3站望京5站上地+12年名校！北五环400万能买三居！

北五环性价比王者：400万买新房三居，地铁3站望京、5站上地软件园，配置12年一贯制名校，海淀朝阳双辐射，堪称北五环刚需刚改的宝藏盘。

400万级拿下70㎡三居，单价5.5万起，得房率超 90%，西接后厂村、东临望京，地铁5站内通勤两大高薪产业区，这个性价比在北五环沿线直接拉满！

一路之隔的海淀富力桃园二手房成交价5万+/㎡，得房率仅75%左右，龙樾海序70㎡户型的实际使用面积，直接对标周边二手房 85㎡以上户型，房价轻松省出百万级！

当然，如果追求海淀学籍，那还是海淀更优，但是对于追求居住舒适度的粉丝，明显这个更好。

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一、产品剧透

作为北京城建高端「龙樾系」的旗舰作品，龙樾海序的产品规划直接拉满居住体验，地块设计方案早已敲定，打造低密小高层+洋房的组合，完全适配主城旁的改善居住需求。

项目容积率2.8，限高 60 米，规划了5栋5-11层洋房、7栋18 层小高层，共计907 户。

主力户型面积段 70-140㎡二至四居，另外有少量的66平顶退两居室。

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70㎡三居，总价400万级，首付60万起就能上车，主城旁的刚需友好型户型，全明采光设计，最小卧室也能满足日常使用，北五环刚需上车非常合适。

90平南向大面宽设计， LDK 通透一体化，双卫布局，如果预算稍微充足一些，选择这个会更适合，如果预算紧凑，70多平的三居室也暂时够用，后续可以再置换。

140㎡四居改善型大户型，南向三面宽，超大客餐区 + 主卧套间，收纳空间充足，适配多人口家庭，得房率依旧在线，主城旁的改善优选！

二、价格预测

预测龙樾海序单价有几种可能性，5.5-6万比较合理，因为楼面价3.2万，这个价格开发商也是有利润的。

第一种可能，如果春节后北京二手房小阳春比较好，那开发商的均价可能到6-6.5万

第二种可能，如果小阳春不行，但是开发商想扛住价格保利润，可能会在6万左右。

最后一种可能，3月份北京新房集中入市，开发商着急跑量，单价可能定在5.5-6万之间

在5.5-6万之间，拿地价3.2万成本差在2.3万到2.8已经是有一定利润了，当然如果市场开年出现比较大的波动可能会定在6万以上。

目前看这个项目关注度非常不错，群里至少有50多组都有意向，但同时这些购房者大部分也在考虑歇甲湾的国贤府park和未来科学城的星寰时代。所以直接的竞品不少，价格大概率不会定到6湾以上，第二种和第三种概率更大，尤其是第三种概率最大。

当然如果要是春节后两周，二手房价量价齐升，势头很猛，那开发商可能会选择第一种种，价格会定在6万以上

如果是5.5~6万的价格，那对在西二旗、望京等北部工作，或者附近要改善的购房者，这个价格还是比较友好的。

做以上价格预测，并不仅仅是依据小阳春和购房者关注情况，同时跟周边的二手次新，还有新房以及地块做了深入对比。

离龙樾海序距离仅5公里，2009年的，品质不错的次新二手房北京北， 去年9月份90平成交445万，单价4.9万，套内单价6.5万。

而龙樾海序90平三居室，假设单价定在6万，套内单价在6.7万，这么看的话，龙樾海序非常划算，新房产品力升级，品质更高，户型更好。但是北京北的位置要比龙樾海序更好，这个是要加一些分的。

周边新房国贤府park楼面价2.9万，星寰时代楼面价2.3万，星寰时代肯定是定价最友好的。国贤府park价格预计和龙樾海序差不多，可能会稍微低一些。

马上龙樾海序隔壁，今年还有两块新地要出来，对他肯定是有压力的，等新地块出来，势必形成直接竞品，影响去化。

所以如果龙樾海序想快速跑量，5.5-6万的价格，概率还是比较大的，这个性价比，对于想在北部买房的购房者来说就是相当不错的一个价格。

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三、区域配套

龙樾海序位于昌平东小口，地处昌平、海淀、朝阳三区交界处，直线距离北五环约 3 公里，西接海淀西二旗、后厂村互联网产业集聚区，东临望京商务区，无缝承接两大高薪人群的外溢需求，区位稀缺性直接拉满！

从位置上看，项目东至东小口森林公园，南近北五环，西接西三旗万象汇，北临霍营交通枢纽，周边成熟社区环绕，居住氛围浓厚，不用等规划落地，当下就能享受全维配套，这也是项目的核心优势之一。

交通：地铁13号线3站望京5站西二旗，距离在建地铁 13B号线东小口站（原建材城东站）大概1.4公里预计 2027 年通车后，向东 3 站直达望京、向西 5 站接驳西二旗，但是这个距离已经不算地铁房了，未来需要骑个电瓶车接驳，步行有点远了。

教育：预留有教育用地，小道消息号称是12年制的101集团校，目前还没有官宣，但是按照现在卖地的骚操作，名校肯定是没有意外的。

商业：西北侧1公里是西三旗万象汇，这个商场我们踩盘去吃过饭，还不错，距离也近，未来溜达过去就能看电影吃饭什么的。

公园：南侧是东小口城市休闲公园，东侧是奥北森林公园，贺新公园与北侧的奥北森林公园南园和北园连在一起，生态环境这里是非常舒服的。

医疗：最近的三甲要去天通苑的清华长庚医院，大概5公里。

综合来说，龙樾海序非常适合在海淀西二旗、后厂村，朝阳望京、国贸上班的刚需和刚改人群，70㎡三居总价400万级、首付 60 万起，低总价就能上车。

对于参加工作不久的年轻人来说，不用背负过高房贷，就能拥有自己的小家。

另外，对于看重区位、交通便利性，希望通勤海淀、朝阳高薪产业区，同时喜欢成熟生活配套、生态宜居的人群，龙樾海序也是很好的选择。

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