借名买房被拒过户，借名买房律师助力原告成功追回房屋

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案情介绍

原告林秀琴向法院提出诉讼请求：1、确认双方之间存在借名买房合同关系（针对一号房屋、二号房屋）；2、判令被告苏婉婷将上述两套房屋均过户至原告名下；3、判令被告苏婉婷承担本案的诉讼费用。

事实与理由：被告苏婉婷系原告外甥前媳妇。2000年，原告欲以按揭贷款方式购房，但因受到银行贷款年龄限制，无法办理贷款，迫于无奈只得借用他人名义购房。彼时被告系最合适的人选，原告在征得其同意后，以被告名义贷款购房，实际由原告出资并偿还全部贷款。2000年7月18日，原告以被告名义与甲公司签订两份《商品房预售契约》及补充协议，购买了一号房屋、二号房屋用于居住生活。两份契约分别约定，一号房屋总价款1601295元，首付款321295元，余款128万元按揭贷款；二号房屋总价款1577783元，首付款317783元，余款126万元按揭贷款。

2000年7月25日、8月25日，原告由来其个人银行账户分两次向甲公司汇出两套房屋的首付款。2000年11月13日，由来甲公司作为保证人，原告以被告名义与乙银行分别签订两份《个人住房借款合同》，分别为两套房屋办理按揭贷款，借款期限均为20年，采用等额本息还款方式。2002年1月17日，甲公司向原告交付两套房屋，原告交纳购房卡费并取得房卡，此后一直占有、使用该两套房屋，期间多次装修并承担全部物业费、水费等相关生活支出。

2004年，原告分别缴纳两套房屋的住宅公共维修基金、契税，取得相关凭证，并作为实际产权人，取得了登记在被告名下的两套房屋所有权证、国有土地使用证。后被告未经原告同意，擅自补办了新的房屋所有权证。2006年1月6日，原告一次性结清了两套房屋的全部按揭贷款。原告曾就房屋过户问题与被告商议，但被告拒不配合，原告为维护自身合法权益，诉至法院。

被告苏婉婷辩称：不同意原告诉求，双方之间从未存在任何形式的借名买房合同，没有证据证明双方形成借名买房合意。双方之间的真实法律关系为赠与，原告支付的购房相关款项，系原告主动赠与被告，用于帮助被告购买独立住房，相关赠与资金已交付，且房屋物权登记在被告名下，赠与行为无法撤销。两套房屋系以被告名义签署购房合同，属于被告个人购买，原告长期非法占有房屋，侵害了被告的合法权益，请求法院驳回原告诉求。

法院经审理确认以下事实：2000年7月18日，被告与甲公司就一号房屋、二号房屋分别签订《商品房预售契约》及补充协议，购买该两套房屋。2000年7月至8月，原告分两次向甲公司汇款，用于支付两套房屋的首付款。2000年11月，被告与乙银行、甲公司分别签订两份《个人住房借款合同》，为两套房屋办理按揭贷款。

原告名下银行交易记录显示，其曾多次向被告账户转款，用于偿还房屋按揭贷款；2006年1月6日，原告通过案外人丙公司向被告账户转款，一次性结清两套房屋的全部贷款，乙银行出具贷款结清证明。原告持有两套房屋的购房合同、贷款合同、首付款凭证、维修基金收据、契税完税凭证、房屋所有权证（原证）等全部相关材料原件，并提交物业公司出具的居住证明，佐证其自房屋交付之日起至今一直居住在该两套房屋内，承担全部相关费用。

庭审中，原告当庭出示全部证据原件，被告对部分证据的真实性认可，但不认可证明目的，主张原告支付的款项系赠与，却未提交任何证据予以佐证。被告主张其与甲公司签订了房屋买卖合同，但未提交合同原件或复印件，仅称合同原件在原告处保管，对原告提交的合同原件亦不予认可，其相关陈述不符常理。

裁判结果

一、确认被告苏婉婷与原告林秀琴就一号房屋、二号房屋与甲公司存在借名买房关系；

二、被告苏婉婷于本判决生效后十日内，协助原告林秀琴办理一号房屋、二号房屋权属变更至原告名下的产权登记手续，所需费用由原告林秀琴负担；

注：法院明确，原告提交的证据能够形成完整证据链条，证明双方存在口头借名买房事实，原告系两套房屋的实际出资、还贷人及长期居住人，被告主张款项系赠与但无证据佐证，不予采信，原告作为实际购房人，有权要求被告配合办理房屋过户手续。对于被告主张其偿还的部分贷款，可另行主张权利。

法院说理

本案的核心争议焦点为：原告林秀琴与被告苏婉婷之间是否形成借名买房关系，原告要求被告配合办理房屋过户登记的诉求是否成立。

法院认为，借名买房是指当事人约定一方以他人名义购买房屋，并将房屋登记在他人名下，借名人实际享有房屋权益的情形。认定借名买房关系，并非以书面协议为唯一依据，结合实际出资、房屋占有使用、相关凭证持有等事实，能够确认双方借名合意的，即可认定借名买房关系成立。

