北京天通苑，一共有700栋楼，房价从2650涨到40000，如今价格分化

你敢信吗？北京北边那个号称“亚洲最大社区”的天通苑，700栋楼挤着近30万人，房价却差得能让你惊掉下巴——有的楼每平还挂着3万多，有的却能摸到6万+？回头看1999年刚开盘那会，每平才2650块，现在最高翻了快15倍！可现在老楼没人要，新区抢破头，这700栋楼里到底藏着怎样的房价秘密？

天通苑刚起步那会，可不是现在这模样。1998年之前，这儿全是农田和废弃地，连个正经路都少见。转年顺天通集团就进场了，推土机轰隆轰隆清垃圾，工人师傅们搭框架盖楼，年底第一批楼就冒出来了。那时候买这儿的房，得是北京本地中低收入家庭，拿户籍和收入证明就能排号，价格真的香，比市区便宜一半不止。

一开始先盖东苑，后来往东西北扩，西苑、北苑没几年就起来了。2007年中苑那百十来栋楼一落成，整个天通苑才算“凑齐”了——整整700栋楼，光数楼号都能数半天。开发商还加了欧式大门和小花园，看着比刚盖好那会儿洋气多了，但刚搬进去的居民苦啊：周边连个小卖部都没有，买瓶酱油都得坐公交去立水桥。

公交就那么两三班，挤得像沙丁鱼罐头，去市区上班单程就得一个多小时。直到2007年地铁5号线一通，天通苑才算“活”过来了！以前坐公交堵在路上哭，现在坐地铁直达市区，通勤时间直接砍半。那之后房价就开始慢慢涨，2008年稍微上了点，2009年中苑新楼卖得好，价格直接进了中档。

后来配套也跟上了：2010年左右大超市、商场陆续进来，学校加了班，医院设了门诊，公交线也从两三班变成十几班，连电动车充电桩都有了，日子才慢慢舒服起来。2015年开始，天通苑的房价就开始“分家”了——老楼和新楼差得越来越大。

你想啊，最早盖的那些楼，户型还是九十年代的设计，没电梯，爬个六楼能喘半天，现在年轻人根本看不上。后来盖的中苑、北苑新区，户型更合理，还有电梯，物业也管得严，价格自然就上去了。地铁线也帮了大忙，离17号线近的楼，价格比远的能高个一两万。

我认识一个阿姨，2000年买的东苑老楼，那时候每平才3000多，现在想卖，每平最多卖3万5，可旁边中苑的新楼，每平都能卖5万+。阿姨说“早知道当年多买一套新区的，现在就发了”。还有年轻人，宁愿多花钱买新区的小两居，也不想要老区的大三居——老破大没人接盘，降价十万都卖不出去。

其实这分化也正常，楼龄是硬伤，老楼的设计跟不上现在的需求，加上没电梯，对老人小孩不友好。新区不仅户型新，配套也更全，离地铁近，通勤方便，自然就值钱。还有市场的因素，2016年之后北京房价整体涨，天通苑的新区跟着涨，老区却涨不动，差距越拉越大。

2020年疫情那会，房价晃了晃，老区降得更明显，新区还能稳住，因为刚需更看重品质和通勤。现在天通苑住了近30万人，跟个小城市似的。2024年还开了个大公园，有湖有健身路，周末遛弯的人特别多。

旁边的科技园也起来了，拉了不少企业，年轻人在家门口就能上班，不用再挤地铁去市区。2023年底地铁17号线北段通了，天通苑东站一用，去望京更快了，换乘也多，房价又稳了点，尤其是中苑那些离地铁近的楼，价格一直没掉。

其实天通苑就是北京城市化的一个缩影，从经适房解决住房难，到地铁带动发展，再到房价分化反映市场需求。700栋楼里藏着无数人的日子——有人靠早年买房赚了钱，有人因为买了老楼犯愁，有人刚搬去新区觉得日子舒服。

房价从2650涨到4万+，分化得越来越大，这不是偶然，是政策、交通、市场一起推着走的结果。未来天通苑还在升级，科技园继续拉人，地铁线越来越多，分化可能会缓一点，但老楼的问题估计还得存在——毕竟年代在那儿摆着，想改也难。

参考资料：北京日报《天通苑：从“睡城”到活力社区的变迁》；人民网《北京天通苑社区发展历程回顾》