房企资产负债表修复元年：2026年能否成为行业转折点？

当万科以820亿元亏损刷新A股房企纪录时，整个房地产行业正在经历前所未有的资产负债表压力测试。2025年业绩预告显示，77家A股房企中有57家预亏，合计亏损额高达2082-2094亿元，这场席卷头部房企的亏损潮暴露出行业深层次的结构性问题。

土地市场却悄然传递出不同信号。2025年全国土地成交溢价率回升至5.3%，创近四年新高，杭州、上海等核心城市甚至出现溢价率超15%的高热地块。这种"冰火两重天"的景象，恰恰揭示了行业转型的关键矛盾——销售端的历史包袱与投资端的新生机遇如何实现平衡。

政策组合拳正在为这种平衡创造可能。克而瑞报告指出，2026年土地市场将受益于三大引擎：闲置用地回购再上市释放存量、城市更新提升土地要素价值、商办REITs改善房企现金流。特别是REITs的全面推进，可能成为修复资产负债表的"手术刀"，通过将沉淀资产转化为流动资本，为优质项目输血。

中信证券研报发现的"三好企业"现象值得玩味。那些布局核心城市、持有优质投资性房地产、具备增值金融资产的房企，往往能率先穿越周期。金科股份就是典型案例，通过债务重整实现从巨亏到300-350亿元净利润的逆转，为行业提供了资产负债表修复的实操样本。

从土地成交结构变化更能看出端倪。虽然2025年全国土地成交金额同比下降11%，但一二线城市占比提升带动均价回升，说明资金正在向确定性强的区域集中。这种"用脚投票"的市场选择，与房企"向核心城市收缩"的战略调整形成共振。

房企投资逻辑已发生本质转变。过去"高杠杆、高周转"的扩张模式，正在被"优中选优"的精准投资取代。克而瑞数据显示，2026年1月土地溢价率稳定在1%左右，房企宁可放弃规模也要确保项目质量，这种审慎恰恰是行业走向成熟的必经阶段。

当龙门跨海大桥旁的岛屿都能找到新主人时，整个房地产行业更需要找到资产重估的坐标。2026年可能成为重要的分水岭——不是简单的市场反弹，而是通过资产负债表修复实现行业基因的重构。那些熬过寒冬的房企，终将明白真正的"岛主"不是拥有多少土地，而是掌握资产变现的能力。