上海刚刚发布楼市新政：怎么看待这次年初的“大动作”？

为更好满足居民刚性和改善性住房需求，促进房地产市场平稳健康发展，2月25日，上海市住房城乡建设管理委、市房屋管理局、市财政局、市税务局、市公积金管理中心等五部门联合印发《关于进一步优化调整本市房地产政策的通知》（以下简称《通知》），自2026年2月26日起施行。

核心政策要点

1.放宽外环内购房限制：非沪籍家庭或单身人士购买外环内住房，社保连续缴纳年限由 3 年降至 1 年，可购 1 套；连续缴纳社保满 3 年的非沪籍家庭，允许在外环内增购 1 套。

2.支持长期居住群体购房：明确持有居住证满 5 年即可获得购房资格，突破以往仅以社保为认定标准的限制，进一步覆盖在沪稳定就业生活人群。

3.提高公积金贷款额度：首套住房公积金最高贷款额度由 160 万元提升至 240 万元；叠加多子女家庭、绿色建筑最高 35% 上浮政策，单笔最高可贷至 324 万元，二套房公积金额度同步上调。

4.执行公积金 “认房不认贷”：名下无住房或仅有 1 套住房且公积金贷款已结清的，再次购房可按规定申请公积金贷款。

5.加大多子女家庭支持力度：将多子女家庭公积金优惠政策适用范围由首套房拓展至二套房，切实支持改善性住房需求。

6.优化房产税免征政策：沪籍家庭子女成年后购买家庭唯一住房，暂免征收个人住房房产税，减轻青年家庭首次置业负担。

一、进一步调减住房限购政策

服务宜居安居，促进职住平衡，聚焦满足居民合理住房需求，《通知》明确进一步调减住房限购政策。

一是缩短非沪籍居民购买外环内住房所需缴纳社保或个税年限。对非本市户籍居民家庭或成年单身人士购买外环内住房的，购房所需缴纳社会保险或个人所得税的年限，调整为购房之日前连续缴纳满1年及以上。

二是符合条件非沪籍居民可在外环内增购1套住房。对在本市缴纳社会保险或个人所得税满3年及以上的非本市户籍居民家庭或成年单身人士，在执行现有住房限购政策基础上，可在外环内增购1套住房。

三是符合条件的持《上海市居住证》群体可在本市购买住房。对持《上海市居住证》满5年及以上的非沪籍居民家庭或成年单身人士，在本市限购1套住房，无需提供缴纳社保或个税证明。

按照上述规定，非沪籍居民家庭或成年单身人士，自购房之日前在本市连续缴纳社会保险或个人所得税满1年及以上的，在外环外购买住房不限套数，在外环内限购1套住房；连续缴纳社会保险或个人所得税满3年及以上的，在外环内限购2套住房。持《上海市居住证》满5年及以上的，在全市范围内限购1套住房。

二、优化住房公积金贷款政策

发挥公积金支持住房消费作用，满足缴存人在不同阶段的宜居安居需求，《通知》规定优化住房公积金政策。

一是适度提高住房公积金最高贷款额度。将缴存人家庭购买首套住房的公积金贷款最高额度从160万元提高至240万元，叠加多子女家庭和购买绿色建筑最高贷款额度上浮政策（最高上浮35%），本市公积金家庭贷款最高额度可达到324万元。对购买第二套住房的最高贷款额度也相应予以提高。

二是优化贷款套数认定。对于已使用过公积金贷款的本市缴存人家庭，在本市无住房或仅有1套住房、且当前已结清住房公积金贷款的，在本市再次购房时可申请公积金贷款。

三是扩大多子女家庭购房支持范围。公积金贷款支持政策的适用范围从购买首套住房拓展至购买第二套住房。即对多子女家庭购买第二套住房的，最高贷款额度在本市最高贷款额度基础上上浮20%。

三、完善个人住房房产税政策

支持居民置换改善需求，《通知》规定自2026年1月1日起，对本市户籍居民家庭中的子女成年后，购买住房属于成年子女家庭唯一住房的，暂免征收个人住房房产税。即对购房人于未成年时（或于本市个人住房房产税试点前）已与父母、（外）祖父母共同拥有住房的，在本市新购或置换住房后，该住房仍属于成年子女家庭唯一住房的（除上述共同拥有住房外），暂免征收个人住房房产税。

