现在买房，到底是抄底还是站岗？

现在买房，到底是抄底还是站岗？别只盯着银行利率和租售比，只看这些，你买的可能不是资产，只是一堆水泥砖头。

今天咱们就把房贷和买房的底层逻辑说透。先看大家常挂在嘴边的利率和租售比：银行一降息，资金成本下降，房价短期确实能被托一把，但这就够了吗？关键还是得看价格到底值不值。

现在大多数人买房，是为了落户、结婚、求一份安全感，这份“家”的感觉，再省钱也换不来。但毕竟是大额支出，账必须算明白。这里有个核心指标——租售比，也就是年租金÷总房价，用来衡量房价是否合理。

举个例子：一套房100万，年租金2万，租售比就是2%。如果把100万拿去理财，年化收益超过2%，你就能靠理财收入租房住，每年还能多剩一笔钱，显然更划算。

放眼全球，主要国家租售比通常在3.5%~6.5%；中国目前平均约1.6%，同样偏爱买房的日本约2.1%。这意味着，年租金1.6万的房子，国内要卖100万，日本只需约76万，其他国家可能更便宜。单从这个角度看，房价仍有调整空间，也有业内人士预测，国内房价大概率要到2027年才能逐步企稳。

那企稳之后，房价还会涨吗？此时利率和租售比已经不够用了，要看房子最核心的支撑——产业与人口。

我们表面买的是房子品质和周边配套，很多人选房也冲着这些去。但你有没有想过，优质配套为什么偏偏在这里？答案很简单：所有配套都跟着人走。一个地方产业发达、收入高，人口就会持续流入，资金集聚，配套自然越来越好。而土地是有限的，人口增多，租房需求稳定，租金就有支撑，这才是房价长期上涨的根本逻辑。

当前全国总人口在下降，真正能稳住人口的，只有高新产业密集、就业机会多的城市。2024年人口增长最多的城市，基本都属于这类。

具体到一个城市，怎么判断地段更稳？最简单直接的方法：查房子半小时通勤圈内，有没有大量规模大、增长快的优质企业；如果是上市公司，还可以看看它的营收和利润增速。

相反，没有产业和人口支撑的区域，房价很难有起色。

总结下来就两句话：

房价何时企稳看租售比，企稳之后怎么走，全看产业和人口。

最后想问你：你觉得哪些地段是真资产，哪些只是水泥壳？不妨在评论区留下你的房价红黑榜。