李岩 | 老旧小区停车治理之困

李岩

（武汉大学社会学院博士生）

A小区建成于2000年，地处中心城区，共14栋196户，主要是单位职工福利房，经历个人买断与单位物业退出，而随着小区与房屋的不断老化，各种矛盾逐渐暴露出来，其中停车难是目前A小区最突出与业主反映最多的问题。

1. 停车难的现状描述

据社区网格员的统计，目前A小区所有业主家庭拥有私家车的超过70%，而小区即使经过几轮改造后满打满算的停车位只有74个，大量小区业主的车没有办法停进小区，而停车位总量不足的现状产生了一系列次生矛盾，包括但不限于：第一，业主之间的停车纠纷，不少早购车的业主长期占据某个停车位，将其默认当作自己的私有停车位，当其它业主停该车位的时候易产生冲突；第二，小区与市政的矛盾，当小区自身无法满足业主的停车需求的时候，市政道路成为了临时停车的首选，当市政管理相对宽松的时候，只要不产生长期堵车等问题的时候交警一般也睁一只眼闭一只眼，即使没有在规定8点之前挪车也不会被处罚，但矛盾极易产生于运动式的治理路边停车时期，很多业主都猝不及防收到了罚单；第三，业主与社区的矛盾，因为A小区事实上没有物业来管理车位，社区成为了这些停车矛盾的主要处理者与协调者，但面临停车刚需与总量不足的矛盾，社区虽然经过了很多努力，例如争取小区改造扩展地面车位、和市政协调路边停车时间、推动清理僵尸车、和居民商议停车规则，但并不能从根本上改变总体停车难的局面；第四，电动车与机动车的矛盾，小区不仅有机动车的停车需求，还有超过50辆电动车的停放需求，而因为消防安全原因，社区严禁电动车入楼入户，不少电动车只能停到楼下或小区路上，挤占人行道与机动车的停车空间，也有不少电动车居民反映机动车剐蹭自己电动车的情况。第五，业主与租户的矛盾，一些业主认为停车场需要先满足“三证合一”的业主停车需求，但部分租户也有停车需求，在争抢车位时候也产生过几次矛盾。此外，还有业主反映因为小区没有专门的停车管理，停车不收费，一些外来车辆尤其是在附近工作的市民的车辆也会停入小区里面。

停车难的问题不仅反映在平时，矛盾最突出的时候是在节假日带来的停车需求激增，主要原因有二：第一，小区的停车难主要是下班之后的停车困难，白天的停车需求基本能满足，但是节假日节假日业主车辆的长期停放稀释了车位的流动性；第二，老人家庭的子女来看老人时候有临时停车的需求。因此，节假日的A小区的停车位往往“一位难求”，甚至有居民用地锁、雪糕桶来抢占车位。

2. 停车难的成因分析

第一，规划缺乏导致的停车位结构性短缺。A小区位于城市发展的早期中心地带，地价相对较高，在早期规划当中并没有设想未来小区会有如此大的机动车保有量与停车需求，以至于小区的绿化等公共设施也被改造为地面停车位后仍然难以满足不断增长的停车刚需。

第二，产权不清晰带来的停车权责不清。A小区在过去属于单位小区，小区公共区域的权属归单位，A小区只有公共车位没有产权车位。根据《物权法》和《物业管理条例》，业主对小区的公共区域享有共有权，法律意义上的“共有权”在实际中变成了业主个人事实上先到先得的私人占有。

第三，专业物业管理的缺失难以生成停车规则。在单位物业退出之后，A小区只有“三供一业”物业进入，仅仅收取卫生费每户50元/月维持小区最基础的清洁，物业不收取停车费与自然不会对停车秩序进行维护，而即使引入专业的物业管理公司也并不能保证每个业主都能有车停。社区虽然有意愿协助，甚至社区出资加装了停车杆，但最后因为居民反对与缺乏执法权而最后束手无策。