购房人家庭住房情况发生变化，符合上述条件的，可向应税住房所在地税务机关重新办理个人住房房产税纳税信息申报、认定，从税务机关重新认定之次月起调整纳税，并退还所属期在2026年1月1日以后多缴纳的税款。

广东省住房政策研究中心首席研究员李宇嘉点评

1、政策出台的背景

首先，进入2026年，上海新房市场动力开始减弱，根据中原地产统计，1月份上海新房成交同环比下降在30%-40%之间。尽管有春节假期和季节性因素的影响，但考虑到春节在2月中下旬，楼市的动力在减弱。突出表现在购房需求刚性、刚改主体地位增强，对“低总价、中小户型”需求增加，导致部分新房需求转向二手房市场，二手房连续几个月保持在2.2万套左右的高位。

其次，二手房中小户型、中低价位占比明显增加，比如1月份300万总价以下的二手房交易，占比达到65%，90平方米以下的占比达到64%，都比2025年12月增加了，显示市场主力需求开始小户型化、低总价化，这就导致卖旧买新的置换需求转不动了，直接冲击到新房的销售。

2、经济“开门红”的需要

2026年是“十五五”的开局之年，据2026年2月发布的《上海市国民经济和社会发展第十五个五年规划纲要》及市长龚正主持的系列会议精神，今年经济工作的核心要求可概括为：确保GDP增长5%左右，全力实现“开门红”，坚持“稳中求进、以进促稳、先立后破”，强调早谋划、早部署、早启动、早落实，确保一季度实现“开门红”，为全年打下坚实基础。经济开门红，需要各部门、各单位都要实现开门红，而楼市基于其高客单价、高总价，无论投资，还是消费贡献，都是开门红的重点。

3、政策重点为何在于激活非户籍购房

此次九条，第一大部分“进一步调减住房限购政策”，均在于给非户籍购房松绑，比如外环内社保降至一年，社保1年外环外不限套数，社保3年可在外环内增购1套，居住证满5年及以上可不用社保。从上述政策看，外环外基本放开限购了，旨在去新房库存，推动环上海都市圈；外环内一年社保、3年社保可增购一套等，旨在激活二手房交易，带动新房交易。

为何要激活非户籍？2025年12月到2026年1月，上海沪籍购房约占 55% - 60%，非沪籍购房约占 40% - 45%。但同时，户籍住房自有率比较高，非户籍人群规模大，2024年为983.49万人，占常住人口总数的比重约为40%。非户籍人群购房意愿高，对购房成本和门槛比较敏感。更重要的是，激活非户籍购房，才能消化二手房居高不下的库存，稳定二手房价格，并促进卖旧买新、卖小买大的循环，这是畅通市场循环，解决当下市场存在的肠梗阻症结的关键。

4、公积金政策力度非常大

一方面，贷款最高额度从160万元提高至240万元，叠加多子女家庭和购买绿色建筑最高贷款额度上浮政策（最高上浮35%），最高额度可达到324万元；另一方面，在本市无住房或仅有1套住房、且当前已结清住房公积金贷款的，在本市再次购房时可申请公积金贷款。

首先，政策针对当前购房家庭以刚需和刚改为主，对价格和成本、门槛比较敏感，公积金贷款最高达到324万，多子女家庭还能上浮20%。考虑到300万以下二手房占比65%，使得很多家庭无需再出资，仅靠公积金就能购买住房。

其次，新房方面，上海300-500万占比25%，500万以上占比65%。这样，二手房交易能加速的话，再考虑到目前贷款利率很低，交易税费也降至历史最低，就能带动新房交易。

需要注意的是，居民购房积极性下降，导致公积金池子水位上升，个贷率在2026年以来持续下降，也为政策实施做了保障。当然，国家明确了公积金改革是26年工作重点，上海在公积金上的大力度，也意在此。

