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北京的别墅很多，可真正有院子的就这一座。

本周，北京真正稀缺的业态来了。

北京唯一半山院墅+1.05超低容积率，在家可以对望三山九峰，山脚下有快速路直达二环。推窗见山川叠翠，回首揽万家灯火。

当然，最重磅的还得是价格，总价790万起，就能拿下232-510㎡半山院墅，并且家家带院。这个项目就是中国电建地产开发的泷悦·玖宸。

项目位于京西墅区，

要知道整个西山有条件打造别墅的土地，

只占到西山整体面积的2%。

此外项目本身的容积率只有1.05。

在限墅令后，这就是能买到的最低容积率。

在近4年北京180+宗土地里，更是百里挑一。

除了百里挑一的业态和容积率，

项目也打造了相当少见的中式大宅。

从进山到进园，再到进院，

泷悦玖宸把几千年的王府礼序感，重新转译进项目里。

而这种中式独有的礼序感，从山脚下就开始了。

一进山，是气度。自迎宾大道开始，

车子一路驶上来，就像从喧嚣城市中抽离，抬头是半山的风景，左右两侧满目皆国槐。国槐又被称作长寿树，也是市树，寓意着安康与福寿。

二进园，是诗意。项目在社区内打造了“一溪五园十二坊巷”。

溪水全长150米，或宽或窄，水声潺潺。溪水上的江南拱桥若隐若现，把北方的厚重与江南的灵动融合在一起。五园则是以拙政园为蓝本，各有意境，可以登高望远，也可以俯瞰万家灯火。

十二坊巷的命名也取意自《拙政园十二景图》，辅以各式海棠以及玉兰、红梅、石榴树、丁香等树种，让十二坊巷四季有色，步步皆景。

归家，就像是走进一幅随季节更迭的山水长卷。

三进院，是私密。

而到最后的私家院落，才是真正的归属感。

独立的院门，围合式院落，打造一方只属于主人的天地。

推开院门，院里是亲自种下的花木扶疏，孩子在院子里跑闹，老人泡一壶茶坐在树下。门一关，外面的城市就消失了，剩下的只有自己与山水。

这就是泷悦·玖宸的归家礼序感，

从天地的气度，到园林的诗意，最后到院落的闲适。

层层递进的景观，也是以礼序重构生活。

别墅不稀缺，院墅才是真正的稀缺款。

泷悦玖宸把“空间想象力”做到了极致。项目分上下叠两款，做到了家家有院。

先来看建面约409㎡，使用面积约510㎡的下叠样板间。

上下共5层。其中地下3层，地上2层。

首先来到入户层，整体打造成了超大的会客空间，整体面宽8.9米，单层面积约120平，而常规叠墅单层也就60-70平，少有产品能达到这个尺度。

客厅南侧还有一个硕大的南花园，让自然与生活无缝衔接。

整个花园最大将近200平。春天，在院子里种满花；夏天，孩子在草地上奔跑；秋天，一家人围着长桌喝茶；冬天，三代同堂，围炉煮雪。

向上走来到一层，主体是餐厨空间+老人房。老人房如果不需要也可以像样板间一样做成茶室。

叠墅的另一个好处就是能够享受到近乎完美的动静分区。

二层主要是静区，其中超级主卧套房，面积接近75平。

地下则是另一种天地，可以随心所欲，影音室、健身房、酒窖，甚至做一个儿童乐园都可以。一个家族的多代需求，都能被安放。

再来看看上叠样板间，建面约356㎡，使用面积约460㎡。

也是上下共5层，地上3层，地下2层。

从北侧私家花园入户后，坐电梯可直达客厅层。

整体面宽约8.9米，如果家里人不多，可以取消老人房，做成超级宽厅。在家即可拥揽西山。二层做成了三间套房。

再往上，顶部有阁楼赠送。阁楼约83㎡，其中30㎡高度超过2.1米，完全可以布置成书房、藏书楼，甚至是一个小型的私人画室。

孩子的琴声、夜晚的星空，都能在这里成为日常。

上叠同时拥有“双重庭院”：北有入户花园，南有露台俯瞰西山。

一个是孩子的秘密基地，一个是大人的精神后花园。

地下两层同样灵活，你可以打造成高尔夫练习区，也可以布置成影音厅。

但在北京买别墅。最怕为了山林，舍了便利。

泷悦玖宸却恰好相反。它在西山腹地，三山环抱，一面望城。这里的森林覆盖率接近50%，空气清新，夏季比主城区低2-3℃。

清晨推窗，是成片的青翠；夜晚院子里，能真正抬头看星星。

享受这样的环境，也并不意味着要远离城区。

山脚下就是莲石快速路，可以直达西二环金融街。

实测下来只有1个红绿灯。没看错，就1个，全程相当丝滑。

附近还有地铁S1线，可换乘3条地铁，其中1/6号线还都是东西贯穿线，途经五棵松、东西单、国贸等众多商圈。

商业上，融悦汇就在附近，开车去龙湖天街、中骏世界城也很方便，都是吃喝玩乐一站式的商场。

医疗资源是西边的长项。四环旁的301、302、天坛，五环旁的朝阳医院，都是顶级三甲。

虽然住在半山，但山脚下就是繁华配套。

说到这里，很多人心里会有个疑问：

这样的半山院墅，会不会遥不可及？

毕竟是百里挑一的业态和容积率，还是少见的新中式大宅。

但泷悦·玖宸给出的答案却是：

北京唯一半山低密别墅，总价仅需790万起

790万，你或许能在内城买套老破小，在五环边买套平层。

在这里，能买到北京唯一的半山院墅。

稀缺+可及，就是最强的反差。

对于想要高性价别墅，或者喜欢院子生活的朋友来说，是值得一看的。

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