无书面借名协议也能赢！借名买房律师教你凭证据要回房产

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案情介绍

原告甲公司（实际购房人）与被告乙公司（名义购房人）、第三人丙公司（房屋出卖人）因一号房屋借名买房纠纷诉至法院，案号为A号判决。

2001年7月4日，甲公司因想享受更大购房折扣，经其法定代表人林泽宇与乙公司法定代表人赵景明协商，借用乙公司名义，与丙公司签订《商品房买卖合同》，购买一号房屋。

合同签订后，甲公司全额支付了该房屋相关款项，房屋交付后，一直由甲公司实际占有、使用，期间甲公司正常缴纳物业管理费、供暖费、水电费等全部相关费用，并对房屋进行了装修，但始终未办理房屋权属转移登记。

后因办理房屋过户事宜协商无果，甲公司作为原告起诉至法院，请求判令乙公司、丙公司协助其办理一号房屋权属转移登记手续（登记至甲公司名下），并由乙公司承担本案诉讼费用。

庭审中，被告乙公司经法院依法送达开庭传票，无正当理由拒不到庭参加庭审，亦未作出任何答辩。第三人丙公司述称，同意按照法院生效法律文书履行配合义务，不提出异议。

裁判结果

1. 第三人丙公司于本判决生效后十日内，配合原告甲公司办理一号房屋的权属转移登记手续，将该房屋过户至甲公司名下；

2. 驳回原告甲公司的其他诉讼请求。

注：甲公司当庭明确表示，房屋过户过程中产生的一切税费等相关费用，均由其自行承担。

法院说理

法院认为，借名买房合同关系的成立，一般需满足三个核心条件：一是双方存在借名买房的意思合意；二是全部购房相关款项由借名人实际出资；三是房屋由借名人实际占有、使用。结合本案事实，具体评述如下：

第一，关于借名买房意思合意的认定。庭审中，甲公司陈述，因两公司法定代表人关系较好，双方未签订书面借名买房协议，仅达成口头约定。法院认为，现行法律、法规并未规定借名买房合同必须采用书面形式，当事人订立合同可以采用书面、口头或其他形式。结合甲公司持有案涉《商品房买卖合同》原件的事实，能够认定甲公司与乙公司就借名购买一号房屋达成口头合意具有高度盖然性，该合意真实有效，法院予以采信。

第二，关于购房款项的实际出资。第三人丙公司确认已全额收到一号房屋相关款项，但因年代久远，无法确认实际交款方。甲公司提交了记账凭证、支票存根、收款收据等完整财务票据，能够充分证明其系案涉房屋全部款项的实际出资人，法院对此予以认定。

第三，关于房屋的实际占有、使用。甲公司与丙公司均提交了入伙手续书、房屋移交检查记录表等证据，能够证明丙公司系向甲公司实际交付房屋；同时，甲公司提交的物业管理费、供暖费等缴费发票、房屋装修相关手续，能够证明其接收房屋后，对房屋进行了装修，并长期实际占有、使用该房屋，履行了房屋实际权利人的相关义务。

综上，法院认定，甲公司与乙公司之间成立合法有效的借名买房合同关系，该关系系双方当事人的真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，双方均应依约全面履行合同义务。现一号房屋已具备办理权属登记的条件，且甲公司自愿承担过户相关费用，其要求将房屋过户至自身名下的诉讼请求，具有充分的事实和法律依据，法院予以支持。

另，乙公司经法院合法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，视为其放弃抗辩、举证、质证的权利，不影响法院根据查明的事实依法作出裁判。

