URI城市租住复工第1课：公寓行业十大政策研判，2026不踩坑！

本篇聚焦政策维度，借春节复工收心之际，为您全景梳理2025年住房租赁行业的政策十个大事件，提醒同仁们守住底线、看准风向，在2026年开局不踩坑、行稳致远。

2025年堪称住房租赁行业的法治元年。行业政策顶层设计完成系统性升级，以 “法治筑基、多元赋能”为核心特征：从《住房租赁条例》等专项法规正式出台，到金融支持闭环打通；从存量资产盘活提速，到全链条监管体系日趋完善。这意味着行业已从过去的 “野蛮生长” 转向制度化、规范化运营的新阶段。对于2026年的从业者而言，合规是生存的底线，读懂政策就是盈利的先机。

URI贴心准备复工第一课，让我们一起通过回顾政策核心事件，把合规要求烂熟于心，避开监管红线与经营陷阱，以最稳健的姿态迎接新一年的增长机遇！

事件1

●《住房租赁条例》9月15日正式施行，行业迈入法治元年

我国首部住房租赁专项行政法规《住房租赁条例》于2025年9月15日正式施行，条例共7章50条，国家层面同步配套标准合同范本与行业服务标准，构建起“法规+标准+合同”三位一体的监管服务体系，明确租购同权导向、规范市场主体行为，从制度上解决押金难退、恶意涨租、擅自解约等行业痛点。

URI 研判：该事件标志着住房租赁行业正式迈入法治元年，推动市场从野蛮生长转向规范化、高质量发展，进一步夯实 “租购并举” 住房制度根基。

与此同时，行业也进入合规硬约束时代：企业经营必须严守政策底线，在实现长期稳健发展的同时，也将面临合规成本与运营标准的同步提升。

事件2

●租赁住房REITs全面扩围，多部门打通行业金融闭环

2025年发改委将租赁住房细分内容全面纳入REITs发行范围，与财政部专项债、央行再贷款形成金融协同，正式打通租赁住房“投资-建设-运营-退出”全链条金融闭环，成为存量资产盘活核心工具。截至2025年底，全国已发行8只保租房公募REITs。其中，华夏北京保障房REIT、华夏华润有巢REIT已落地扩募。

URI研判：租赁住房REITs全面扩围与金融闭环打通，是2025年住房租赁行业里程碑式的金融供给革命。政策将租赁住房全品类纳入发行范围，并与专项债、再贷款形成协同，彻底走通 “投资—建设—运营—退出—再投资” 的完整链条，标志行业从 “重资产、慢周转” 进入资产可盘活、资金可循环、模式可持续的新周期。

首批保租房 REITs 成功发行与扩募落地，验证了市场化退出路径的可行性，为存量资产证券化树立标杆。对行业而言，这不仅拓宽了长期低成本资金来源，更倒逼企业向精细化运营、合规化管理、长期化收益转型。2026 年，具备优质资产与稳定现金流的运营主体将获得资本青睐，而粗放经营、不合规的项目将加速出清，运营能力与资产质量成为核心竞争力。

事件3

●“收购存量商品房用作保障性住房”成为年度最高频关键词

2025年财政部安排超900亿元专项债，专项用于地方政府收购存量商品房改造为保障性租赁住房。中央在多份顶层文件中同步强调“盘活存量土地与房屋”，并赋予地方政府在收购主体、价格、用途等方面更大自主权，标志着以存量资源转化为纽带，同步实现“稳市场、保民生、促更新”已成为构建房地产发展新模式的清晰主路径。

URI研判：该事件是2025年房地产与租赁行业最具现实意义的破局之举。超 900亿专项债落地，叠加地方自主权扩大，既有效化解存量商品房库存压力、稳定市场预期，又快速补齐保障性租赁住房供给短板，真正实现稳市场、保民生、促更新的多重目标。

这一路径彻底打通 “存量商品房—保障性租赁住房—长期民生供给” 的转化通道，推动行业从 “增量开发” 转向存量盘活与运营并重的新模式。对行业而言，意味着资产流转逻辑重构、地方盘活工具箱进一步丰富，也为 2026 年优质存量项目转化、合规化运营、资产价值重估带来明确机遇。

