深圳土市“三箭齐发”！罗湖首试轨交盘，光明连甩五宗地，旧改风向变了

大年初九，当大多数人还沉浸在春节的余韵中，土拍市场却已提前“燃”了起来……广州马场地块今日开拍，直接把官网干崩溃了！

这股“马年第一锤”的热风，也迅速吹到了深圳。

如果说广州的土拍是道浓烈的开胃菜，那么深圳在春节前后的一系列土地动作，则堪称一桌“九大簋”。

从罗湖核心区的“住宅+轨道”创新模式，到光明凤凰城一口气端出的五宗“压箱底”靓地，再到两大城市更新项目的重磅规划调整……

“马力全开”，这四个字妥妥地展示了2026深圳在土地供应的布局。

今天，我们就来深度拆解这三个热点，看看今年的深圳土地市场，究竟藏着哪些关键信号！

首试“住宅+轨道”

一体化开发或成新趋势

2月12日，深圳交易集团挂牌了2026年首宗住宅用地——罗湖笋岗H302-0107地块。

这宗地块位于罗湖区笋岗街道梅园路与宝岗路交汇处西南侧，土地面积12125.37㎡，建筑面积38738㎡，容积率约3.2，起拍价8.69亿元，拟于3月20日出让。

这宗地的先天条件确实优越：紧邻地铁7号线笋岗站，是真正的地铁口物业。

但真正让它在业内“刷屏”的，不仅仅是罗湖今年罕见的挂牌宅地，还有它的出让方式，这是深圳首次采用“住宅+轨道”的联合出让模式。

H302-0107地块现场。图源：深圳交易集团

简单来说，这次出让的其实是“打包”的两块地：

一块是纯二类居住用地（起拍价8.69亿），住宅允许分割转让；另一块是与之绑定开发的轨道交通用地（起拍价仅17万元），不得转让。

这意味着，开发商拿地不仅仅是盖房子，还要同步负责地下地铁站厅层及站台层的建设。

这种模式被市场解读为引入社会资本参与轨道交通建设的一次重要探索。它既保障了未来业主“零距离”无缝衔接地铁的便利性，也极大地减轻了政府在轨道交通建设上的资金压力。

当然，门槛也不低。

出让公告明确要求，竞买人须具有国内地铁线路建设、运营、管理和上盖物业独立开发经验。

诶，这答案似乎已经有了？

无论怎样，这种模式是将绝大多数中小房企挡在了门外，却也预示着未来深圳核心地段的TOD项目，将向着更加精细化、一体化的方向发展。

凤凰城五宗“王炸”齐发

死死拿捏刚需痛点

如果说罗湖地块是“创新试水”，那么光明的动作则是“诚意满满”。

就在1月28日，光明区光明街道公布了《开展招拍挂地块及其他地块-2026年招拍挂居住用地土地整备工作的公告》，涉及5宗位于核心凤凰城片区的招拍挂用地。

这是光明近五年来最大规模的一次核心宅地释放。

看看这些地块的位置，你就知道什么叫“压箱底”：

两宗“王炸”：位于深圳实验学校光明部旁，紧挨着6号线凤凰城地铁站。

一宗潜力股：位于13号线二期北延站点附近，与深圳实验学校科林部仅隔着一条马路。

回顾过去几年，光明的宅地供应可谓捉襟见肘：

2024年零成交，2025年仅2宗且底价成交。

如今，光明区政府不仅拿出了地，还一次性拿出五块，且全部位于配套最成熟、交通最便利的凤凰城片区。

光明中心区。乐居摄

这无疑是对市场需求的精准回应。

这些地块周边环绕着蓝鲸世界、万达广场、光明文化艺术中心、新城公园等顶级配套。

对于刚需购房者而言，通勤和教育这两大痛点，被这五宗地块死死拿捏。

虽然这批地块最终规划用途尚未完全敲定，但结合深圳近年“好房子”的建设趋势，一旦入市，势必将搅动光明乃至整个西部的新房市场。

参考2024年10月中建观玥名邸的“日光”盛况，这些地段更优的项目，极有可能重现当年的“打新热”。

旧改大调：松岗降容低密

盛平南保障房大幅缩减

除了发力招拍挂用地，深圳在城市更新的步伐调整，则有了更加深刻的市场信号意义。2月13日-14日，深圳两大城市更新项目规划调整几乎同时公示。

宝安区松岗街道华美工业园土地整备项目，通过规划调整，新增了4宗二类居住用地和1宗教育用地。最值得关注的是，这4宗宅地构成的居住街坊，容积率不超过3.1。

在深圳，住宅容积率超过6.0甚至10.0的旧改项目比比皆是。

3.1的容积率，放在寸土寸金的深圳，堪称“奢侈品”，也响应了国家“好房子”号召的深圳样本。

值得关注的是，这或许是宝安首个土整项目调出如此低密度的住宅用地。

另一个旧改项目，则走了一条完全不同的调整路径。

在龙岗区龙城街道盛平南片区城市更新单元新的规划修改中，项目总规划容积由143万㎡调减至134万㎡，最核心的变化是：

保障性住房规模从16.8万㎡大幅缩减至6.17万㎡，减少了超过10万㎡。

这一减一增，意味深长。

保障房规模的缩减，往往是为了平衡项目的经济账，在当前市场环境下，通过减少配建压力，提高商品房的可售比例，有助于激发市场主体参与旧改的积极性，确保项目能够顺利推进。

比起去年“不要百亿地王，只要mini印钞机”的主旋律，今年深圳土市，既要“面子”也要“里子”！

2026年才开始两个月，土地市场动作频频，我们可以清晰地看到深圳今年的发力三大方向：

核心区供地“不手软”、开发模式“再创新”，存量改造“精细化”……

就在这一段时间，宝安、南山等区发布今年政府投资项目计划，其中“老旧小区改造加速”也是今年的重点计划。而面粉最终是为了提供更好的面包。对于购房者而言，这无疑是一个好消息：未来，你将有更多机会，在核心地段，买到品质更好的房子。