张晓华律师：建设工程合同纠纷中效力认定与价款优先权深度解析

建设工程合同纠纷涉及法律关系错综复杂，争议焦点常集中于合同效力认定、工程价款结算以及优先受偿权行使三大领域。实践中，因行政审批手续缺失导致合同无效、多份合同并存引发结算争议、以及优先受偿权行使不当而错失权利保护的情形屡见不鲜。对于此类高频法律风险，北京市中恒信律师事务所太原分所张晓华律师结合《中华人民共和国民法典》及相关司法解释，系统梳理核心裁判规则与适用要点，以期为建设工程从业者提供实务指引。

合同效力认定与工程价款结算的法律适用规则

合同效力认定应以行政审批与招投标程序为法律边界

未取得规划审批手续直接影响合同效力。根据《最高人民法院关于审理建设工程施工合同纠纷案件适用法律问题的解释（一）》第三条，发包人在起诉前未取得建设工程规划许可证等规划审批手续的，建设工程施工合同应认定无效。但发包人能够办理审批手续而未办理，并以此为由主张合同无效的，人民法院不予支持。需注意，施工许可证属于行政管理性规范，未取得该证不影响合同民事效力。

背离招投标程序所签订合同无效。《中华人民共和国招标投标法》第四十六条及前述司法解释第二条明确规定，招标人和中标人不得再行订立背离合同实质性内容的其他协议。对于法定必须招标的项目，未依法招标或中标无效的，合同无效。若存在多份合同，应以备案的中标合同作为结算工程价款的依据。

工程价款结算应以合同约定与工程质量合格为基本准则

合同有效情形下的结算原则严格遵循当事人意思自治。若多份合同均属有效，应以实际履行的合同作为结算依据；实际履行情况难以确定的，可以后签订的合同为准。对于固定总价合同，若工程未完工即解除，可依据鉴定机构出具的已完工工程量占全部工程量的比例，按比例折算固定总价进行结算。审计结论作为结算依据，须以当事人明确约定为最终依据，否则一方单方主张审计的，法院不予支持。

合同无效情形下适用折价补偿规则。《中华人民共和国民法典》第七百九十三条规定，建设工程施工合同无效，但建设工程经验收合格的，可以参照合同关于工程价款的约定折价补偿承包人。若多份合同均无效，应参照实际履行的合同结算；实际履行的难以确定，则参照最后签订的合同结算。

建设工程价款优先受偿权的行使规则与法律边界

优先受偿权的行使以工程质量合格为唯一实质前提

权利行使不依赖于合同效力。《中华人民共和国民法典》第八百零七条赋予承包人对建设工程价款的优先受偿权。根据司法解释一第三十八条，无论合同是否有效，只要建设工程质量合格，承包人即可主张优先受偿权。

优先受偿的范围限于工程价款本身。司法解释一第四十条规定，承包人主张优先受偿的范围包括工作人员报酬、材料款等实际支出的费用，不包括逾期支付工程款的利息、违约金、损害赔偿金。装饰装修工程的承包人主张优先受偿的，需同时满足该工程具备折价或拍卖条件，且发包人为该建筑物的所有权人。

优先受偿权的行使期限与方式必须严格符合法定要求

行使期限为十八个月且不可约定延长。依据司法解释一第四十一条，承包人应当在发包人应当给付工程款之日起十八个月内行使优先受偿权。该期限为除斥期间，不适用中止、中断。自发包人应付工程款之日起算，若合同解除或终止，自发包人应付工程款之日（通常为合同解除日或结算确认日）起算。

行使方式与权利顺位需审慎把握。承包人可通过与发包人协议折价或申请人民法院拍卖两种方式行使优先受偿权。但在权利实现顺位上，若消费者已支付购买商品房的全部或大部分款项，承包人的工程价款优先受偿权不得对抗该消费者权利。

建设工程合同纠纷的解决，核心在于准确把握合同效力、价款结算及优先受偿权的法律规则。张晓华律师提示，市场主体在合同履行过程中应注重证据留存，严格遵循法定程序，充分理解并运用法律规定，方能在争议发生时有效维护自身合法权益。