上海“沪七条”落地：楼市迎来结构性修复窗口

2026年2月25日，上海正式发布《关于进一步优化调整本市房地产政策的通知》，市场简称“沪七条”。在2025年“沪六条”基础上，本轮政策围绕限购优化、公积金提额、多子女家庭支持以及房产税政策调整等方面进行系统性升级，力度明显超出市场预期。

此次调整并非简单“托市”，而是一次面向特定群体、精准发力的结构性优化，核心目标在于打通刚需与改善需求的置换链条，稳预期、稳交易、稳信心。

一、限购政策结构性松动，非沪籍购房门槛明显降低

本轮政策最受关注的，是对非沪籍群体购房限制的明显放宽。

首先，外环内购房社保年限大幅下调。此前非沪籍家庭购买外环内住房需连续缴纳社保或个税满3年，新政调整为满1年即可购买1套。这意味着一批已在沪稳定就业的青年群体和新市民，将获得进入中心城区的资格，城市吸引力进一步增强。

其次，针对长期缴纳社保的群体给予“增购通道”。社保或个税满3年的非沪籍家庭，可在外环内增购1套住房。这是上海首次在核心区域层面向非沪籍群体开放改善型需求，具有标志性意义。

更具突破性的是，对持有《上海市居住证》满5年的群体单列购房资格通道，不再单纯以社保缴纳为唯一标准。这一调整使长期在沪生活但社保关系不在上海的群体获得购房资格，体现了政策对“稳定居住人口”的认可。

整体来看，限购政策从“行政限制导向”逐步转向“居住属性导向”，在坚持总量可控的前提下，提高制度包容度。

二、公积金与税收政策协同发力，直接降低置业成本

如果说限购调整打开了“入场通道”，那么金融与税收政策则进一步降低了“入场成本”。

公积金贷款额度显著提高——首套房最高额度由160万元提升至240万元，叠加多子女家庭（上浮20%）及绿色建筑（上浮15%）政策后，单笔最高可达324万元。该额度在全国一线城市中处于领先水平。

同时，公积金执行“认房不认贷”，即贷款结清后再次购房仍可按首套或相关政策申请公积金贷款。这对改善型家庭尤为关键，将有效提升置换效率。

多子女家庭支持政策也进一步扩展至二套房，叠加贷款额度上浮，使改善型需求获得更强金融支撑。

在税收端，沪籍家庭成年子女购买唯一住房可暂免征收个人住房房产税，降低青年家庭首次置业负担，并有助于释放家庭内部的住房分化与独立需求。

三、政策意图：打通置换链条，夯实“小阳春”基础

2025年以来，上海二手房成交量已逐步回升，但结构性矛盾仍然存在——部分业主有强烈置换意愿，但受限于购房资格与资金压力，交易链条存在堵点。

此次政策调整，有望在三个层面产生积极影响：

第一，激活首次置业需求。社保年限下降与居住证购房资格放开，将直接扩大刚需客群规模。

第二，释放改善型需求。增购政策与公积金提额叠加，有利于中心城区改善型项目去化。

第三，打通“卖旧买新”循环。政策配合此前国企参与“以旧换新”的试点措施，将有助于缓解二手房挂牌压力，稳定价格预期。

今年1月上海二手房成交量已达2.28万套，市场情绪出现回暖迹象。此次政策落地时间节点明确、节奏迅速，市场信号清晰，有望提前锁定3月“小阳春”行情。

四、示范意义：精准调控或成阶段性样本

作为全国房地产市场的重要风向标，上海此次政策调整的意义并不局限于本地市场。

其一，体现“分梯度、保刚需、促改善”的精准调控思路，在行业转型阶段提供可参考路径。

其二，通过激活二手房置换链条稳住存量市场，为其他城市优化政策提供可复制经验。

其三，向市场传递明确的稳定预期信号，有助于增强行业信心。

总体来看，“沪七条”既扩大需求增量，又疏通存量循环，在保持调控框架稳定的同时释放弹性空间。短期看有助于成交量回升，长期则有利于形成更加平衡、可持续的房地产发展格局。

在行业进入深度调整周期的背景下，上海此次政策组合拳，更像是一场结构性的“精准修复”——既稳当前，也为未来留出空间。