5、支持户籍居民子女购房，挖掘购房潜力

目前，包括上海在内，住房政策的着力点，都在挖掘需求潜力。除了上面讲的非户籍，2024年全市居民人均可支配收入91,987元，上海成为全国首个居民年人均可支配收入突破9万元大关的城市。可见上海居民之富裕，当然主要是户籍居民家庭，同时根据机构统计，上海户籍家庭的住房自有率约为68%-70%，住房潜力不算大，考虑到上海户籍人口老龄化明显，住房自有率高，“老钱”比较多，潜在的需求就是为子女买房。税费政策就是为了激活户籍潜在的需求。

6、政策的影响

上海在新春伊始就出台九条措施，在降成本、降门槛、提预期方面的信号非常明显，政策针对新也比较强，对于3月份的节后小阳春，具有较大的带动作用。同时，1-2月新房市场比较弱，交易量下滑。不仅政府要实现开门红，开发商冲刺全年业绩，也要开门红，3月份的销售是开门红的关键，预计开发商在3月份会拿出好产品，性价比比较高，定价适宜，而且在促销政策上也会比较激进。在政策加持、开发商促销，以及季节性旺季等三重利好下，3月份会形成一个小高峰。对于 4-5月份，关键要看3月份的市场能否在政策加持、预期提振下，带动卖旧买新的良性循环，让更多新市民、非户籍在政策鼓励和预期提振下实现上车，并驱动户籍和有房一族改善。如果能，则上半年就会形成企稳的局面

但同时，上海限购政策的调整，对环长三角周边城市可能带来负面影响，比如非户籍不再返乡置业，而是选择在上海买房。下一步，要加快推进长三角产业协同，产业链合理布局，以产业驱动就业和住房需求的理性分布，这是避免上海虹吸的关键。

亿翰智库点评

第一、从时间点看，上海这次属于抢跑，在所有城市里抢了个先机，春节假期刚过，就放出大招，当然，这次动用的政策工具也在预期内，可能也是酝酿很久，就等一个时间点放出来。

第二、从动因上看，没有什么疑问，市场好的时候，政策没必要出来。当前，市场的表现已经到了官方认为可以把政策放出来的点，所以五部委也是春节假期结束就快速开工，把政策放出来。在预期很低的时刻，把预期内的政策放出来，能给市场带来一些生机，也不用担心政策的出台会带来市场的过热。

单单看2月二手房网签情况，根据楼市日历数据，截至2026年2月24日，上海二手房网签不到9000套，而2025年2月这一口径的数据是接近17000套，预计2月的同比降幅会超过40%，市场表现确实偏冷，政策是时候出来了。

第三、从具体的政策内容看，限购放开，公积金松绑，房产税减负都符合我们一直以来对政策方向的判断，缩短社保/个税缴纳年限，放开外环限购套数、公积金贷款额度提升等政策，都属于政策工具箱内储备政策，目的也是为把购房的门槛降低，把购房者加杠杆的空间放大，给购房者减负，以支持这些有需求的购房者买房释放需求，“沪七条”政策的出台或将带动一波住房需求的释放，给市场注入活力，但也不要想着单一的政策能把市场彻底从底部拉起来，毕竟当时市场下行的根子也并不完全在行业内，需求端的政策并不能“治本”。从过往政策出台后，市场的表现也能看出这一点，政策出台后，市场大概率会有即时的反馈，但是政策作用却未能持续。

第四、其他城市会不会跟？大概会跟，但是就这几个方向的政策，很多城市已经没有太多空间，除了个别城市，绝大多数的城市已经是“无限购”的状态，可以说是松无可松，政策还有约束的城市，政策的松动也只是时间的问题，上海已经出了政策，其他还有政策空间的城市预计也会很快跟进。

第五、从全国的数据来看，2025年全国新房成交额是8.4万亿，不足2021年的一半，房地产市场终究是要走出规模主导的阶段，进入到品质发展主导的阶段，政策重心之一需要落位于，发掘更多在产品端有优势，有突破的地方型企业，比如河南的建控（春节期间，邓州建控未来天境销售额突破1.5亿）、哈尔滨的汇龙、临沂的舜泰置业、泸州的恒创、贵州的麒龙等等，鼓励支持这些企业建设“好房子”，推动行业转型升级，实现高质量发展。