房地产板块再次爆发，这是一个什么样的市场信号？

估计很多人都没想到，房地产又不是什么高科技，凭什么引领市场再次爆发呢？

为什么用“再次”二字？可以看看，自去年12月17日板块指数创1464.59新低以来，此后便是沿着20日线螺旋式反弹，走得非常稳，到今天板块指数来到1700附近，今天整个板块创上涨2.5%+，而且是先于大盘创出板块反弹新高，整体呈现比较强的多头趋势。

像城投控股、光明地产、皇庭国际、ST中迪、我爱我家等票强势涨停，其中有开发商、也有房产中介，连一些做房地产服务的票也纷纷跟着大涨。在业内人士看来，房地产资本市场之所以率先作出反应，与现阶段的楼市逻辑是分不开的，同时也给接下来的楼市释放出重要信号，作为场外人，应留意其中的变化。

01房地产地位重要

北师大房地产研究中心主任、著名经济学家董藩在日前发表了《必须把救楼市上升到政治与国家安全高度》一文，指出房地产不是现在救不救的问题，而是用什么方式救，必须上升到政治与国家安全高度。

究其原因，他提到了房地产的重要地位，不仅是家庭的核心资产、金融抵押品主体、地方财政重要来源、社会预期与信用制度的主要支撑，还与房地产重要地位有关。

在他看来，房地产即便在美英等发达国家，仍旧是名列前茅的产业，我们的房地产已与国民经济深度融合，关联诸多行业。这一点，2026年春节回家应该深有感触，很多蔬菜不仅没有涨价，即使降价很多也没几个人买了。一些人曾以为，房地产吸食了其他消费能力，但为什么现实是房地产低迷反而让菜农收入降低了呢？

道理就在于，房地产关联诸多行业，行业不景气，一些人没了工作，有工作的人收入又下降严重，他们哪有能力让其他行业兴盛呢？所以，宁愿不吃贵的菜，不买贵的商品。所谓“一业衰、百业废”，像房地产这样的支柱行业，对其他行业的同向影响尤其大。

在董藩看来，房地产若不能有效恢复，很多人会找不到工作或者收入下降，信贷纠纷就会增加，经济秩序就容易受到威胁。西方经济学反复在证明一件事，房价若连续下跌，就会动摇信用、财政、就业和预期四大经济与社会发展底座。这也是为什么在发生经济危机时，西方经济体首先要救楼市的主要原因。

02市场有反弹需求

根据房价冰山100指数显示，全国100个大中城市自2021年7月历史高点至2025年12月，房价指数已经下跌近20%，若考虑市场议价空间，即成交价与挂牌价的实际差距，房价实际回撤幅度应在25%左右。由于城市和板块不同，一些网友的感知可能更为明显，有分析人士明确指出，全国100个大中城市的房价应已回落到2016年的水平，一些小区价格相比前期高点跌去1/3。

不管怎么说，如果你手上有房的话，肯定是已有明显的财富缩水，不过是多少而已。现在的问题是，目前的市场到底了吗？

从开发商角度而言，债务风险一直是企业发展的拦路虎。自上个月不再要求上报“三道红线”后，我查询了一下相关背景，截至2026年2月，43家出险上市房企中，总负债2.65万亿，公布重组方案的占到70%，用业内的话说，虽远未达到风险出清底部，但可用“风险收敛”来概括，像碧桂园这样的大户，重组成功后，风险也就出清了大半。

整体而言，央国企、完成重组的头部民营房企债务风险已出清，中小民企、尾部房企还在推进和处置风险过程中，这应是为什么不再要求每月上报三道红线的根本原因所在，虽然债务小风险还在，但不影响整体向好的趋势。从这个角度看，房企因偿还债务而降价回笼资金的紧迫性在逐步降低，同样，那些债务重组的房企投资方，想必也不会做亏本买卖，等待市场回暖应是他们期望的。

对于金融机构和房产持有者来说，肯定不希望房价继续下跌。某论坛一位网友发文说，她在楼市高峰期按揭买的房子，由于当时觉得房价还要涨，只有3成首付就买了，结果现在只有当时一半价格了。她中途停还过月供，此后银行经常打电话来嘘寒问暖，问她有什么困难，要不要展期？很显然，如果还继续下跌的话，该网友可能会把房子甩给银行，从银行的角度，跌破房贷是他们最不愿看到的事情。

对房产持有者来说，自然也是不希望房价持续下跌的。我身边的一些人从去年底就开始撤掉了本来要出掉的房源，在他们看来，都已经跌到这个程度了，还能跌到哪里去？总有反转的时候吧。何况即便变现了，现在存款利息这么低，放在手上不还是贬值吗？房子放在那里可以租，有现金流也不错。不得不说，持房待涨应是目前不少人的心态。