胜诉办案心得

结合本案办理过程及法院裁判思路，就借名买房纠纷的胜诉关键及实务要点，总结如下心得，供有类似需求的当事人参考。

1. 借名买房无书面协议，并非必然败诉。实践中，很多借名买房双方基于信任（如朋友、熟人关系）未签订书面协议，这是此类纠纷的常见痛点，也是当事人担心无法胜诉的核心顾虑。但本案明确说明，法律并未强制要求借名买房合同必须采用书面形式，口头合意结合其他佐证证据，亦可被法院认定。本案中，我们重点提交了甲公司持有购房合同原件的关键证据，结合借名原因的合理性（享受购房折扣），成功说服法院认定双方口头借名合意成立，这也是本案胜诉的核心突破口之一。

2. 实际出资凭证，是借名买房胜诉的核心证据。借名买房的本质是“实际出资人为真实权利人”，因此，留存完整的出资证据至关重要。本案办理过程中，我们全面梳理了甲公司支付购房相关款项的全部财务票据（记账凭证、支票存根、收款收据等），形成完整的证据链，即便第三人无法确认交款方，法院也能据此明确认定甲公司系实际出资人——这提醒当事人，借名买房过程中，务必留存好每一笔款项的支付凭证，避免因证据缺失导致败诉。

3. 实际占有、使用的相关证据，不可或缺。除了出资证据，房屋实际占有、使用的证据，是佐证借名事实的重要补充，能够进一步印证“实际出资人为真实权利人”。本案中，我们不仅提交了甲公司缴纳物业管理费、供暖费、水电费等全部日常费用的发票，还提交了房屋移交手续、装修手续等证据，形成完整的证据闭环，充分证明甲公司自房屋交付后一直实际占有、使用该房屋，进一步巩固了胜诉基础。

4. 应对出名人缺席庭审，需做好充分举证准备。本案中，被告乙公司无正当理由拒不到庭参加庭审，视为放弃抗辩权利，但这并不意味着原告可以无需充分举证。我们在庭审前全面梳理证据、完善举证思路，庭审中清晰陈述案件事实、精准援引法律规定，即便对方缺席，也能让法院通过完整的证据链查明案件事实，最终支持我方当事人的诉讼请求。

5. 合理协调第三人，可降低过户成本、提高胜诉效率。本案中，第三人丙公司明确表示愿意配合法院生效判决履行义务，我们抓住这一要点，在庭审中明确提出“由第三人直接配合甲公司办理过户手续”，既避免了二次诉讼、减少当事人诉累，也降低了过户成本，得到了法院的支持。这也提醒我们，在借名买房纠纷中，合理协调房屋出卖人（第三人）的态度，能够有效提高维权效率、降低维权成本。

6. 当事人应明确自身义务，减少胜诉阻碍。本案中，我们建议甲公司当庭明确表示自愿承担房屋过户过程中的全部税费，这一举措消除了法院对“过户成本争议”的顾虑，也体现了甲公司履行合同义务的诚意，为法院支持我方过户请求提供了额外助力。

最后，提醒广大当事人：借名买房存在诸多法律风险（如出名人反悔、房屋被查封、无法过户等），建议尽量签订书面借名协议，明确双方权利义务；若已发生借名买房纠纷，无需恐慌，应及时委托专业的房产律师介入，梳理证据链、明确维权思路，才能最大程度维护自身的合法房产权益——本律师团队专注于房地产纠纷、借名买房纠纷多年，拥有丰富的胜诉案例及实务经验，可全程代理当事人维权，助力当事人高效拿回房产、顺利办理过户。

律师介绍：靳双权律师，北京东卫律所房产事业部主管，曾兼任中国房地产营销协会副会长，主管房地产法律研究整理工作。精通房地产交易涉及的权属、监管、贷款、过户、交房等各个环节的法律问题。擅长处理商品房、房改房、军产房，央产房，限价房，经济适用房等在买卖、借名、继承、分割、析产、拆迁过程中涉及的疑难复杂房地产诉讼案件。

靳律师为链家房地产经纪公司起草的存量房屋买卖合同及补充协议，已被北京二手房市场上的中介公司广泛采用，目前，北京二手房市场上使用的合同大部分出自靳律师之手。

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