关于借名买房关系的认定：原告主张双方存在借名买房关系，并提交了房屋预售契约、补充协议、首付款凭证、贷款合同、还贷记录、维修基金收据、契税凭证、房屋权属证书原件、居住证明等一系列证据，且当庭出示全部证据原件。结合上述证据，能够认定原告实际支付了两套房屋的首付款及全部按揭贷款，自房屋交付之日起至今一直占有、使用该房屋，并承担全部相关费用，同时持有房屋相关全部凭证，该系列事实能够形成完整的证据链条，佐证双方存在口头借名买房的合意及事实。

被告抗辩双方不存在借名买房关系，主张原告支付的款项系赠与，但就其该主张，未向法院提交任何证据予以证明，原告对此亦予以否认，故对被告的该抗辩意见，法院不予采信。同时，被告主张其与甲公司存在房屋买卖关系，但未提交任何购房合同原件或复印件，仅称合同原件在原告处保管，且对原告提交的合同原件不予认可，其相关陈述不符合常理，缺乏事实依据，法院不予采纳。

关于原告的过户诉求：原告作为涉案两套房屋的实际借名人，履行了全部出资、还贷义务，长期占有、使用房屋，享有房屋的实际权益，双方形成的口头借名买房关系系双方真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。原告按照双方约定，要求被告配合办理房屋产权变更登记手续，具有事实和法律依据，法院予以支持。对于被告主张其在购房后偿还了部分贷款，因与本案原告主张的过户诉求不属于同一法律关系，被告可另行主张权利。

胜诉办案心得

本案系典型的口头借名买房纠纷，结合本案及同类纠纷办案经验，总结以下胜诉心得及维权指引，供有同类需求的当事人参考。

1. 无书面借名协议时，“完整证据链条”是胜诉核心，精准举证是关键。本案中，双方未签订书面借名协议，被告以“无合意”“系赠与”抗辩，我方重点梳理原告的出资、还贷、居住、凭证持有等相关证据，形成完整链条——从首付款转账记录、贷款还款凭证，到房屋交付后的居住证明、物业费票据，再到全部房屋相关材料原件，全方位佐证借名事实，最终获得法院支持。这提醒当事人，借名买房时尽量签订书面协议，若未签订，务必留存全部出资、还贷、居住相关证据，避免后续维权无据可依。

2. 面对被告“赠与”抗辩，精准反驳、强化举证，打破对方抗辩逻辑。本案中，被告主张原告支付的款项系赠与，却未提交任何证据，我方一方面强调原告借名的合理理由（贷款年龄限制），另一方面结合原告长期占有使用房屋、持有全部凭证、一次性结清贷款等事实，反驳“赠与”主张的不合理性，指出大额款项赠与无任何书面说明、无赠与合意佐证，不符合常理，最终法院未采信被告的抗辩。这提醒当事人，若遭遇被告以赠与、借贷等理由抗辩，需针对性收集证据，反驳对方主张，强化自身借名事实的合理性。

3. 借名买房维权，需明确“实际权益”优先，精准主张诉求。本案中，原告系实际出资、还贷人，长期占有使用房屋，享有房屋全部实际权益，即便房屋登记在被告名下，我方始终围绕“实际权益归属”主张诉求，明确借名买房的核心是“名义登记与实际权益分离”，实际借名人有权要求名义登记人配合过户。这提醒当事人，作为借名人，维权时需聚焦自身实际权益，明确诉求重点，避免被对方“登记即产权人”的抗辩误导。

4. 注重证据原件的留存与出示，提升举证说服力。本案中，原告持有房屋预售契约、贷款合同、付款凭证、权属证书等全部材料原件，庭审中当庭出示，结合银行流水、居住证明等佐证，大幅提升了举证的可信度，这也是法院认定借名事实的重要依据。这提醒当事人，借名买房过程中，所有与房屋相关的书面材料、付款凭证、转账记录等，均需妥善留存原件，避免原件丢失导致举证不力。

5. 借名买房纠纷，专业律师加持是胜诉关键。此类纠纷多涉及口头协议认定、证据梳理、抗辩反驳等复杂问题，尤其是被告提出赠与、借贷等抗辩时，举证难度大、逻辑要求高，仅凭当事人自身难以应对。

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律师介绍：靳双权律师，北京东卫律所房产事业部主管，曾兼任中国房地产营销协会副会长，主管房地产法律研究整理工作。精通房地产交易涉及的权属、监管、贷款、过户、交房等各个环节的法律问题。擅长处理商品房、房改房、军产房，央产房，限价房，经济适用房等在买卖、借名、继承、分割、析产、拆迁过程中涉及的疑难复杂房地产诉讼案件。

靳律师为链家房地产经纪公司起草的存量房屋买卖合同及补充协议，已被北京二手房市场上的中介公司广泛采用，目前，北京二手房市场上使用的合同大部分出自靳律师之手。

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