03支持政策不断加码

有从业者说，当下购房环境，是他看到的最宽松、最给力的了，在历史上从未有过。像1年内买房退税，上海、山东、广东、湖南等地收储二手房给改善群体置换便利，还有各种房贷贴息、购房补贴等等。可以说，只要你想买房，总能把成本给你降到最低。

确实如此，目前的购房支持政策可谓一个比一个给力。就拿江苏淮安新出的购房政策来说，购买新房给总房款2%补贴、企业购5套以上给总价5%补贴、子女和父母在双方居住地购房给总房款3%补贴、新生儿家庭购房给总房款4%补贴（二孩家庭给6%补贴），用公积金贷款还可最高上浮50%的贷款额度等等，你说这些政策给不给力？相比楼市高峰期加价买、摇号买啥的，现在你买房，政府给你越来越多的补助，何乐而不为呢？

而且从前面的趋势看，政府部门也上班了，各地对国家部署的2026年“着力稳定房地产市场”工作也到了紧锣密鼓的落实阶段。比如公积金改革，江苏、天津等个别城市已经动了，其他地方很可能迎来政策密集发布期。

还有一线城市的限购放开，去年底北京已有动作，开年上班第二天，上海也打响放开非沪籍家庭或个人限购的“第一枪”，在外环外购房不限套数、外环内限购住房1套。可以说，按照党报求是开年第一天发文的说法，今年楼市应不仅仅是“添油”战术，而是政策一次性给足。只要你有买房需求，如果你还不为眼下政策所动，就一直会有政策出来，反正总有一款政策适合你，直到你出手为止。

现在想想，现在的购房者有多幸福。

04对楼市意味着什么

资本从来都是先知先觉，证券市场总是先于实体市场，对楼市而言，释放的信号也是明确的。正如“私募魔女”李蓓最新发声所言，房地产行业基本面已出现边际改善，地产拐点可能在半年内出现，如果后续有重磅政策，会加速行业企稳。无独有偶，当看到市场好转以及支持楼市政策的接连出台，连此前看空香港楼市的高盛、摩根大投行也发报告指出，楼市周期将由复“苏初期调”整为“扩张期”。

说白了，此前他们只看到了楼市的低迷，但没看到政府为促进楼市企稳的决心，现在真这么做了，他们自然也改口了。接下来，注意三点吧。

一是顺势而为。让你不买就不要买，喊你买支持你买，有需求当买则买，这是最底层的逻辑。就如楼市高峰期，给开发商降杠杆，提高房贷利率给购房者降杠杆，这明显是让你不要买，你还冲进去，怪谁呢？现在在底部，支持你买还不买，后面又涨上去了？你追着买？到时候又怪谁呢？反正买卖房这事，从历史上看，一定是跟趋势、跟政策，国家喊你做啥就做啥，终归不会有什么大问题，如果你反着来，结果往往也不会好。

二是不要总认为自己能抄到底。买房，对大多数家庭而言都是大事，要根据自己未来的收入、工作以及可能产生的经常性和偶发的支出。比如养孩子、赡养老人甚至其他重大开支等，这些都要考虑进去。至于价格，谁也无法准确的预判，就目前而言，只知道相比高点跌去不少，租售比差不多接近正常范围，加上政策支持力度如此大（房贷利率处于历史低位、各种购房补贴、置换税费优惠），购房环境确实友好。正如经济学家李稻葵所言，现在房地产是机遇，自住的可以考虑买了。

现阶段买房还有一个重要原因是，随着市场回暖，首先去化掉的总是价格低、性价比高的房源，这种房子真的是卖一套少一套，那些没挂出来的或者是更高价没卖掉的房源房主，看到低价房源没了，他们自然会提高心理预期，所以，市场底部反转往往就是这样形成的。

三是买房应量力而行。前面说自住可以考虑了，并不是说让大家都去买房子，毕竟还没看到市场的彻底反转。如果你又像以前一样加大杠杆炒房，那风险就不可控了。从历史上看，股市传导到楼市，要半年到1年的时间，楼市大周期筑底，要1-2年时间，假如你买房投资，即便后面房价不跌，每年持有的资金成本和利息成本都摆在那里，还有物业费等，这些都让你承受心理和资金被占用的煎熬。

如果真有买房保值增值需求，我觉得，要看两张“晴雨表”来决定，除了前面说的资本市场，这是大势，还有个是土拍市场，因为房子本身是钢筋混凝土，各地差异不大，值钱的是下面的土地，当你看到某个地方的土地价格越来越高、越来越火热，那就应该引起你的重视了。

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