上海楼市新政印发“沪七条”

2月25日，上海市住房城乡建设管理委、市房屋管理局、市财政局、市税务局、市公积金管理中心等五部门联合印发《关于进一步优化调整本市房地产政策的通知》（以下简称《通知》）。

《通知》涉及上海限购政策调减、公积金政策优化和房产税政策完善等7项内容，也因此被称作“沪七条”。在2026年前两月房地产市场总体向好背景下，此类增量政策将发挥积极效应，有利于进一步促进房地产市场的平稳健康发展。

58安居客房产研究院院长张波表示，上海此次出台的“沪七条”，是在全国楼市筑底修复关键阶段的背景下，上海推出的精准适配型政策组合拳。从限购、公积金、房产税三大维度协同发力，以稳定市场、优化供给、提升流通为目标，助力激活合理住房需求，打通置换链条，缓解存量流通压力，带动增量市场，在稳定市场的同时，推动行业向“好房子”建设、高质量发展转型。

随着春节后市场回归常态，政策效应逐步释放，上海楼市有望成为一线城市中企稳修复的标杆，带动长三角核心城市形成联动复苏态势。

限购优化

政策明确，非沪籍家庭（含成年单身人士，下同）购置外环内住房，社保缴纳年限调整为1年。而此前购置外环内住房，需满足3年社保。这充分说明非沪籍家庭在上海购房的门槛进一步降低，或等待成本在下降。据此总结，在非沪籍家庭满足1年社保的情况下，政策前仅可认购外环外的住房，而现在则扩大至全市。

“沪七条”同时增加了可购房套数。政策明确，对于满3年社保的非沪籍家庭，允许在外环内增购1套住房。如此计算，对于满3年社保的非沪籍家庭，其在外环内可认购两套住房。

张波表示，本次阶梯式松绑策略契合了上海客群结构与置业需求，有效承接市场刚需与改善增量。

从58安居客平台数据来看，2025年数据显示，上海一二手客群重合度仅8.7%（2026年1月进一步降至8.5%），为全国最低，“新房改善、二手刚需”的分化格局稳固。此次将外环内非沪籍购房社保/个税年限缩短至1年，精准降低新市民、新人才的首置门槛，适配二手房市场的刚需主导特征。

此次“沪七条”允许持有满五年的居住证即有购房资格。换句话说，过去限购政策主要看社保缴纳年限，但新政下也可以和居住证年限挂钩。

目前，刚需首置需求存在释放空间但受限于购房门槛。满3年可外环内增购1套的规定，以及持居住证满5年免社保/个税购房的条款，则覆盖了更为全面的置业群体，确保了新增需求能分别向一二手市场精准传导。

“沪七条”还将贷款最高额度从160万元提高到240万元。需要说明的是，购房者最终的公积金贷款额度，要视其公积金账户余额等情况而定。若叠加多子女家庭和购买绿色建筑最高贷款的上浮政策，新政后上海公积金个人贷款最高额度可达324万元，为全国领先水平。

数据显示，2025年上海二手房挂牌时长同比延长15.26%，达98.75天，流动性压力显著；而新房找房热度同比下降12.0%，改善需求因支付能力、贷款限制难以释放。

此次将首套公积金贷款额度从160万元提至240万元，叠加多子女、绿色建筑上浮政策后最高达324万元，适配上海高总价的特征，有效降低刚需与改善家庭的首付和月供压力，是本次新政提升支付能力、打通置换链条的核心抓手，直击上海改善置换痛点，与市场“卖旧买新”的核心需求高度契合。

多子女家庭二套贷款额度上浮20%的政策，将支持范围从首套拓展至二套，精准匹配这类家庭的居住升级需求，也贴合人口结构变化趋势。公积金政策的优化，将有效提升改善家庭购房能力，推动上海二手房流通性提升，进而带动新房市场改善需求释放，形成一二手市场双向赋能。

完善房产税

针对个人房产税征收相关政策，此次“沪七条”对相关细节做了微调，尽可能优化了有关操作口径。新政前，对于沪籍家庭子女而言，其成年后首次购置住房不征房产税，但置换阶段会涉及该税种。新政后，若置换后属于唯一住房，则不再征收房产税。其体现对改善型住房需求的支持。

2025年上海二手房成交占比已达65%以上，成为市场成交主力，沪籍家庭作为本地置业主力，其改善置换需求的释放是推动市场循环的关键。

此次房产税政策调整，只要新购住房为家庭唯一住房即可暂免房产税，不仅能鼓励沪籍家庭合理置换，更能推动二手房市场房源流通性提升。

张波表示，此次政策是针对刚需、改善、置换三类真实需求的精准赋能，政策落地后将直接带动三大需求释放：一是新市民、新人才的外环内首置需求，二是长期在沪人群的外环内改善增购需求，三是沪籍家庭的置换升级需求。这三类需求均为市场核心合理需求，将有效激活上海新房、二手房交易活力，缓解二手房流动性压力，推动交易规模稳步提升。