应当证明其就执行标的享有足以排除强制执行的民事权益；当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，未能提供证据或证据不足以证明其主张的，应承担不利后果。本案中，赵建国、刘芳需举证证明其对一号房屋享有足以排除张凯强制执行的民事权益。

第二，不动产登记具有公示效力，物权归属以登记为准。根据相关法律规定，不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力。不动产权属证书是权利人享有该不动产物权的证明。本案中，一号房屋明确登记在赵宇名下，从不动产登记信息来看，赵建国、刘芳均非该房屋的所有权人，其对执行标的不享有足以排除强制执行的民事权益。

第三，借名购房协议不具有对抗第三人的法律效力。虽赵建国、刘芳主张其与赵宇存在借名购房关系，系房屋实际权利人，且提交了书面借名协议、出资凭证等证据，但二人与赵宇之间的借名约定仅系双方内部合意，仅在二人与赵宇之间产生债权债务关系，不具有对抗外部第三人（张凯）的法律效力。且二人主张的实际权利未在房屋登记中予以显示，不能以此对抗张凯的合法执行权利。

第四，赵建国、刘芳的确权诉求不宜在本案中处理。本案系案外人执行异议之诉，核心审查案外人是否享有排除强制执行的民事权益；因赵建国、刘芳就一号房屋不享有足以排除强制执行的民事权益，其要求停止执行的诉求不能成立，故其提出的确认房屋为二人共同共有的诉求，不宜在本案中一并处理，可另行通过其他法律途径解决。

胜诉办案心得

结合本案办理过程、法院裁判思路，就借名买房相关执行异议之诉的胜诉关键、实务要点及申请执行人维权技巧，总结如下心得。

1. 紧扣物权公示原则，筑牢胜诉核心防线。本案中，我们始终围绕“不动产登记公示效力”这一核心法律要点，明确主张一号房屋登记在被执行人赵宇名下，赵宇系合法公示权利人，法院对其名下房屋采取查封、执行措施符合法律规定，彻底反驳了赵建国、刘芳“实际权利人”的主张。这是此类案件申请执行人胜诉的核心突破口，提醒申请执行人，面对借名买房执行异议时，可优先以物权登记为核心展开抗辩。

2. 精准否定借名协议的对抗效力，打破对方抗辩逻辑。本案中，对方提交了书面借名购房协议、出资凭证等证据，试图证明其系实际权利人以阻却执行。我们当庭精准抗辩，借名协议仅系案外人与被执行人的内部约定，仅产生内部债权关系，不具有对抗外部第三人（申请执行人）的法律效力，该抗辩思路最终被法院采纳。实践中，申请执行人面对此类证据时，无需恐慌，可从法律关系定性、权利对抗效力等角度，精准拆解对方证据的证明力。

3. 重视举证质证，弱化对方证据的证明效果。本案中，对方提交了汇款明细、税费单据等证据，主张其全额出资、实际使用房屋。我们针对该部分证据，重点质证其与“排除执行”的关联性，强调即便出资、居住属实，也仅能证明其与被执行人存在内部借名或借贷关系，不能改变房屋登记现状，亦不能对抗执行。

4. 明确执行异议之诉的审查重点，规避维权误区。本案中，对方同时提出停止执行和确权两项诉求，我们重点主张，执行异议之诉的核心是审查排除执行的民事权益，而非直接确权，在对方不享有排除执行权益的情况下，其确权诉求不应在本案中处理，进一步压缩对方的维权空间。这体现了专业律师在案件审理重点、法律程序上的专业把控，能够帮助申请执行人精准把握案件走向，避免被对方的诉讼思路带偏。

5. 警惕案外人与被执行人的恶意串通，及时维护自身权益。本案中，被执行人赵宇完全认可案外人的全部主张，存在恶意串通、拖延执行的嫌疑。我们在办案中，及时向法院强调该可能性，结合物权登记、法律规定，清晰阐述申请执行人的合法权益，避免法院采信其恶意抗辩。

6. 坚守法律原则，精准援引法律依据。本案办理过程中，我们精准援引物权公示、执行异议之诉举证责任、借名协议效力等相关法律及司法解释，每一项抗辩都有明确的法律支撑，最终说服法院驳回对方全部诉求。这提醒申请执行人，此类纠纷专业性较强，法律适用复杂，委托专业的律师，能够精准援引法律依据、梳理维权思路，最大程度维护自身合法权益。

最后，提醒广大执行申请执行人：面对案外人以借名买房为由提出的执行异议及执行异议之诉，无需恐慌，物权公示原则是维护自身执行权利的核心保障，借名买房的内部约定不能对抗外部合法的执行权利。若遇到此类纠纷，应及时委托专业的房地产律师介入，梳理案件事实、制定抗辩策略、精准庭审质证，才能最大程度维护自身合法债权，确保执行程序顺利推进。本律师团队专注于借名买房纠纷、房产执行异议纠纷、债权实现纠纷多年，拥有丰富的胜诉案例及实务经验，可全程代理申请执行人维权，助力客户顺利实现债权、守住合法权益。

律师介绍：靳双权律师，北京东卫律所房产事业部主管，曾兼任中国房地产营销协会副会长，主管房地产法律研究整理工作。精通房地产交易涉及的权属、监管、贷款、过户、交房等各个环节的法律问题。擅长处理商品房、房改房、军产房，央产房，限价房，经济适用房等在买卖、借名、继承、分割、析产、拆迁过程中涉及的疑难复杂房地产诉讼案件。

靳律师为链家房地产经纪公司起草的存量房屋买卖合同及补充协议，已被北京二手房市场上的中介公司广泛采用，目前，北京二手房市场上使用的合同大部分出自靳律师之手。

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