事件4

●十四五保租房筹建收官，北上广深领跑全国筹建目标

2025年作为“十四五”保障性租赁住房建设的收官之年，全国多地开启筹建冲刺，一线及新一线城市领跑目标任务，广州计划筹建10万套，北京、上海、深圳各计划筹建4-7万套，河南、江西等省份从省级层面统筹推进，剩余任务目标3-5.7万套，各地均采用新建、收购、改造等多渠道筹集方式。

URI研判：“十四五”的圆满收官，标志我国保障性租赁住房体系从规模攻坚阶段转向高质量运营阶段。北上广深等核心城市超额完成年度目标，以新建、收购、改造等多渠道筹集，既兑现民生保障承诺，也为租赁市场筑牢 “压舱石”，“市场化租赁+保障性租赁” 双轨格局正式成型。

对行业而言，保租房供给放量将重塑市场结构：租金更趋平稳、需求分层更清晰，运营端从 “拼规模” 转向拼合规、拼产品、拼服务。2026年，参与保租房筹建、运营与资产盘活的主体，将优先享受政策与金融红利；不适应双轨规则、产品定位模糊的机构将面临更大竞争压力。

事件5

●存量房源改造提速，各类闲置房“变身”网红保租房

国家持续强化存量房源盘活利用，将其作为保障房筹集的核心渠道，河南、安徽已完成上万套存量商品房收购转化为保障房，并配套财政贴息政策支持，上海、广州、昆明、杭州等城市鼓励商业、办公闲置楼宇改建为租赁住房，各地同步优化审批流程，加快存量改造项目落地。

URI研判：该事件是 2025 年租赁行业最具落地性的供给增量路径。从地方大规模收购存量商品房，到商办、闲置楼宇灵活改建，叠加财政贴息、审批简化等政策护航，真正实现闲置资源高效盘活、民生保障快速落地、市场结构持续优化。

这一趋势明确释放信号：租赁行业已从增量开发为主转向存量盘活为王。对企业而言，谁能率先掌握存量改造、产品升级、合规运营的核心能力，谁就能在 2026 年抢占城市核心地段房源、享受政策与金融双重红利，在同质化竞争中跑出差异化优势。

事件6

●深圳公积金租房提取比例上调至80%，公积金“租购协同”标志性事件

全国公积金政策在支持租赁方面呈现“提额、便利、定向”三大特征，深圳将租房提取比例上调至80%，山东连续七年租房提取额增长超20%，合肥、北京等城市推行公积金按月直付租金，桂林降低保障房公积金贷款首付比例，成都定向对保障房租赁提供公积金提取优惠。

URI研判：该事件带动全国多地同步优化租房提取与直付政策，标志公积金正式从 “重购轻租” 转向 “租购协同”，成为 2025 年租赁需求侧最具普惠性的支撑力量。

政策以提额、便利、定向为核心方向，一方面提高提取额度、简化流程、推行按月直付，降低新市民与青年人租房现金流压力；另一方面定向倾斜保障房，强化备案与合规房源的政策红利，倒逼租赁市场规范化、备案化。

对行业而言，公积金全面赋能租赁，既稳定长期租住需求、提升租客支付能力，也推动机构运营向合规化、产品化、服务化升级。2026 年，接入公积金直付、支持合规备案的运营主体将更具竞争力，政策红利与租客偏好将持续向正规机构集中。

事件7

●全国多地推出毕业生“免费住”，人才安居政策卷到“零租金”

2025年各地密集推出青年安居专项政策，北京、上海、深圳推出数万套人才专项租赁房源，面向高校毕业生提供租金减免或专属配租，杭州、沈阳设立“青年驿站”提供过渡性住房，贵州、湖南实现毕业生人才公寓“补贴住”、“免费住”，武汉经开区则推出产业定向保租房，服务企业员工实现职住平衡。

URI研判：该事件是2025年租赁行业需求侧与人才战略深度绑定的标志性趋势。从核心城市的租金减免、专属配租，到过渡性青年驿站、产业定向保租房，政策覆盖毕业生租房全场景，既彰显各地引才、留才的决心，也精准对接新市民、青年人的租住刚需，为租赁市场注入长期稳定的需求增量。

