2026年，楼市新拐点真的来了吗？普通人现在还能不能买房？

前两天在亲戚家吃饭的时候，话题聊着聊着就有人问今年适不适合买房。

一个是为了结婚买房，一个是为了换房改善。除这两类人之外，还有一些手中有几套房产、担心房价还会不会再跌的投资者。提问方式不同，但是核心只有一个，即2026年房价是不是已经到达了拐点？

这两天在网上看到很多关于房价的专业文章，里面都提到了一个词“L型回稳”。这什么意思？是否意味着到了一个拐点呢？普通人现在可以买房吗？不用着急，让我给大家分析一下。

一、什么叫做“L型回稳”？

这并不是随便想出来的概念，而是对近几年市场的走势的一个形象的概括。

过去几年，是那根向下的“竖线”。重点城市房价从最高点开始普遍下跌很多，有些城市和区域累计下跌幅度在三成左右，个别地方更甚。成交量出现低点，市场情绪也随之降低。无论是价格还是交易活跃度都做了充分的调整，目前估值的压力比高点时已经有所缓解。

回落不是全国同步、幅度一致的。核心城市核心区变化不大，人口流出、产业支撑较弱的地方压力更大。所谓“跌过了”，就是说结构分化一直存在。

目前正处在“横线”阶段。新房供应速度变慢，库存压力比高峰期有所减轻，很多地方采取收储、控制土地供应等措施来稳定供需关系。成交量没有回到高峰，但是也没有出现断崖式的下滑。市场在寻找新的平衡。

租售关系的改善也被视作一种值得注意的变化。大中城市的住宅租金回报率一般为2%左右，部分核心地段会高一些。存款利率处在历史较低水平。房地产已经不再具有以前那种高弹性的收益了，但是收益属性正在被重新评价。

这就是“L型”所代表的实际意义：价格剧烈波动的时期已经基本结束，市场进入了低位整理阶段。

二、为什么是“L”而不是“V”？

很多人认为的拐点，就是V型反转，即跌完之后很快上涨。但是从目前的政策走向和市场环境来看，出现这种情况的可能性很小。

政策的主要目的就是保持房价稳定，而不是让房价再涨起来。今年来官方一直强调“稳定房地产市场预期”、“促进止跌回稳”，相关的金融、财政工具也一直在推进中。但是这些措施的方向是托底，防止风险进一步扩大，而不是制造新一轮上涨行情。

如果再来一次快速上涨，既不符合长期调控的基调，又容易造成金融风险再次累积。因此不要期待出现V型反转，而应该理解为在政策托底和市场自身出清双重作用下，行业进入相对平稳的新阶段。不要求快速回到高点，只希望不失速。

三、L型底部，分化是事实

L型属于大势所趋，但并不是每一个城市或者每一套房子都会出现这种情况。

各个城市之间差别很大，核心一线城市的部分月份成交回暖，交易活跃度处于正常水平；但是部分人口净流出、产业基础较弱的三四线城市库存去化周期仍然很长，价格压力还没有完全释放。

板块间的分化也很严重，城市核心区、交通便利、配套设施完善的地方抗跌能力比远郊、概念新区要强得多。人们的地段、配套以及真实的居住需求的重视程度远高于以前单纯的价格预期。

产品之间的差异也越来越大，近几年各地不断提高住宅品质标准，在层高、电梯配置、隔声采光等方面要求也越来越具体。产品力强的项目在调整期韧性较强，老旧住宅、功能不全或配套设施缺乏的项目流动性压力大。

企业间的洗牌仍在继续，目前市场的主力是资金稳健的央企国企和优质民营企业。高杠杆的房企持续出清，行业集中度在提高。

L型回稳就是一次结构重塑。

四、房价L型回稳，对不同人的影响

如果你是刚需购房者的话，目前的环境应该说是理性的。调整之后利率降低，市场倾向于买方。但是不要被“抄底”两个字所左右，主要考虑人口净流入的城市、成熟的板块和有产品力的项目，保持耐心。

如果你属于改善型家庭，那么就要接受一个现实，房子已经不是一种弹性很大的资产了，而变成了一项长期的生活资产。换房的主要目的是为了改善居住条件，并不是为了赌房价上涨。

如果你有多套房产，情况就会不一样。当租金回报率接近或者等于融资成本的时候，短期套利的空间就没有了。因此要将资产配置的思路从“博涨”改为“现金流”、“流动性”。人口流出地区、远郊板块或者房龄大的房产，要更加理性地判断其持有价值。

如果你在房地产产业链中工作，那么这次变革给整个行业带来的影响是深远的。未来的机会主要存在于存量市场、城市更新、物业管理、适老化改造等地方，不是简单的增加开发扩张。

即使你不打算买、卖房子，也会受到影响。房地产是否稳定同地方财政、银行资产质量以及城市公共服务能力相关联。房价不再大涨大跌，这也是宏观风险缓释的一种表现。

五、结语

过去的二十年间，房子承载了太多的期望。它是财富的放大器，也是家庭资产中心，也是引发不安的因素。当市场进入L型的时候，房子又回到了它本来的样子。

它不需要再创造出财富神话，也不需要再承担所有人的悲欢离合。真正发生改变的不是楼市的走势，而是我们对资产的认识发生了改变。从押注上涨到接受稳定，从追逐情绪到回归理性。

这不一定是坏事。

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