别再猜涨跌了：人口见顶后，房价的逻辑已经改写

今天持有房产，或是计划买房的家庭，大多都关心未来房价走势。最近几年，围绕房地产的大环境已经发生了新变化：2019年以来，我国总人口持续下降；城镇化进程明显放缓，甚至部分大城市人口出现向农村回流的现象。

从房价走势看，2021年以来，一二三四线城市房价整体都进入下行通道。截至目前，根据国家统计局数据，70个大中城市房价环比仍普遍处于下跌状态。房价牵动人心，但人口、经济、政策等因素交织在一起，让人觉得错综复杂。

大家最直观的一个疑问是：如果一个城市人口停止增长，房价还能涨吗？这个问题对今天绝大多数城市都有现实意义，因为全国总人口已经停止增长、甚至负增长，也就意味着大部分城市的人口都不再增长。

分析这个问题，先要建立一个基本框架：房子同时具备两种属性。

一是满足居住的消费品属性。

二是受货币政策、资产定价影响的金融属性。

先把金融属性剥离，只看消费品的居住属性。如果一个城市人口停止增长，就意味着新增居住需求从总量上已经很弱。有人会说，我所在城市家庭住房自有率是30%、50%还是80%，会不会影响很大？其实影响并没有那么显著。

因为不管住房自有率是50%还是90%，大多数人已经有房子住了。即便有从合租、集中居住转向买房的需求，有改善型需求，这些增量也相对微弱。从宏观层面看，靠居住需求推动房价上涨的动力已经很小。

目前我国住房自有率整体偏高：大量三四线城市超过90%，多数二线城市达到80%甚至更高，一线城市也普遍在50%以上。在住房自有率已经很高、人口又停滞的前提下，单纯靠居住需求对房价的支撑和推动作用已经非常有限，即便上涨，也会非常温和。

再来看房子的金融属性。如果一个阶段出现较明显的通货膨胀，蔬菜、建材、工业品等各类商品和资产价格都会有上涨动力。如果货币政策持续宽松、资金成本下降、社会上资金充裕，就可能推动包括房产在内的资产价格上行。

对未来大多数城市而言，支撑房价的主要因素将是通货膨胀，而居住需求的支撑会越来越弱。

当然，一线和部分热点二线城市例外，这些城市住房自有率相对偏低。如果未来阶段性出台较强的购房鼓励政策，甚至一线城市全面取消限购，不排除短期增量需求集中释放，阶段性推高房价。但目前来看，楼市整体以“稳”为主，政策对大规模刺激买房仍相对谨慎，因此房价更多是止跌企稳、温和波动。

总而言之，过去那种一年涨20%、30%的野蛮上涨行情，未来很难再出现。