这一政策导向，不仅推动租赁住房供给向年轻化、刚需化、差异化升级，更将人才安居与产业发展、城市更新深度融合，让租赁住房不再是单纯的居住载体，成为城市吸引人才、培育产业的重要支撑。对行业而言，人才安居政策的持续发力，意味着 “人才租赁” 将成为新的细分赛道，2026 年，能够精准匹配青年人才需求、承接政府人才租房项目、提供标准化服务的运营主体，将迎来政策倾斜与市场红利的双重机遇，同时也需适应人才租房的政策规范与服务要求，实现合规化、精细化运营。

事件8

●多地建立租赁企业“白名单”或信用评价制度，深圳杭州率先试水

2025年租赁市场强监管全面升级，深圳、杭州率先建立租赁企业“白名单”与信用评价制度，要求租赁企业完成合规备案方可纳入白名单，对合规企业给予融资优惠、税收减免、项目对接等政策支持，对失信企业实施联合惩戒并清退出市场，同时全国多地逐步跟进建立相关制度。

URI研判：该事件标志行业监管正式进入信用化、制度化、常态化的新阶段。以深圳、杭州为代表的先行城市，通过 “合规备案—信用评级—正向激励—失信惩戒” 的闭环管理，对合规经营主体给予融资、税收、项目对接等政策倾斜，对违规主体实施联合惩戒与市场清退，真正实现 “扶优汰劣、奖合规罚违规”。

这一制度全面落地，意味着2026年租赁行业 “合规即竞争力”成为铁律：进入白名单的企业，将在资金、资源、政策上获得明显优势；而信用缺失、运营不规范的主体将逐步被市场淘汰。对行业同仁而言，唯有先守合规底线，再谈经营规模 ，才能在强监管时代行稳致远、持续发展。

事件9

●合肥上线租金定价机制，北京加强监管“二房东”

2025年各地逐步建立并完善租金定价与监测机制，租金定价机制受到重视，合肥要求租金结合市场调研定价，防止价格异常波动；北京明确，明确“二房东”监管红线，个人转租达10套（间）必须注册公司，接受与住房租赁企业同等监管。

URI研判：该事件标志着2025年租赁市场监管从前端合规延伸至租金与转租行为的精细化管控。一方面，租金指导价、市场监测机制逐步落地，意在稳定市场预期、防范租金异常波动，保护租客权益，让租赁市场回归居住属性；另一方面，北京对个人转租设置明确门槛，将大规模 “二房东” 纳入企业化监管，有效封堵转租乱象、资金风险与安全隐患。

两大政策同向发力，意味着租金更稳、监管更严、门槛更高。对2026年从业者而言，只有做到定价合理、房源透明、主体合规、转租规范，才能避开监管红线，真正实现长期稳健经营。

事件10

●税费优惠，北京住房租赁企业增值税5%降至1.5%

10月16日，北京市住建委、财政局、税务局联合印发《关于进一步明确本市住房租赁企业税收政策适用有关事项的通知》，明确两类税收优惠：住房租赁企业向个人出租住房，增值税征收率从5%降至1.5%；企事业单位向专业化规模化租赁企业出租住房，房产税从12%降至4%。更是将“专业化规模化租赁企业”认定标准从全国标准的1000套（间）下调50%至500套（间），认定程序实现“免申即享”。

URI研判：该事件是2025年行业极具含金量的成本减负政策。

这一举措具有全国示范作用，既大幅降低合规运营企业的税负压力、改善盈利与现金流，又降低政策享受门槛，让更多运营主体能够享受到真金白银的支持，标志着北京正式进入“强监管+强扶持”并行的新阶段。

此举也将进一步引导行业向合规化、规模化、机构化方向发展，加速市场出清与资源集中，为2026年企业稳健经营、高质量发展提供重要支撑。

数据来源：公开数据 URI复核整理、URI Data Bank

撰文: URI研究中心

内容审核:山楂美式

内容复核:木兮

运营编辑:树懒