上海迎楼市小阳春：“新七条”降低非沪籍家庭外环内购房门槛

2月25日，上海市住房城乡建设管理委等五部门联合印发《关于进一步优化调整本市房地产政策的通知》（以下简称“新七条”），涉及限购政策调减、公积金政策优化和房产税政策完善等7项内容。“新七条”自2026年2月26日起施行。

自2023年以来，上海已出台多轮房地产优化政策。2026马年春节正式复工仅两日，上海又紧锣密鼓地敲响楼市小阳春的前奏。

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上海易居房地产研究院副院长严跃进向南都N视频记者表示：“对于即将到来的小阳春关键时间点，我们相信，叠加上海既有的各类宽松政策，其将促进各类购房需求的进一步释放，并和全年去库存等工作有更紧密的结合。”

上海中原地产市场分析师卢文曦更为乐观，在他看来，在利好政策的叠加下，今年楼市小阳春已经提前锁定。“上海房地产市场兼具居住需求支撑与全国资金资产配置的双重优势，政策的持续优化，正逐步将更多长期工作、生活在上海的人群纳入合理购房通道。”

本次“新七条”进一步调减住房限购政策。一是缩短非沪籍居民购买外环内住房所需缴纳社保或个税年限。对非本市户籍居民家庭或成年单身人士购买外环内住房的，购房所需缴纳社会保险或个人所得税的年限，调整为购房之日前连续缴纳满1年及以上。

二是符合条件非沪籍居民可在外环内增购1套住房。对在本市缴纳社会保险或个人所得税满3年及以上的非本市户籍居民家庭或成年单身人士，在执行现有住房限购政策基础上，可在外环内增购1套住房。

三是符合条件的持《上海市居住证》群体可在本市购买住房。对持《上海市居住证》满5年及以上的非沪籍居民家庭或成年单身人士，在本市限购1套住房，无需提供缴纳社保或个税证明。

按照上述规定，非沪籍居民家庭或成年单身人士，自购房之日前在本市连续缴纳社会保险或个人所得税满1年及以上的，在外环外购买住房不限套数，在外环内限购1套住房；连续缴纳社会保险或个人所得税满3年及以上的，在外环内限购2套住房。持《上海市居住证》满5年及以上的，在全市范围内限购1套住房。

严跃进表示，政策调整前，对于从事城市基础服务，或企业总部设在外地的人员，其或因未在上海缴纳社保而无购房资格。此次“新七条”立足支持此类在沪稳定居住群体购房需求导向，允许持有满五年的居住证即有购房资格。换句话说，过去限购政策主要看社保缴纳年限，但新政下也可以和居住证年限挂钩。

另外值得一提的是，政策调整后，非沪籍家庭（含成年单身人士，下同）购置外环内住房的社保缴纳年限从3年调整为1年，购房范围从上海外环外扩大至全市。对于想要入住上海核心区域的非沪籍家庭，政策门槛下降。

本次“新七条”还优化了住房公积金贷款政策。一是适度提高住房公积金最高贷款额度。将缴存人家庭购买首套住房的公积金贷款最高额度从160万元提高至240万元，叠加多子女家庭和购买绿色建筑最高贷款额度上浮政策（最高上浮35%），上海公积金家庭贷款最高额度可达到324万元。

二是优化贷款套数认定。对于已使用过公积金贷款的本市缴存人家庭，在本市无住房或仅有1套住房、且当前已结清住房公积金贷款的，在本市再次购房时可申请公积金贷款。

三是扩大多子女家庭购房支持范围。公积金贷款支持政策的适用范围从购买首套住房拓展至购买第二套住房。即对多子女家庭购买第二套住房的，最高贷款额度在本市最高贷款额度基础上上浮20%。

卢文曦对上述公积金贷款政策评述道，当前公积金利率为“2字头”远低于商业贷款，多贷公积金有利于减轻贷款压力。尤其是刚需买家，多购买总价300万以内的“上车房”。现在公积金贷款额度上限进一步抬升至240万元，充分满足刚需买家的贷款需求。叠加此前就公布的多子女、绿色建筑等优惠举措，最高房贷额度可以达到324万元，可以大幅减轻月供压力以及总的利息支出。

“上海楼市今年有良好的开局，配合此前的动迁安置房票试点、国企收购二手房等诸多举措，马年楼市后续的走向会更踏实。”卢文曦称，“春节假期上海新房成交面积将近5千平方米，明显好于去年同期水平，也好于2024年和2023年同期，今年的起步较为坚实。中介门店开门营业也比以前早一些，年初的楼市表现让大家充满信心的同时有更多期待。”

采写：南都N视频记者 赵唯佳 发自上海