不出意料的话，2026年老小区“原拆原建”或将全面铺开

在北京的一个老旧小区里，2025年农历腊月二十八那天，《人民日报》登了一则消息，说有一栋老楼墙壁裂得能伸进手指，屋里常年有蟑螂，从拆掉到在原址盖好新楼，总共只用了46天，这栋楼的居民没有搬走，也没拿到补偿款，就是大家商量好了，自己出一点钱，企业垫付一部分，政府再补贴一些，原地重建起来，产权还是归原来的住户，前期光讨论方案就花了两年时间，每一户都有专门的办法，谁家阳台要多大、老人需不需要电梯，都得一个个确定下来。

以前改造老楼，就是刷一遍漆、换一换水管，表面看着新了，实际上结构还是脆的，地震来了照样危险。后来改用拆迁的办法，给钱让人搬走，结果有的人靠一套房子突然发财，也有人等安置房等了十几年。现在这个办法基本行不通了，政策也不支持了。新的做法叫“原拆原建”，地不挪动、人不搬走、房产证也不换，但要把整栋楼推倒重盖。听起来简单，实际操作中，有人担心搬出去住临时房不适应，年轻人也怕施工噪音大、工期拖得久、产权证办不下来。

资金方面的问题更让人发愁，居民需要承担三成费用，企业先垫付四成，政府补贴剩下的三成，企业毕竟不是做慈善的，长期垫钱肯定撑不住，居民里有不少退休老人，一下子拿出几万块钱确实困难，还有人提到，光把楼盖高解决不了问题，如果没有电梯、没有停车位、没有养老设施，就等于把老毛病换个包装继续存在。

2026年推进速度加快，是因为全国2000年前建成的小区有21万多个，住着4000多万户居民，其中老年人占比超过两成，他们爬六层楼会气喘吁吁，必须进行改造，再加上预制构件工厂投入运行，建筑部件运到现场组装，BIM模型提前模拟施工流程，监理过程也使用摄像头实时监控，这些技术条件让工程进度自然提升。

住建部去年底开会提出要试点"重构式改造"，北京和上海这些地方已经开始悄悄摸底，街道干部上门征求居民意见，深圳和杭州尝试了"以房换房"的做法，比如老房子30平方米可以换成新楼里40平方米的面积，差价部分用补钱方式解决但不给现金，这套做法要是能顺利推行下去，以后很可能成为标准方案。

看过那个小区的照片，新楼外立面很干净，单元门口带着坡道，电梯按钮亮得比手机屏幕还强，但楼下那位大爷蹲在临时板房前面抽烟，说起搬家时候他那盆茉莉死掉了。