3. 停车难背后的治理之困

A小区以及社区并非没有想过办法来解决停车问题，但尝试多种方式后效果都不尽人意，最后都回归到“自由竞争”的丛林规则。社区和小区第一次尝试是试图引入专业的物业公司，走市场化的路线，但遭到了绝大多数居民的反对，专业的物业公司出于自身盈利考虑不可能只管理停车，否则很难长期经营，大部分居民习惯了低物业费的服务，引入专业物业后物业费的上涨也让大多数居民不接受，最后不了了之；第二次尝试组织居民自治，让居民内部形成停车秩序，一些热心车主很快参照附近小区的停车收费情况带头制定了停车规范，抽签排队停车，并意图按照“业主每台车50元/月（每户仅限一台车）、临时停车2元/小时（封顶10元）”相对优惠的价格收取管理费，管理费用以支付请人管理停车厂。但是在业主群里一进行讨论，不少车主不乐意，主要意见有二：第一，停车收费问题，包括但不限于“XX小区停车也不收费”、“我的停车费在单位工作时候已经交了”、“我家有两辆车要停怎么办”；第二，停车排队问题，在车位本身不够的情况下，排队更像画饼，所有车主都担心排不到队，最后新的停车规范也没有落地；第三次尝试是社区与街道联合周围几个小区组建“共享停车场”，几个小区的车辆内部可以相互停，并和市政协商定时将市政道路开放用以停车，但不仅A小区明确反对，周围小区也反对，都表示不想让其它小区车辆进入。目前街道和附近市政停车场、公司进行沟通，以相对优惠的价格（可以包月、可以临停）提供给附近的居民，总体上停车矛盾没有过于突出。

停车难的问题看似只是一个城市规划问题，但同时也是一个社会治理问题，涉及到小区居民共同生活的社会秩序。小区居民在长期生活过程中围绕着有限的车位形成了相对固定的利益分配秩序，“先到先得”成为了事实中的底层规则，但又与法律意义上的小区公共空间的“共有权”产生了冲突。引入专业的物业公司的市场化路径试图用市场规则取代既有停车规范，但提高了组织成本，让全体居民利益受损；而居民自治虽然以低组织成本的方式运营，试图建立一套新的停车规则，但没有触及与解决既有利益群体的问题。停车难问题的核心在于不同利益群体的博弈，小区内部难以生成让大部分人满意的新的利益平衡秩序。

首先，停车问题的关键是有车位和没有车位的居民的利益博弈。对于已经长期占据车位的居民而言，在中心城区免费方便的车位是其从单位时期就享有的福利，是既得利益者，因此最不愿改变现状；而对于新车主而言，要么与老车主争车位产生冲突，要么向外寻找市场停车位被迫享受“同住不同权”的待遇，也是最希望改变停车现状的群体。利益分歧的核心是公共停车位的私有化。

其次，有停车需求和没有停车需求的业主利益冲突。在小区改造的过程当中，很多小区的老人反映小区改造的不合理，认为公共空间是大家的，将绿化等公共设施改造为停车位损害了没有停车需求的居民的权益，并且改造之后挤压正常道、车辆长期占据消防通道等都有安全隐患。而引入专业的物业管理公司不可能只管停车，只对停车进行管理的收益达不到物业的盈利预期，全体居民必然要为物业费的上涨买单。

不同群体的利益诉求在小区内部生成了不同的利益集团，也在小区日常生活当中形成了不同群体的利益冲突，这也是老旧小区的治理之困。停车难只是老旧小区治理的一个缩影，而随之房屋与小区生命周期的进入尾声，既有利益分配格局的矛盾越来越凸显出来，加装电梯、房屋维护、公共设施的更新等涉及到公共利益的事项都面临着不同利益诉求的冲突与博弈，因此无论是市场化还是居民自治，只要是不去解决利益分歧、不打破固有利益格局与重建利益分配秩序，必然难以有成效。

2026年2月25日