一分钟算出房子底价，判断距离触底还有多远？

一分钟算出房子底价，判断距离触底还有多远？

给大家一个省流版：直接用当前房子实际月租金 × 275，就是合理房价下限；月租金 × 456，就是合理房价上限。

上一期我们讲了判断房价拐点的15个宏观数据，能帮你看准买房大时机。但真要下手买房，还得从微观判断：某个小区、某套房子，跌到多少才算到底、才算合理？今天就分享两个算房价的实用方法——天平法和投资法。

先讲天平法。所谓天平法，就是把每月月供和每月租金放两边对比。如果房价一路下跌，跌到月供和租金差不多，刚需就会开始进场买房，需求一多，房价就有支撑，很难再大跌，这就是见底。

拿我住的小区举例：这套房月租3700元。我经常想，如果房贷也差不多这个数，那还不如买房，毕竟买房最后能落下一套房，租房交完钱什么都剩不下。相信很多租房的朋友都有这种想法。

那我们算一算：如果月供也是3700元，总房价该是多少？

需要几个数据：首付40%，杭州5年期商业贷款利率3.5%，30年等额本息。

算下来，总房价大约是137万。

而这套房现在最新成交价是233万，相差96万，意味着还要再降约40%，月供才能和租金持平。

有人会问：房价真能跌这么多吗？

答案是：会，而且不得不。

对绝大多数以居住为主的房子来说，用租金评估房价是最合理的，也是经典房价估值模型的基础。租金反映的是真实居住需求、真实收入和消费能力。之前房价高高在上，是因为脱离了基本面，飘得太高，早晚要回归。只有极少数例外，比如核心城市核心地段、上海陆家嘴豪宅、北京海淀学区房，这类房子有教育、医疗等附加价值，不能只用租金简单衡量。

再讲第二种：投资法。

名字叫投资法，就是用租金收益率反推合理房价。

公式很简单：

年租金 ÷ 租金收益率 = 合理房价

年租金=月租金×12。

还是刚才那套房子：月租3700，年租金=3700×12=44400元。

关键是租金收益率怎么来？

用10年期国债收益率 + 风险利差。

10年期国债是公认的无风险利率基准，也是所有大类资产定价的参照物。当前10年期国债收益率大约是1.83%。

风险利差是什么？

房产比国债风险高（流动性差、有空置、有中介费），所以租金收益率应该比国债高一点，这部分多出来的就是风险利差。

我整理了纽约、东京、伦敦、巴黎、柏林、新加坡等城市十几年的数据，风险利差普遍在0.8%~2.5%之间。

把数据凑齐：

• 10年期国债：1.83%

• 风险利差：0.8%~2.5%

• 对应合理租金收益率：2.63% ~ 4.33%

代入公式算这套房：

合理房价区间≈102万 ~ 169万。

对比现在233万的价格，确实明显偏高，按国际成熟市场标准，还有不小的下跌空间。

为了方便大家口算，我直接简化成两个系数：

• 合理房价下限 = 月租金 × 275

• 合理房价上限 = 月租金 × 456

最后补充一点：不同城市、不同地段，可以微调风险利差。

核心区、配套强、稀缺的房子，风险低，利差可以更小，算出的合理房价更高，更抗跌；

郊区、三四线、不确定性大的房子，风险高，利差要放大，合理房价更低，必须跌得更便宜才值得买。

投资之事，盈亏之地，兴衰之道，不可不察也。