原拆原建、共建共享｜哈市出台新政，城镇危旧住宅居民可自主更新

近日，哈尔滨市政府印发《哈尔滨市城镇危旧住宅房屋自主更新原拆原建工作指导意见（试行）》（以下简称《意见》），以“政府引导、业主自愿、尊重历史、因地制宜、保证安全、于民有利”为原则，为全市国有土地上危旧住宅房屋自主更新、原址重建提供系统政策支撑，着力破解长期以来危旧房改造中居民协调难、审批流程繁、资金筹措压力大等痛点问题。《意见》自印发之日起施行，有效期2年，标志着哈市城镇危旧住房改造进入居民自主决策、共建共享的新阶段。

明确适用边界，

精准覆盖危旧住房群体

《意见》严格划定适用范围，聚焦国有土地上存在安全隐患、群众改造意愿强烈的住宅房屋，不搞“一刀切”，确保政策精准落地。

根据《意见》，适用对象主要包括三类：

• 一是按照《危险房屋鉴定标准》（JGJ125）判定为C级、D级的危险住宅房屋；

• 二是国有企事业单位破产改制、“三供一业”分离移交等历史遗留的非成套住房；

• 三是居民自主出资改造意愿强烈的老旧住房。

为统筹推进工作，《意见》要求各区县（市）政府建立部门联席会议制度，由政府主要负责人担任召集人，住建、自然资源、不动产登记及街道（乡镇）等单位协同联动，办公室设在住建部门，形成上下贯通、部门协同、属地负责的工作机制。

坚守改造底线，

规范原址翻建与重建标准

根据《意见》，按照因地制宜、一地一策的原则，城镇危旧住宅房屋改造项目可采取原址翻建或原址重建方式实施建设。

其中，原址翻建改造为，对单栋或多栋城镇危旧住宅房屋改造项目，坚持自有用地、自主改造的原则，居民取得的土地使用权和房屋所有权无需办理注销登记，无需办理供地审批手续。实施主体应当按照不增加户数、不改变原建筑用途、基本不扩大原建筑基底、基本不改变四至关系的标准和原则进行翻建。鼓励与周围相邻建筑或零星用地、未利用地等开展连片集中改造，有效提升人居环境和生活品质，着力建设安全、舒适、绿色的好房子。

原址重建改造为，对老旧小区多栋联合、可规划成宗的城镇危旧住宅房屋原址重建改造项目，居民取得的土地使用权和房屋所有权无需办理注销登记，无需办理供地审批手续。实施主体以不改变原建筑用途、基本不扩大用地总量、基本不突破用地红线的标准和原则进行重建。鼓励采取多、高层建筑方式实施改造，优化空间布局、适当增设公共活动空间和公共服务配套设施，着力建设宜居、绿色、智慧的好小区。

不得增加住房套数，

增加厨卫面积可享免土地出让金“实惠”

《意见》指出，土地使用条件为，如新建建筑基底面积小于或与原房屋建设用地范围一致的，则新建房屋应当在原房屋建筑基底范围内进行建设。如新建建筑基底面积大于原房屋建设用地范围、涉及增加用地面积的，实施主体与相应权利人达成协议并注销登记后，则新建房屋可在增加用地范围内进行建设；涉及占用小区公共空间的，需依据《民法典》等有关规定，按照一定比例与小区居民达成协议后方可实施建设。

同时，对相邻不具备独立开发条件的边角地、夹心地或插花地等零星用地，在符合规划和征得相关权利人同意的前提下，一并纳入城镇危旧住宅房屋改造范围，可优先用于增设公益配套设施或停车位。

此外，原址翻建或重建项目涉及整合零星用地或增加用地面积的，需履行权属注销登记程序和办理划拨用地审批手续后，与改造用地合宗，一并办理后续审批手续。对单栋或多栋城镇危旧住宅房屋改造项目用地属于国有存量自有用地再利用的，保留居民原证载使用权类型和土地出让年期。对因厨房、卫生间或户型设计等增加建筑面积的，其土地应当以划拨方式使用，实施主体无需缴纳土地出让金。

根据《意见》，多产权城镇危旧住宅房屋的自主更新、原拆原建，不得增加住房套数（住户数）。在综合考虑相邻关系人利益后，可适当增加建筑面积，用于保证厨房、卫生间等基本生活设施满足设计标准。地下室、建筑底层架空层、电梯井，以及住宅区内独立设置的公用配电房、设置在住宅建筑首层及以上的公用配电房（指需移交供电部门的10kv及以下电压等级的供配电设施，包括环网室、配电室等）不计入容积率核算范围。

实事求是安全优先，

困难家庭可申请房源置换或收购

根据《意见》，施工图审查机构原则上按照现行住宅设计标准，对设计文件的结构安全性、消防、建筑节能和基本使用功能等四个方面强制性标准执行情况进行审查，其他涉及建筑功能及有关配套的强制性标准不予审查。对按照现行标准难以完成原址安置的，经征求居民同意，可在保证安全的前提下调整设计指标。对原一层住户实际存在临街开门情况的，按照尊重历史、还原现状的原则，重建建筑应当依据拆除前实际情况进行设计施工，产权性质保持不变。

《意见》指出，对经民政部门认定为最低生活保障家庭、特困人员、最低生活保障边缘家庭和刚性支出困难家庭的业主，确因生活困难无力参与出资自主更新、原拆原建的，可向代建实施主体等单位申请房源置换或收购。代建实施主体等单位可依据该房屋评估价格进行置换或收购。对参与自主更新、原拆原建且仅有唯一住房的产权人，满足条件的可纳入住房保障体系统筹解决，解危工作完成后即行终止；也可通过提供配租型保障性住房满足其重建期间的基本居住需求；或由属地区县（市）政府给予一定时长的租住周转住房救济资金，具体标准由属地政府制定。

此外，对参与自主更新、原拆原建的职工家庭，支持本人、配偶及其双方的父母、子女提取公积金账户余额用于工程建设，提取总额不得超过实际支出；对借款人在公积金贷款期间内因失业、患有重大疾病等原因导致无力按期足额偿还借款本息且符合公积金贷款相关规定条件的可申请延长公积金贷款期限，延长期限依据相应法律法规执行。

学区权益不变，

文物建筑等不在此实施范围

《意见》指出，城镇危旧住宅房屋重建后延续原房屋所在学区政策。各街道办事处、乡（镇）政府要协助业主成立业主委员会，召开业主大会表决，收集业主意见，做好表决结果公示。同时，要及时做好城镇危旧住宅房屋自主更新、原拆原建的政策引导和矛盾纠纷调处工作，监督保障业主表决的真实性，积极促成项目实施。在项目实施过程中，如出现需调整实施方案或个别业主意愿发生变化等情况，须按程序重新召开业主大会进行表决，由业主共同决定。

根据《意见》，文物建筑、历史建筑、传统风貌建筑等法律、法规规定的保护对象改造工作不适用本意见。对位于历史文化名镇、历史文化名村、历史文化街区、历史风貌区、传统村落、军事保护区及宗教活动场所内的城镇危旧住宅房屋改造工作还应当符合相关法律、法规、规章和保护规划规定。已纳入成片改造范围、土地房屋征收计划、土地储备计划的，按照有关规定办理。

来源：哈尔滨新闻网

记者：刘述波

编辑：马云鹏